LTV hypotéka: Co to je a jak ovlivňuje financování rekonstrukce domu

When you apply for a LTV hypotéka, poměr mezi výší úvěru a tržní hodnotou nemovitosti, který banky používají k hodnocení rizika. Also known as loan-to-value, it určuje, kolik peněz vám banka půjčí vzhledem k ceně domu, který rekonstruujete. Pokud máte dům za 5 milionů korun a banka vám nabízí LTV 80 %, dostanete maximálně 4 miliony. Zbytek musíte mít našetřený. Tento poměr je klíčový – nejen pro hypotéku, ale i pro celý proces rekonstrukce.

Banky si pečlivě prohlížejí LTV hypotéka, poměr mezi výší úvěru a tržní hodnotou nemovitosti, který banky používají k hodnocení rizika. Pokud je LTV příliš vysoké (např. 90 % nebo více), považují to za rizikové a můžou zamítnout žádost, požadovat vyšší úrokovou sazbu nebo vyžadovat zástavu jiné nemovitosti. Většina bank v Česku dnes přijímá LTV až do 80–85 %, ale jen pokud máte stabilní příjem a dobrý kreditní záznam. Pokud chcete rekonstruovat dům a potřebujete úvěr, vaše LTV je první věc, kterou banka zkontroluje – ne dům, ne výše nákladů, ne doklady. Právě tento číslo rozhoduje, jestli vůbec začnete.

Co to znamená pro vás? Pokud máte našetřeno 20 % ceny rekonstrukce, můžete požádat o 80 % úvěr. Ale pokud máte jen 10 %, banka vám může říct ne. To je důvod, proč mnozí lidé nejdřív ukládají, než začnou rekonstruovat. Nebo hledají dotace – jako ty, o kterých píšeme v článku o financování rekonstrukce domu, kompletní přehled možností, jak získat peníze na opravy a přestavby, včetně státních dotací a úvěrů. Dotace mohou snížit potřebný vlastní příspěvek a tím i LTV. Například pokud potřebujete 5 milionů a dostanete 1 milion dotace, stačí vám 1 milion vlastních peněz – a LTV klesne z 100 % na 80 %.

Nezapomeňte, že LTV se počítá z tržní hodnoty nemovitosti, ne z ceny rekonstrukce. Pokud máte dům za 3 miliony a chcete do něj vložit 2 miliony na rekonstrukci, banka se nezajímá o 5 milionů – zajímá ji jen ta 3 miliony. A pokud se po rekonstrukci hodnota zvýší na 6 milionů, to už neovlivní vaši původní hypotéku. To je důležité. Někteří lidé si myslí, že když vloží peníze do domu, automaticky získají více úvěru. To není pravda. Banka se dívá na to, co máte teď, ne na to, co bude po.

Na této stránce najdete praktické články, které vám pomohou pochopit, jak fungují hypotéky, jak se počítají náklady na rekonstrukci, a jak si vybrat správné financování. Zjistíte, jak se liší stavební úvěr, typ úvěru určeného specificky pro výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti. od běžné hypotéky, jak se chovají úroky v roce 2025, a proč některé banky vyžadují i pojištění odpovědnosti při rekonstrukci. Všechny tyto věci se přímo dotýkají toho, jaké podmínky vám banka nabídne – a jak to ovlivňuje vaše LTV.