LTV u hypotéky: Jak ovlivňuje výši úvěru a vaše šance na bydlení

Co je vlastně LTV a proč o něm vůbec mluvit?

LTV, nebo Loan to Value, je jednoduše poměr mezi tím, kolik vám banka půjčí, a tím, kolik stojí nemovitost, kterou kupujete. Pokud si například chcete koupit byt za 3 miliony korun a banka vám dá 2,7 milionu, máte LTV 90 %. To znamená, že vlastních peněz potřebujete 300 tisíc. Tento poměr nejsou jen nějaké technické číslo - je to klíč, který rozhoduje, jestli vůbec dostanete hypotéku, a jaké budou vaše splátky.

Česká národní banka (ČNB) zavedla LTV limity v roce 2016, aby zabránila opakování hypoteční bubliny z roku 2008, kdy mnoho lidí si půjčilo skoro celou cenu bytu a pak nemělo, co splácet. Dnes je to hlavní nástroj, jak chránit finanční systém - a zároveň váš budoucí rozpočet.

Jaké jsou aktuální limity LTV v ČR?

Od 1. dubna 2022 platí jasné pravidla, která se liší podle věku a ceny nemovitosti:

• Do 36 let: Maximální LTV je 90 %. To znamená, že musíte mít aspoň 10 % vlastních peněz.
• Od 37 let: Pro nemovitosti do 4 milionů Kč je limit 85 %. Pro dražší byty nebo domy je to jen 80 %.

Tyto limity nejsou jen doporučení - jsou zákonem. Pokud máte 38 let a chcete koupit byt za 4,5 milionu, banka vám nepůjčí více než 3,6 milionu. Zbytek musíte mít našetřený. A pokud nemáte? Pak hypotéku nezískáte.

Naopak, pokud máte 34 let a naspoříte 15 %, můžete si vybrat z lepších úrokových sazeb. Banky vás považují za méně rizikového klienta - a platíte za to nižší úrok.

Proč je LTV důležitý i pro vaše měsíční splátky?

Nejde jen o to, jestli vám banka půjčí peníze. LTV ovlivňuje i cenu, kterou za ně zaplatíte. Čím nižší LTV, tím nižší úrok. Proč? Protože banka má menší riziko. Pokud se rozhodnete dát 25 % vlastních peněz (LTV 75 %), můžete získat úrok o 0,5 až 1,0 procentního bodu nižší než při 90 % LTV.

Co to znamená v penězích? Představte si hypotéku na 3 miliony Kč na 25 let:

• Při LTV 90 % a úroku 5,5 %: Měsíční splátka cca 18 500 Kč, celkem zaplatíte 5 550 000 Kč.
• Při LTV 75 % a úroku 4,5 %: Měsíční splátka cca 16 300 Kč, celkem zaplatíte 4 890 000 Kč.

Rozdíl? Více než 660 000 Kč. To je téměř cena malého auta. A to jen za úrok - bez účtování poplatků a pojištění.

Co vás banka ještě kontroluje kromě LTV?

Není jen LTV. Banky dívají i na DSR - Debt Service Ratio. To je poměr mezi vašimi měsíčními závazky (hypotéka, auto, jiné půjčky) a vaším hrubým příjmem. ČNB stanovila horní hranici na 45 %. To znamená, že pokud máte hrubý příjem 50 000 Kč, můžete měsíčně platit maximálně 22 500 Kč na všechny dluhy.

Pokud máte hypotéku na 18 000 Kč a ještě auto na 3 000 Kč, máte celkem 21 000 Kč - to je v pořádku. Ale pokud chcete přidat ještě spotřebitelskou půjčku na 5 000 Kč, překročíte limit. A banka vám hypotéku odmítne.

Navíc musíte mít minimálně 2 roky trvalého příjmu. Pokud jste se teprve změnili na zaměstnání nebo jste samozaměstnaný, může to být problém. Banky si vyžadují i potvrzení o příjmech - výplatní listky, daňové přiznání, výkazy z eFakturace.

Proč vám banka nevezme katastrální hodnotu?

Je důležité pochopit jednu věc: banka nevidí, kolik je byt za 100 000 Kč v katastru. Ona vidí, kolik stojí na trhu. A to hodnotí nezávislý odhadce - za cenu kolem 5 000 Kč, kterou platíte vy.

Ten odhadce se podívá na podobné byty v okolí, na stav, na výbavu, na lokalitu. Pokud je váš byt ve velmi dobrém stavu a v hledané lokalitě, může být tržní hodnota o 10-20 % vyšší než katastrální. Ale pokud je byt starý, bez vytápění nebo ve špatném bloku, může být tržní hodnota nižší.

To znamená: pokud si myslíte, že byt za 3 miliony máte, ale odhadce ho ohodnotí jen na 2,8 milionu, vaše LTV se změní. Z 90 % se stane 96 % - a banka vám odmítne hypotéku. Proto je dobré si předem nechat udělat volný odhad nebo se podívat na tržní ceny na stránkách reality.cz nebo bytovka.cz.

Co dělat, když nemáte 10 %?

Je to nejčastější otázka. A odpověď není jednoduchá. Většina lidí pod 35 let musí naspořit 7 až 8 let, aby měli 10 % na byt. Podle průzkumu GAC Research 71 % mladých lidí považuje toto za hlavní překážku.

Co můžete dělat?

• Společná hypotéka: Pokud máte partnera nebo rodiče, kteří mají příjem, můžete se spojit. Celkový příjem se počítá - a LTV se počítá z celkové hodnoty nemovitosti. To může znamenat, že vám banka půjčí více.
• Podpora od rodičů: Pokud vám rodiče darují část peněz, musíte to dokázat - banka bude chtít potvrzení o převodu a důkaz, že to není půjčka. Pokud je to dar, může být výhodné.
• Byt v menším městě: V Brně nebo Ostravě je byt za 3 miliony běžný. V Zlíne nebo Českých Budějovicích za 2,2 milionu. Koupit levnější byt znamená méně LTV a méně potřebných vlastních prostředků.
• Snížit LTV na 80 %: Pokud zvládnete naspořit 20 %, nejen získáte lepší úrok, ale i větší jistotu. Mnoho lidí, kteří to udělali, říká, že to bylo nejlepší rozhodnutí v jejich životě.

Co se v budoucnu může změnit?

ČNB v roce 2023 oznámila, že zvažuje zvýšení LTV o 5 % pro energeticky úsporné budovy. To znamená, že pokud koupíte pasivní dům nebo byt s tříhodnotovým skleněním a vysokou úsporou energie, můžete mít LTV 95 % - i když jste starší než 36 let.

Podle analýzy Deloitte by se limity mohly v letech 2024-2026 postupně zvýšit o 2-3 procentní body ročně - ale jen pokud se inflace vrátí pod 2 % a trh zůstane stabilní.

Naopak Mezinárodní měnový fond varuje: přísné limity mohou zvýšit nerovnosti. Lidé s větším příjmem si mohou dovolit naspořit 20 %, ti s nižším příjmem zůstanou na ulici. To je reálný problém - a ČNB to ví.

Kdo by měl LTV brát jako příležitost?

Nejde jen o omezení. LTV je i nástroj, který vás může naučit finanční disciplíně. Pokud se rozhodnete naspořit 20 %, nejen získáte lepší hypotéku - ale i zvyšujete svou finanční odolnost. Většina lidí, kteří koupili byt s LTV 75 %, říká, že se cítí bezpečněji. Nemají strach z případného poklesu příjmu nebo zvýšení úroků.

Naopak ti, kteří se snažili koupit byt s LTV 90 %, často říkají: „Měli jsme byt, ale žili jsme v stálém stresu.“

Nejlepší strategie? Nespěchejte. Uvažujte dlouhodobě. Pokud si můžete dovolit čekat 2 roky a naspořit o 5 % více, získáte výhodu, která vám bude sloužit 25 let.

Co dělat dnes?

• Zjistěte tržní hodnotu nemovitosti, kterou chcete - ne katastrální.
• Spočítejte, kolik vlastních peněz máte.
• Vypočítejte LTV: (výše úvěru / tržní hodnota) × 100.
• Zkontrolujte, jestli vaše měsíční splátky nekročí 45 % hrubého příjmu.
• Pokud LTV překračuje 90 %, nebo máte více než 36 let - přemýšlejte o nižších cenách nebo o spolupráci.
• Pokud máte 10-15 %, nečekejte na 20 %. Zkuste si spočítat, kolik vám ušetříte na úroku, když snížíte LTV o 5 %.

Hypotéka není jen o tom, kolik vám banka dá. Je to o tom, jak dlouho budete platit, jak moc se budete obávat a jaké budete mít životní možnosti. LTV je váš vstupní lístek - a zároveň váš štít proti příštímu krizi.