LTV hypotéka: Co to je a jak ovlivňuje vaši šanci na bydlení

When you apply for a mortgage in the Czech Republic, one number decides more than your salary or credit score: LTV, poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti, který banky používají k hodnocení rizika. Also known as loan-to-value ratio, it tells the bank: "Jak moc si půjčuješ oproti tomu, co skutečně stojí ten byt nebo dům?". Pokud je LTV 90 %, znamená to, že banka ti půjčí 90 % hodnoty nemovitosti a ty musíš doplatit 10 % vlastních peněz. Tohle číslo je důvod, proč některé hypotéky schválí a jiné odmítnou — i když máš stejný příjem.

Česká národní banka (ČNB) pravidelně mění limity LTV, aby zabránila přehřátí trhu. V roce 2025 je maximální povolené LTV pro první bydlení 90 %, ale jen pokud splňuješ další podmínky — například máš stabilní příjem, nejsi starší než 40 let, nebo nemáš jiné dluhy. Pokud je tvůj LTV vyšší než 90 %, banka ti úvěr jednoduše neudělí. A to i když máš 100 % finanční jistotu. Výše úvěru se neřídí tím, kolik chceš, ale tím, kolik banka smí dát. A to je právě LTV.

Co se stane, když máš LTV 80 %? Výhoda je jasná: nižší úroková sazba, delší lhůta, méně rizika pro banku a pro tebe. Banka ti navíc často nabídne lepší podmínky, protože ví, že máš vlastní kapitál — a to znamená, že jsi méně pravděpodobně schopen přestat splácet. Naopak, pokud máš LTV 90 %, budeš platit vyšší úrok, budeš muset přidat pojistku a možná i předložit další doklady. To vše proto, že riziko je větší. A nezapomeň: pokud se hodnota nemovitosti v budoucnu sníží, můžeš najednou být v záporné hodnotě — což znamená, že bys musel doplatit, kdyby sis chtěl dům prodat.

Nezapomínejte také na další entity, které s LTV přímo souvisí: hypoteční limit, maximální částka, kterou banka může poskytnout podle tvého příjmu a LTV, a výše úvěru, konkrétní částka, kterou ti banka skutečně nabídne. Tyto tři pojmy se navzájem ovlivňují. Například můžeš mít dostatek příjmu na úvěr 5 milionů, ale pokud je LTV 85 % a nemovitost stojí 4 miliony, maximální úvěr je jen 3,4 milionu. Zbytek musíš doplatit z vlastních zdrojů. Tohle je ten moment, kdy se lidé diví, proč jim banka nechce dát tolik, kolik potřebují.

V našich článcích najdeš vše, co potřebuješ vědět o LTV v praxi: jak ho vypočítat, jak se k němu připravit, jaké chyby dělají kupující a jak si zvýšit šance na schválení. Uvidíš reálné příklady z České republiky, čísla z roku 2025, a to, co se skutečně děje u bank — nejen co ti říkají na webových stránkách. Pokud plánuješ koupit byt, LTV je ten první krok, který musíš pochopit. Nech si ho vysvětlit tak, aby ti to sedlo — a nech ho být tím, co tě zastaví, ne tím, co tě pustí dál.