Hodnocení nemovitosti je klíčový krok při získání hypotéky, ale mnoho lidí si pod ním představí jen prohlídku bytu. Ve skutečnosti je to komplexní proces, který rozhoduje, kolik peněz banka vůbec ochotná je půjčit. A není to jen o tom, kolik stojí váš byt na trhu - banky se řídí jinými pravidly. V roce 2025 se tyto pravidla ještě zpřísnily, a pokud nevíte, jak fungují, můžete přijít o desítky tisíc korun nebo dokonce o celou hypotéku.
Co banka vlastně hodnotí - a co ne
Banka nechává nemovitost ohodnotit certifikovaného odhadce, který nebere v úvahu vaše city nebo náklady na rekonstrukci. Jeho úkolem je určit objektivní tržní hodnotu nemovitosti jako zástavy pro úvěr. To znamená, že i když jste do bytu vložili 500 tisíc korun na koupelnu a kuchyni, banka se na to nevyptává, pokud nemáte oficiální dokumenty o změnách v katastru. Odhadce prohlíží: podlahovou plochu, počet pokojů, stav střechy, izolaci, věk budovy, přístup k komunikacím, lokalitu a právní stav. Pokud máte na pozemku nezapsanou garáž nebo přístavbu, která není v katastru, může to snížit hodnotu nemovitosti. Stejně tak, pokud máte na nemovitosti zátěž - například věcné břemeno dožití nebo exekuci - banka může úvěr úplně zamítnout.LTV - nejdůležitější číslo, které o hypotéce rozhoduje
Důležitější než samotná odhadní cena je poměr LTV - Loan To Value. To je podíl výše úvěru k odhadované hodnotě nemovitosti. V roce 2025 platí pro většinu žadatelů v ČR následující pravidla:- Žadatelé do 36 let: maximální LTV 90 %
- Žadatelé nad 36 let: maximální LTV 80 %
Typy nemovitostí - jiné pravidla pro každý typ
Nemovitosti nejsou všechny stejné. Banky se k nim chovají různě:- Byty v Praze nebo Brně: největší šance na plný LTV 80-90 %, pokud jsou ve výborném stavu a mají energetický štítek B nebo lepší.
- Rekreační domy: obvykle jen 70-80 % LTV. Pokud je dům jen na víkendy, bez připojení na kanalizaci a s nekvalitní izolací, banka může snížit hodnotu o 20-30 %.
- Investiční nemovitosti (nájemní byty): banka počítá pouze 40-70 % z nájemného jako příjem. Pokud máte nájemní smlouvu na 12 měsíců s dobrým nájemníkem, může to pomoci. Pokud ne, banka vás považuje za rizikového klienta.
- Nemovitosti s energetickým štítkem C nebo horší: od ledna 2025 přidávají některé banky příplatek 0,1 % k úrokové sazbě. To znamená, že za 3 miliony Kč úvěru to je 3 000 Kč navíc ročně.
Proces odhadu - co musíte připravit
Proces má dvě fáze:- Dodání dokumentů: list vlastnictví, kupní smlouva, projektová dokumentace (pokud jde o novostavbu), fotky nemovitosti (vnitřek i venku).
- Osobní prohlídka: odhadce přijede, změří plochy, zkontroluje stav stěn, oken, krytiny, zda jsou všechny komunikace připojené, a zda je vše v katastru zapsané.
Co dělat, když odhad je nižší než kupní cena?
Toto je nejčastější problém. Podle průzkumu Hyponamíru.cz z března 2025 se 68 % lidí setkalo s tím, že odhad byl nižší než očekávali. Někdo zjistil, že za 5,2 milionu Kč koupil byt, který banka ohodnotila jen na 4,4 milionu. To znamená, že musí doplatit 800 tisíc korun. Co s tím?- Předběžné schválení hypotéky: před koupí si nechte banka zkontrolovat vaše příjmy a výdaje. Pokud vám řeknou, že nemáte dostatek příjmu na danou částku, neplýtvejte 8 500 Kč na odhad. Toto vám může ušetřit tisíce.
- Požádejte jinou banku: každá banka má jiného odhadce. Pokud jedna banka odhadla nízko, druhá může být příznivější - ale ne vždy.
- Nezapomeňte na katastr: pokud máte nezapsané přístavby nebo jiné rozdíly ve výměrech, nechte je nejdřív opravit. To může trvat 30-60 dní, ale zvýší hodnotu nemovitosti.
Nové trendy v roce 2025
Hodnocení nemovitostí se mění. V lednu 2025 ČNB zavedla nová pravidla, která zpřísňují požadavky na energetickou náročnost. Od roku 2026 budou všechny odhady muset používat digitální katastrální mapy - to má zabránit rozdílům mezi skutečným stavem a zápisem v katastru. Některé banky, jako ČS, už používají AI k analýze tržních dat. To zkracuje dobu odhadu z 7 dní na 5. V budoucnu se očekává, že 30 % odhadů bude prováděno s pomocí umělé inteligence. Největší novinkou je možnost „garantovaného odhadu“, kterou v roce 2025 začaly testovat některé banky. Pokud odhadní cena bude nižší než 95 % kupní ceny, banka pokryje rozdíl. To je ještě v pokusné fázi, ale může se stát standardem.Co může způsobit odmítnutí hypotéky i při dobrém odhadu?
Důležité: odhad nemovitosti je jen jedna část. Banka také hodnotí:- Váš příjem - jen doložitelný, pravidelný, dlouhodobý
- Vaše závazky - úvěry, leasingy, splátky
- Stáří - pokud budete splácet hypotéku do 70 let, může to být problém
- Stabilita zaměstnání - dohoda na dobu určitou nebo samostatná činnost může znamenat vyšší riziko
Co dělat, abyste se připravili?
- Před koupí si nechte udělat předběžné schválení hypotéky - stojí 0 Kč a ušetří vám tisíce.
- Zkontrolujte katastrální výměry - pokud je nesoulad s realitou, nechte provést opravu.
- Ujistěte se, že energetický štítek je B nebo lepší - jinak vás to bude stát navíc.
- Připravte všechny faktury za rekonstrukce - i když banka nebere v potaz jejich hodnotu, mohou pomoci při případném odvolání odhadu.
- Nepřehlížejte právní stav - pokud máte zátěž, vyřešte ji před podáním žádosti.
Hodnocení nemovitosti není tajemná magie. Je to proces, který má jasná pravidla. Pokud je znáte, můžete se k němu připravit a vyhnout se překvapením. A nezapomeňte: největší chyba není nízký odhad - je to koupit nemovitost, kterou si nemůžete dovolit splácet.
Proč banka nebere v úvahu kupní cenu nemovitosti?
Banka nechce riziko, že by vám půjčila peníze na nemovitost, která se v případě neplatnosti může rychle ztratit v hodnotě. Kupní cena je dohoda mezi kupcem a prodávajícím - může být přehodnocená. Odhadní cena je objektivní odhad tržní hodnoty, který banka používá jako základ pro výpočet úvěru. To znamená, že i když jste za byt zaplatili 6 milionů, banka vám může půjčit jen na základě odhadu 5,2 milionu.
Můžu si vybrat vlastního odhadce?
Ne. Banka si vybírá odhadce ze svého seznamu certifikovaných odborníků. Pokud chcete jiný odhad, musíte požádat jinou banku. Některé banky mají přísnější odhadce, jiné jsou příznivější. Ale pokud banka řekne, že vám nechá odhad udělat jiným odhadcem, je to jen výjimka - a obvykle jen pokud jde o komplexní nemovitost nebo investiční objekt.
Co když odhadce ignoruje nedávnou rekonstrukci?
To se stává často. Odbhadce se řídí katastrálním zápisem, ne fakturami. Pokud jste vyměnili okna, vytvořili novou kuchyni nebo přistavěli balkón, ale nezapsali jste to v katastru, odhadce to nebere v potaz. Řešení je: nechte si rekonstrukci nejdřív zaregistrovat v katastru - to může trvat 2-3 měsíce, ale zvýší hodnotu nemovitosti. Pokud to necháte na poslední chvíli, můžete ztratit stovky tisíc korun.
Je možné odvolat odhad nemovitosti?
Ano, ale jen pokud máte důkazy, že odhadce udělal chybu - například přehlédl výměry, nesprávně zaznamenal stav střechy nebo ignoroval opravdu důležité vlastnosti. Musíte podat žádost o přezkoumání a přiložit dokumenty. Některé banky to přijímají, jiné ne. Je to náročné a časově náročné. Nejlepší je připravit se předem - nechat si všechno zapsat v katastru a mít všechny dokumenty v pořádku.
Jaký je vliv věku žadatele na výši hypotéky?
Věk ovlivňuje maximální LTV. Do 36 let můžete získat až 90 % úvěru. Nad 36 let je limit 80 %. To je pravidlo ČNB, které se v roce 2025 nezměnilo. Důvod je jednoduchý: banka musí mít jistotu, že hypotéku budete splácet i v pozdějším věku. Pokud jste 50 let a chystáte se splácet 30 let, banka si říká: „Bude to riskantní.“ Proto snižuje výši úvěru - ne proto, že byste nebyli spolehliví, ale protože pravidla tak stanovují.