Ještě před pár lety si lidé kupovali byty téměř automaticky, protože věřili, že ceny budou neustále růst. Dnes je situace složitější. Trh s nemovitostmi v České republice za posledních pět let prožil extrémní výkyvy - od euforického boomu přes bolestivou stagnaci až po současné oživení, které však vypadá zcela jinak než dříve. Pokud zvažujete koupi nebo prodej, musíte pochopit, že jednotný „trh“ už neexistuje. Místo toho máme několik oddělených světů, kde se děje něco jiného.
V tomto článku rozebereme, co se skutečně stalo s ceny nemovitostí mezi roky 2021 a 2026, proč Praha a Brno jdou každým svým směrem a jaké jsou reálné šance pro běžného kupujícího dnes.
Od boomu k krizi: Co se stalo v letech 2021-2023?
Abychom pochopili dnešek, musíme se podívat zpět na začátek pandemie. V letech 2020 a 2021 došlo k historickému nárůstu cen. Lidé měli peníze, úrokové sazby byly nízké a poptávka byla obrovská. Ceny bytů rostly tempem, které jsme v Česku dlouho neviděli. Podle analýz portálu Koop.cz se ceny od roku 2000 zvýšily v průměru o 250 %, přičemž nejstrmější skok nastal právě v období 2016-2021.
Pak ale přišel obrat. S rostoucí inflací a následným zvyšováním úrokových sazeb ČNB se hypoteční úvěry staly nedostupnými. To vedlo k tomu, že v roce 2023 trh doslova zamrzl. Český statistický úřad (ČSÚ) tehdy zaznamenal meziroční pokles cen bytů o 5,6 %. Rodinné domy sice mírně vzrostly o 1 %, ale celkový index cen nemovitostí klesl na 97,3 % oproti předchozímu roku. Pro mnoho majitelů to byl šok. Náhle zjistili, že jejich aktivita ztratila hodnotu a potenciální kupci zmizeli.
Roku 2025 přichází nové maximum, ale nerovnoměrně
Koncem roku 2024 a zejména v roce 2025 se trh začal probouzet. Není to však návrat ke starému dobrému času, kdy stačilo jen ukázat prstem na inzerát. Růst cen je nyní velmi selektivní a regionálně diferencovaný. Podle dat z prvního pololetí 2025 trhy ukazují známky stabilizace a dokonce i nového růstu, ale ten je řízen jinými faktory než dříve.
Klíčovým faktorem je nabídka. Počet dokončených bytů meziročně klesl o 6 % podle dat ČSÚ citovaných analytiky Koop.cz. Zdlouhavá povolovací řízení a vyšší stavební náklady brzdí výstavbu nových projektů. Tam, kde je nabídka nových bytů omezená, ceny opět rostou. Naopak ve městech s větší zásobou sekundárních nemovitostí a nasyceným trhem, jako je Brno nebo Ostrava, vidíme spíše tlak kupujících na snižování cen nebo stagnaci.
| Město | Průměrná cena za m² (Kč) | Trend oproti minulosti | Poznámka k trhu |
|---|---|---|---|
| Praha | 149 828 Kč | +12 % (rok 2025) | Nová historická maxima, silná poptávka investořů |
| Brno | 120 566 Kč | -2,5 % (meziměsíčně srpen 2025) | Nasycený trh, tlak na slevy |
| Olomouc | 93 310 Kč | Dynamický růst | Omezená nabídka nových bytů tlačí cenu nahoru |
| Hradec Králové | 92 138 Kč | +3,72 % | Stabilní růst, atraktivní pro rodiny |
| České Budějovice | 86 796 Kč | Dramatický skok v H1 2025 | Cena skočila z cca 59 tis. na 72+ tis. Kč/m² |
| Ostrava | Data variabilní | +~80 % (od roku 2020) | Vysoký celkový růst, ale aktuální stagnace/nasycení |
Jak vidíte z tabulky, Praha drží pozici nejdražšího města a překonala hranici 150 tisíc korun za metr čtvereční. Rozdíl mezi Prahou a ostatními krajskými městy se však začíná zmenšovat. Města jako Olomouc, Hradec Králové nebo České Budějovice zažívají vlastní boom, který je často poháněn přesunem poptávky z dražších center.
Hypotéky: Klíč k oživení trhu v roce 2025/2026
Bez dostupného financování by žádný růst cen nebyl možný. Dobrou zprávou pro rok 2025 je postupné ochlazování hypotečních sazeb. Průměrná sazba nově poskytnutých hypoték klesla na 4,78 % v lednu 2025 oproti prosincovým 4,8 %. I když to zní jako malý rozdíl, má to velký dopad na měsíční splátky a tím i na platnost kupujících.
Tento pokles sazeb přímo koreluje s nárůstem hypoteční aktivity. HypotecniKalkulacka.cz uvádí, že aktivita zesílila o 7 % oproti předchozímu měsíci. Průměrná výše nově poskytnuté hypotéky v červnu 2025 činila 4,21 milionu korun, což je nárůst oproti předchozím měsícům. To znamená, že lidé nejenže berou více hypoték, ale také si půjčují vyšší částky. Investoři se vracejí na trh, což dále podporuje poptávku, zejména v Praze a jejím okolí.
Regionální rozdíly: Kde hledat příležitost?
Nejdůležitější lekce z posledních pěti let je, že nelze generalizovat celý trh. Musíte se dívat na konkrétní lokalitu.
- Praha: Zůstává bezpečnou přístaví pro kapitál, ale ceny jsou již velmi vysoké. Růst je pomalejší, ale stabilní. Poptávka je zde stále silná díky urbanizaci a přítomnosti investorů.
- Brno a Ostrava: Tyto města čelí problému nasycení. Nabídka převyšuje poptávku v určitých segmentech, což umožňuje kupujícím vyjednávat lepší ceny. Je to dobré místo pro ty, kteří chtějí koupit za férovou cenu bez tlaku.
- Middle-tier města (Olomouc, Hradec Králové, Zlín): Zde vidíme největší dynamiku. Ceny rostou rychleji než v metropolích, protože sem migruje poptávka z Prahy a Brna. Rizikem je však nižší likvidita při prodeji.
- Menší města a venkov: Situace je smíšená. Zatímco některé lokality blízko velkých center rostou, izolovaná místa mohou mít problémy s prodejem.
Zajímavým případem jsou České Budějovice, kde došlo v prvním pololetí 2025 k dramatickému nárůstu cen z cca 59 tisíc na přes 72 tisíc korun za metr čtvereční. Tento skok ukazuje, jak rychle se může trh otočit, pokud je nabídka nových bytů limitovaná.
Rizika a co očekávat v budoucnu
Přestože trh vypadá zdravěji než v roce 2023, rizika přetrvávají. Hlavním problémem zůstává nedostatek nových bytů. Dokud nebudou zrychlena povolovací řízení a sníženy stavební náklady, nabídka bude pokračovat v poklesu. To znamená, že ceny v lokalitách s deficitem bydlení budou pravděpodobně dále růst.
Dalším rizikem je podpojištění nemovitostí. Rychlý růst cen v roce 2025 a 2026 znamená, že staré pojistné smlouvy nemusí pokrýt současnou tržní hodnotu domu nebo bytu. Pro majitele to představuje finanční riziko v případě škody. Je důležité pravidelně revidovat pojistné částky.
Prognózy naznačují, že růst bude pokračovat, ale bude nerovnoměrný. Praha může mířit k hranici 150 000 Kč/m² a výše, zatímco menší města budou závislá na místní ekonomice a dostupnosti práce. Dlouhodobá udržitelnost trhu závisí na schopnosti státu a developerů zvýšit bytovou výstavbu.
Shrnutí: Jak jednat dnes?
Pokud plánujete koupit nemovitost v roce 2026, máte více prostoru pro vyjednávání než v roce 2021, ale méně času než v roce 2023. Trh se probouzí a konkurence o kvalitní objekty v žádaných lokalitách (Praha, Olomouc, Hradec Králové) roste. Nečekejte na další masivní poklesy cen - ty pravděpodobně nepřijdou. Místo toho se zaměřte na lokalitu, stav nemovitosti a dostupnost financování. Hypotéky jsou znovu dostupnější, takže je vhodné využít tento okno příležitostí, pokud máte stabilní příjem.
Prodejci by měli být realisticky oceňovat své nemovitosti. I když ceny rostou, trh není tak hladový jako dříve. Kupující jsou informovanější a vybíravější. Správné ocenění a prezentace jsou klíčové pro rychlý prodej.
Zvýší se ceny nemovitostí v roce 2026?
Ano, prognózy naznačují další růst, ale bude nerovnoměrný. Praha a města s omezenou nabídkou nových bytů (Olomouc, Hradec Králové) pravděpodobně porostou. Města s nasyceným trhem (Brno, Ostrava) mohou stagnovat nebo mírně klesat v určitých segmentech.
Které město má nejvyšší ceny bytů v roce 2025/2026?
Praha je nejdražším městem s průměrnou cenou přesahující 149 000 Kč za metr čtvereční. Následuje Brno s cenami kolem 120 000 Kč/m².
Jak se vyvíjejí hypoteční sazby?
Hypoteční sazby postupně klesají. V lednu 2025 dosáhly průměru 4,78 %, což podporuje návrat kupujících na trh a zvyšuje hypoteční aktivitu.
Je vhodný čas koupit nemovitost teď?
Pro vlastní potřebu ano, zejména pokud najdete dobře oceněnou nemovitost v žádané lokalitě. Pro investice je třeba pečlivě zvážit lokalitu a rizika, protože trh není již tak jednoznačně růstový jako v minulosti.
Proč klesají ceny v Brně?
Brno čelí nasycení trhu, kde nabídka převyšuje poptávku v některých segmentech. To umožňuje kupujícím vyjednávat slevy a vede k mírnému poklesu nebo stagnaci cen, na rozdíl od Prahy nebo menších měst s deficitem bytů.