Prodej nemovitosti v České republice není jen otázkou podepsání smlouvy a přijetí peněz. Pokud chcete vědět, kolik vlastně zůstane na ruce, musíte spočítat zisk a z něj daň. A to není tak jednoduché, jak se zdá. Mnoho lidí si myslí, že daň se počítá z celé prodejní ceny. To je chyba. Daň se platí jen z rozdílu mezi tím, co jste za nemovitost zaplatili, a tím, co jste za ní dostali. A tohle rozdíl musí být důkladně doložený.
Co se vlastně počítá jako zisk?
Základ daně je prostý: prodejní cena mínus všechny prokazatelné náklady. To znamená, že nejen kupní cena, ale i všechny výdaje, které jste na nemovitosti skutečně utratili a které zvýšily její hodnotu, můžete odečíst. Například:
- kupní cena (pokud jste nemovitost koupili)
- náklady na rekonstrukci (např. výměna oken, nová kachlová kachle, úprava krytiny)
- technické zhodnocení (např. přístavba, úprava klimatizace, nová topná soustava)
- náklady na znalecký posudek
- poplatky za realitní kancelář
- notářské náklady
- právní služby spojené s převodem
Co se nesmí započítat? Všechno, co je běžným nákladem na bydlení. Například: elektřina, voda, údržba zahrady, opravy drobných poškození, náklady na bydlení během vlastnictví. Tyto výdaje nezvyšují hodnotu nemovitosti, jen vám umožňují v ní žít. A to se daňově nezohledňuje.
Podle Finanční správy ČR bylo v roce 2023 přes 23 % daňových přiznání k prodeji nemovitosti vráceno kvůli špatně doloženým výdajům. To je každý čtvrtý případ. Většina chyb je právě v tom, že lidé přidávají náklady, které zákon nepřipouští.
Kolik se platí daně v roce 2025?
Pro rok 2025 platí progresivní sazba. To znamená, že část vašeho zisku je daněna 15 %, a pokud přesáhnete určitou hranici, zbytek se daní 23 %.
Mezní hranice pro rok 2025 je 1 676 052 Kč. Tato částka odpovídá 36násobku průměrné mzdy v ČR, která pro tento rok činí 46 557 Kč. Je to výrazný nárůst oproti roku 2024, kdy byla hranice 1 582 812 Kč. Důvod? Růst mezd. Tento systém je navržen tak, aby nezatěžoval běžné rodiny, které prodávají byt kvůli přesunu, rodinnému rozšíření nebo zlepšení bydlení.
Pro příklad: Pokud jste z prodeje získali 1 500 000 Kč, zaplatíte jen 15 %, tedy 225 000 Kč. Pokud jste získali 2 000 000 Kč, pak:
- Prvních 1 676 052 Kč × 15 % = 251 408 Kč
- Zbytek 323 948 Kč × 23 % = 74 508 Kč
- Celkem daň: 325 916 Kč
Což je přibližně 16,3 % z celkového zisku. Většina lidí (podle analýzy Dostupný advokát) prodává nemovitosti s ziskem pod 1,5 milionem korun. To znamená, že pro většinu lidí platí jen 15 % sazba.
Co když jste nemovitost zdědili nebo dostali v daru?
Je to jiné. Pokud jste nemovitost zdědili, pak jako pořizovací cenu použijete hodnotu uvedenou v dědickém řízení. Pokud jste ji dostali v daru, použijete obvyklou tržní cenu k datu převodu. To je důležité, protože pokud jste například dostali byt v roce 2010 za 1 milion a teď ho prodáte za 4 miliony, základ daně je 3 miliony. Ne 4 miliony. A ne 0.
Nezapomeňte: i když jste nemovitost nekupovali, musíte mít doloženou hodnotu, kterou jste jako základ použili. To znamená, že pokud jste zdědili dům a nemáte žádný posudek z dědického řízení, můžete si nechat vypracovat znalecký posudek zpětně. Ale musí to být písemně a včas.
Kdy nemusíte platit daň vůbec?
Existují tři hlavní případy, kdy se daň z prodeje nemovitosti neplatí:
- Prodej nemovitosti, kterou jste vlastnili alespoň 5 let (pokud jste ji koupili před 1. lednem 2021) nebo alespoň 10 let (pokud jste ji koupili od 1. ledna 2021 nebo později)
- Prodej nemovitosti, ve které jste bydleli minimálně 2 roky bezprostředně před prodejem
- Prodej nemovitosti, kdy jste výtěžek použili na vlastní bydlení (např. na nový byt, dům, rekonstrukci) v termínu do 2 let od prodeje
Podle statistik Finanční správy ČR v roce 2023 využilo osvobození od daně 58,7 % prodávajících. To je více než každý druhý. Ale očekává se, že v roce 2025 se tento podíl sníží na 54,3 %, protože se zvyšují ceny a lidé prodávají dříve.
Co dělat, když jste si neuvědomili, že můžete snížit daň?
Nejčastější chyba je, že lidé zapomenou na rekonstrukce. Například: koupil jste byt za 2,8 milionu, vložili jste 800 000 Kč na nové okna, koupili jste novou kuchyni, přestavěli jste koupelnu, vyměnili jste všechny potrubí. To všechno zvyšuje hodnotu nemovitosti. A pokud to máte faktury, můžete to odečíst. A to může snížit daň o desítky tisíc korun.
Advokátka Jana Nováková z White & Case říká: „Rekonstrukce za 800 000 Kč může snížit daňovou povinnost až o 120 000 Kč při sazbě 15 %.“ To je větší částka, než mnoho lidí zaplatí za realitní kancelář.
Naopak, nejčastější chyba je, že lidé přidávají náklady na bydlení - například nájemné, když byli v jiném bytě, nebo opravy vlastního bytu, který neprodávají. To nejde. Daňový expert Petr Kříž z České fiskální komory varuje: „Náklady na bydlení během vlastnictví se nezapočítávají. To je častá iluze.“
Kdy a jak podat daňové přiznání?
Daňové přiznání k dani z příjmu z prodeje nemovitosti musíte podat do 1. dubna následujícího roku. Pokud podáváte elektronicky, máte do 2. května. Pokud máte daňového zástupce, máte do 1. července.
Průměrně trvá vyplnění přiznání 17,3 hodiny. To je o 3,2 hodiny více než v roce 2020. Proč? Protože se přidávají přílohy, doložení výdajů, výpočty zisku. Mnoho lidí používá software jako TaxExpert 2025, který má speciální modul pro výpočet daně z prodeje nemovitosti. Ten vám automaticky spočítá základ, zváží hranici a navrhne správnou sazbu.
Co se změní v roce 2026?
Už teď se připravuje další změna. Podle prognózy ČSÚ z března 2024 by se hranice pro progresivní zdanění v roce 2026 zvýšila na 1 820 000 Kč (36 × 50 556 Kč). To je reakce na růst cen nemovitostí a na to, že dnešní hranice už začíná postihnout i střední zisky.
Ministerstvo financí také plánuje zavést indexaci hranice podle inflace, aby se zabránilo tzv. daňové pasti. To znamená, že v budoucnu se hranice bude automaticky přizpůsobovat růstu cen a mezd - a lidé nebudou náhodou padat do vyšší sazby jen proto, že se ceny zvedly.
Praktický příklad: Jak to vypadá v reálu?
Uživatel „PetrCZ“ na fóru Finance.cz sdílí:
„Prodal jsem byt za 4 200 000 Kč. Koupil jsem ho v roce 2018 za 2 800 000 Kč. Zaplatil jsem 25 000 Kč realitce a 15 000 Kč notáři. Základ daně: 4 200 000 - (2 800 000 + 25 000 + 15 000) = 1 360 000 Kč. Daň: 15 % = 204 000 Kč.“
Naopak, „EvaPraha“:
„Prodala jsem dům za 6 500 000 Kč, koupila ho za 3 200 000 Kč v roce 2020. Realitce 45 000 Kč, znalecký posudek 30 000 Kč. Základ daně: 6 500 000 - (3 200 000 + 45 000 + 30 000) = 3 225 000 Kč. Prvních 1 676 052 Kč × 15 % = 251 408 Kč. Zbytek 1 548 948 Kč × 23 % = 356 258 Kč. Celkem: 607 666 Kč. To je téměř 19 % z celého zisku.“
Což je opravdu hodně. Ale to je právě důvod, proč je důležité vše doložit a počítat přesně.
Závěr: Co si pamatovat?
- Daň se platí jen z zisku, ne z prodejní ceny.
- Všechny náklady, které zvyšují hodnotu nemovitosti, můžete odečíst - ale musíte je mít písemně doložené.
- Hranice pro 15 % sazbu v roce 2025 je 1 676 052 Kč.
- Pokud jste nemovitost vlastnili 5 (nebo 10) let nebo jste v ní bydleli 2 roky, můžete být osvobozeni.
- Nejčastější chyba: přidávání běžných nákladů na bydlení.
- Podávejte přiznání včas - a pokud nejste si jistí, použijte daňový software nebo poradce.
Daň z prodeje nemovitosti není překážka - je to jen výpočet. A jak každý výpočet, funguje jen tehdy, když máte správné údaje. A ty máte - pokud jste si vše doložili.