Stavební povolení a ohlášky: jakou roli hraje designér v novém stavebním zákoně

Stavební povolení a ohláška stavby už nejsou jen formality. Od 1. července 2024, kdy nabyl účinnosti nový stavební zákon, se role designéra změnila z technického pomocníka na klíčového hráče, který rozhoduje, zda se projekt vůbec dostane na staveniště. A nejde jen o to, kdo kde nakreslí výkresy. Jde o to, jestli dokumentace bude v pořádku, jestli ji úřad přijme, a jestli se stavba nebude muset zastavit kvůli chybě, kterou jste přehlédli.

Co je vlastně stavební povolení a co je ohláška?

Stavební povolení potřebujete, pokud stavíte nový dům, rekonstruujete budovu v památkové zóně, zvětšujete objekt nebo měníte jeho účel. To znamená většinu větších projektů. Ohláška stačí pro menší stavby - například garáž do 15 m², altán, zahradní domky nebo přístavky k domu, které neovlivňují strukturu ani sousední pozemky. Zde je klíčový rozdíl: u ohlášky stavební úřad má 30 dní na to, aby reagoval. Pokud nic neřekne, můžete začít stavět. U povolení je proces delší - až 60 dnů, a to jen pokud je vše v pořádku.

Designér tedy nejen vytváří návrh. Musí vědět, který proces platí pro daný projekt. A to není jen otázka velikosti. Pokud například stavíte garáž, ale na pozemku je chráněný strom nebo se nacházíte v územním plánu s omezeními, může se z ohlášky stát povolení. Designér musí tyto detaily znát a předem upozornit klienta. Ne každý stavebník ví, že jeho malá garáž může být vlastně velký projekt.

Co přesně musí designér připravit?

Při stavebním povolení je potřeba kompletní projektová dokumentace. To znamená: statické výpočty, technickou zprávu, výkresy v měřítku 1:100 až 1:500, výpis stavebních materiálů a dokonce i souhlas sousedů podepsaný na kopii projektu. Všechno to musí být v souladu s vyhláškou č. 503/2006 Sb., která říká, jaké technické požadavky musí stavba splňovat - od odvodnění po zvukovou izolaci.

Při ohlášce stačí zjednodušená dokumentace. Základní výkresy v měřítku 1:200, krátký popis stavby a potvrzení, že nejsou porušeny územní plány. Ale i zde je důležité: sousedé musí být informováni a dát souhlas. Pokud někdo protestuje, může to ohlášku převést na povolení - a to už je jiný proces, jiné lhůty, jiné náklady.

Nový zákon zrušil jednu starou zátěž: designér už nemusí shromažďovat stanoviska od hygienických úřadů, požární ochrany nebo vodáren. Tyto dokumenty získává stavební úřad sám. To ušetří projektantům průměrně 17 hodin na projekt. Ale přišla nová - elektronická.

Elektronická evidence stavební dokumentace (EESD) - nový svět

Od 1. července 2024 musí všechna projektová dokumentace být uložena v elektronické evidence stavební dokumentace - EESD. To znamená, že výkresy, zprávy i výpočty musí být v digitální podobě, kterou stavební úřad dokáže otevřít, prohledat a vyhodnotit. A nejde jen o PDF. Musí to být formát IFC4, který umožňuje vytvářet BIM modely - tedy digitální trojrozměrné kopie stavby, které obsahují i informace o materiálech, montáži, údržbě.

Pro malé kanceláře je to výzva. Podle průzkumu Stavebnictví.cz z června 2024 68% malých projektových kanceláří mělo problémy s převodem výkresů do IFC. Někteří projektanti používají Revit nebo ArchiCAD, ale nevědí, jak správně exportovat. Někdo stále pracuje v AutoCADu a předává výkresy jako JPG - a ten přístup už nejde. Stavební úřad to odmítne.

Na druhou stranu, kdo to zvládne, má výhodu. EESD umožňuje úřadu rychlejší kontrolu. Pokud je dokumentace správně připravená, může být rozhodnutí o povolení vydáno do 10 dnů - pokud má obec územní plán a všichni sousedé souhlasí. To je výrazné zrychlení oproti původním pěti letům, které trvalo získání povolení pro bytový dům.

Proč je důležité, jestli je designér autorizovaný?

Není každý projektant stejný. Podle zákona č. 360/1992 Sb. může připravovat dokumentaci pro stavební povolení jen autorizovaná osoba. To znamená, že musí mít desetiletou praxi, složit státní zkoušku a být registrovaný v registru České komory stavebních inženýrů.

Ale tady je problém: podle dat z května 2024 je pouze 32% projektantů v Česku autorizovaných. To znamená, že většina lidí, kteří dělají výkresy, nemůže podepsat dokumentaci pro větší stavby. Klienti tak hledají ty pár málo, kteří mají pověření - a ti jsou přetížení. Průměrná doba na přípravu dokumentace pro rodinný dům se zvýšila z 30 na 45 dní.

Pro klienta to znamená: pokud potřebujete stavební povolení, nevybírejte designéra jen podle ceny. Zkontrolujte, jestli má autorizaci. Jinak se můžete dostat do situace, kdy vám dokumentaci odmítnou - a musíte začít znovu. A to je nákladné i časově náročné.

Co se změnilo pro klienta?

Designér už není jen kreslíř. Je poradcem, který vás vede od první myšlenky až po otevření dveří. Ví, kdy je potřeba ohláška, kdy povolení, jaké sousedé musí souhlasit, jaký software použít a jak se vyhnout chybám, které způsobí zpoždění.

Podle průzkumu České komory architektů z června 2024 82% projektantů považuje nový zákon za správný krok. Ale 65% z nich říká, že administrativa je příliš těžká - zejména pro malé kanceláře. A to se přenáší na klienty. Pokud si najmete designéra, který nemá IT podporu, můžete se dostat do situace, kdy dokumentace nejde odeslat, protože někdo neví, jak funguje Portál stavebníka.

Na druhou stranu - kdo má kvalitního designéra, má výhodu. Nový zákon zavedl předběžnou informaci (§ 174). To znamená, že můžete před podáním žádosti požádat stavební úřad o jeho názor na váš návrh. Pokud je vše v pořádku, dostanete písemné potvrzení, že dokumentace bude přijata. To vám ušetří týdny a tisíce korun - protože nebudete muset předělávat všechno.

Co se děje v praxi - reálné příběhy

Na fóru Stavebnictví.cz uživatel "Architekt2024" napsal: "Za první čtvrtletí 2024 jsem měl tři projekty, kde úřad odmítl dokumentaci kvůli špatnému formátu IFC. Musel jsem vše předělat. To je 3 týdny ztraceného času na každý projekt. A klient nechce slyšet, že to je problém software. Chce výsledek."

Naopak "ProjektantPro" říká: "Ušetřil jsem 17 hodin na projekt, protože už nemusím hledat požární stanovisko. Můžu se soustředit na kvalitu návrhu. A když je dokumentace v EESD, úřad odpoví za 14 dní - dříve než kdy dříve."

Průzkum České komory stavebních inženýrů ukazuje: 72% projektantů říká, že nový zákon urychlil přípravu dokumentace. Ale 58% stěžuje na to, že stavební úřady nejsou připravené. Někde ještě přijímají papírové kopie. Někde nevědí, jak otevřít IFC. To vytváří nejistotu. A klienti platí za to.

Co je dál? BIM, energetické audity a deficit projektantů

Od 1. ledna 2025 bude povinné pro všechny stavby nad 1 000 m² používat plnou BIM metodiku. To znamená, že nejen výkresy, ale i všechny technické údaje - od výrobců trubek po životnost fasády - budou v digitálním modelu. Pro kancelář to znamená investici 120 000 Kč na software a školení. Malé firmy se na to nechystají. Ale nebudou mít výběr.

Ministr místního rozvoje Vít Rakušan už oznámil, že v přípravě je další změna: od roku 2026 bude povinný energetický audit pro všechny rekonstrukce nad 200 m². To znamená, že designér bude muset znát nejen architekturu, ale i tepelné mosty, izolaci, výměníky tepla. Bude potřeba nová odbornost.

A zatímco nároky rostou, projektantů chybí. Podle McKinsey je do roku 2027 očekáván deficit 3 500 kvalifikovaných projektantů. To znamená, že kdo má kvalitu, zkušenosti a umí pracovat s elektronickou dokumentací, bude v poptávce. Průměrná hodinová sazba se zvýšila z 800 na 950 Kč/hod - a to jen za poslední rok.

Když si najmete designéra - co si pamatovat

• Nevybírejte podle ceny. Nejlevnější návrh může být nejdražší chyba.
• Zkontrolujte autorizaci. Pokud potřebujete povolení, designér musí být registrovaný.
• Požádejte o předběžnou informaci. Ušetří vám týdny a tisíce korun.
• Nezapomeňte na sousedy. Jejich souhlas je nutný - i u ohlášky.
• Ujistěte se, že používá BIM a IFC. Papírové výkresy už nejsou možné.

Stavební zákon 2024 nezrušil roli designéra - naopak ji zvýšil. Ten, kdo to zvládne, bude nejen projektantem. Bude vedením, které zajišťuje, že stavba nebude jen krásná, ale i legální, rychlá a bez překážek.