Prodáváte dům? Nezapomeňte na stavební dokumentaci. I když nový stavební zákon z 1. ledna 2024 přestal výslovně říkat, že ji musíte kupujícímu předat, stavební dokumentace je dnes důležitější než kdy dříve. A ne proto, že by zákon vyžadoval její předání - ale proto, že bez ní prodej může zkrachovat, cena klesne nebo vás čeká soudní spor.
Co vlastně je stavební dokumentace?
Je to soubor všech technických papírů, které popisují, jak byl váš dům nebo byt skutečně postaven. Zahrnuje projektovou dokumentaci - ty plány, které architekt vypracoval před začátkem stavby - ale také dokumentaci skutečného provedení. To je ta verze, která ukazuje, co se vlastně postavilo, když se od původních plánů něco změnilo. Možná jste přidali další okno, přestavěli koupelnu nebo přidali izolaci. Všechno to musí být v dokumentaci. Pokud jste dělali rekonstrukci, musíte mít i stavební deník, pokud je dům mladší než 10 let.
Tyto dokumenty nejsou jen papíry na polici. Jsou to klíče k budoucímu užívání domu. Bez nich nevíte, kde běží vedení, jaká je nosná konstrukce, kde je vodovodní trubka nebo jaká je únosnost stropu. Kupující to ví. A chce to.
Nový zákon říká: „Nejsme povinni předat.“ Ale co to znamená?
Starý stavební zákon z roku 2006 jasně říkal: „Prodávající předá kupujícímu projektovou dokumentaci.“ Nový zákon č. 283/2021 Sb. toto ustanovení vypustil. Na první pohled to zní jako svoboda. Můžete si říct: „Já jsem nezodpovědný.“
Ale to je nebezpečná iluze.
Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. v § 2087 říká: „Prodávající kupujícímu odevzdá věc, jakož i doklady, které se k věci vztahují.“ Co to znamená? Že projektová dokumentace je součástí věci - tedy domu. Bez ní nemůže kupující správně užívat, údržovat ani rekonstruovat nemovitost. A to není jen názor právníků. Je to právní realita.
Právní kancelář ARROWS vysvětluje: „I když nový stavební zákon to neříká přímo, povinnost vyplývá z občanského zákoníku.“ A pokud dokumentaci nepředáte, je to vadné plnění. A vada v dokladech je podle § 2099 OZ stejně vážná jako vada ve zdi.
Co se stane, když dokumentaci nemáte?
Nejhorší scénář: kupující zruší smlouvu. Podle průzkumu realitní agentury REMAX Alfa z února 2024 bylo v 12 případech z 150 prodejů zrušeno kvůli úplnému neexistující dokumentaci. V 7 z nich se prodávající rozhodl dokumentaci dohnat - za náklady 15 až 40 tisíc korun.
Častější scénář: kupující vyjednává slevu. V 44,7 % případů, kdy kupující požadoval dokumentaci, došlo ke snížení ceny. Průměrně o 3-8 %. V jednom případě z Prahy byla sleva 185 000 Kč na dům za 3,2 milionu Kč - kvůli chybějící dokumentaci po rekonstrukci.
A pokud dokumentaci nemáte ani po prodeji? Stavební úřad vám může nařídit, abyste si ji nechali vyhotovit. Podle Ministerstva pro místní rozvoj bylo v prvním čtvrtletí 2024 vydáno 142 takovýchto nařízení - to je téměř trojnásobek oproti stejnému období roku 2023.
Kolik stojí vypracování dokumentace skutečného provedení?
Nejste si jisti, jestli máte všechno? Pak se podívejte na ceny. Průměrná cena vyhotovení dokumentace skutečného provedení pro rodinný dům je mezi 25 000 a 45 000 Kč. Čas na zpracování: 3 až 6 týdnů. To je více než dvojnásobek nákladů na přípravu reklamních fotek.
Ale to je investice. Pokud dokumentaci necháte vypracovat před prodejem, zvýšíte prodejní cenu, zkrátíte dobu prodeje a vyhnete se soudním nákladům. Pokud ji necháte až na poslední chvíli, budete v pozici slabého.
Proč kupující tolik chtějí dokumentaci?
Protože se už nebojí jen, že dům padne. Obávají se, že po koupi budou mít problémy s údržbou, případně s rekonstrukcí. A více než 86 % kupujících rodinných domů v roce 2024 požadovalo dokumentaci - oproti 62 % v roce 2022.
Je to i otázka bezpečí. Když se v domě vyskytne únik vody, nebo se začne zatékát střecha, nechcete zjistit, že vedení je jinak, než si myslíte. Nechcete, aby se vám při případné výstavbě příčky náhodou narazilo do nosného sloupu.
Stavební dokumentace je jako lékařská karta domu. Bez ní nevíte, co je uvnitř.
Co se stane, když dokumentaci předáte, ale je neaktuální?
Neřešte to tak, že „předám, co mám“. Pokud jste dělali úpravy - například přestavěli kuchyň nebo přidali balkón - a dokumentace je stále z roku 2005, pak jste v riziku.
Nový zákon v § 167 písm. a)-f) stanoví: Vlastník musí dokumentaci uchovávat v aktuálním stavu. Pokud ji nemáte, může vás stavební úřad pokutit až do výše 400 000 Kč. A kupující může požadovat slevu, protože dokumentace není aktuální - což je vada.
Nejde tedy jen o to, zda dokumentaci předáte. Jde o to, zda je správná.
Prodej trvá déle bez dokumentace
Podle České asociace realitních kanceláří z února 2024:
- Prodej s kompletní dokumentací: průměrně 68 dní
- Prodej s neúplnou dokumentací: 112 dní
- Prodej bez dokumentace: 185 dní
Prodej bez dokumentace trvá téměř třikrát déle. A ve 27,4 % případů se vůbec nedostane k uzavření.
Na trhu je dnes více kupujících než dříve. A oni si vědí, co chtějí. Pokud vaše nemovitost není připravená, bude na trhu dlouho. A každý den, kdy stojí, vás stojí peníze - úroky, poplatky, energie.
Co dělat, pokud nemáte dokumentaci?
- Nečekejte na kupujícího. Začněte hledat projektanta nebo stavebního inženýra, který dokáže vypracovat dokumentaci skutečného provedení.
- Zjistěte, jestli máte nějaké staré plány. Někdy se nacházejí v archívech obce, u souseda, který dělal stejnou rekonstrukci, nebo u původního stavitelé.
- Pokud jste dělali rekonstrukci, zkontrolujte, zda máte schválení od stavebního úřadu. To je často první krok k obnovení dokumentace.
- Požádejte o výpis z registru staveb - stavební úřad má přístup k historickým dokumentům.
- Nezapomeňte: pokud dokumentaci necháte vyhotovit až po uzavření smlouvy, může to být vada. A vada znamená možnost soudního sporu.
Je to výdaj nebo investice?
Představte si: prodáváte dům za 3 miliony Kč. Pokud dokumentaci nemáte, můžete ztratit 150 000 Kč. Pokud ji necháte vypracovat, zaplatíte 35 000 Kč. Rozdíl? 115 000 Kč zisku.
Je to jednoduchá matematika. A je to i o důvěře. Kupující si bude cítit bezpečněji, když ví, že nemovitost má plnou historii. A to je hodnota, kterou nemůžete měřit v korunách.
Nový stavební zákon vás neosvobodil od odpovědnosti. Naopak - vás zodpovědnější. Neznamená to, že nemusíte předat dokumentaci. Znamená to, že musíte mít ji - a musíte ji předat. Jinak to nebude prodej. Bude to risk.