Slevy a akce developerů: Jak ovlivňují konečnou cenu bytu v Česku

V roce 2023 se objem hypoték v České republice propadl o 82 %, což dramaticky ochladilo trh s novostavbami. Developeři, kteří dříve mohli volně zvyšovat ceny, nyní musí hledat nové způsoby, jak přilákat kupující. Místo přímého snižování ceníkových cen nabízejí různé bonusy, které efektivně snižují ceny bytu pro kupce. Jak tyto akce fungují a jak je využít pro svůj prospěch?

Současný stav trhu s byty

Tužší podmínky na hypotečním trhu způsobily, že mnoho potenciálních kupujících odložilo nákup bytu. Podle ředitelky oddělení průzkumu trhu v JLL Blanky Vačkové: "Příznivé podmínky na trhu s byty, které provázely předchozí dva roky, se nyní otočily. Prudký růst úrokových měr a celková snížená dostupnost hypoték ochladily poptávku, což se začalo projevovat v nabízení různých slev a speciálních akcí potenciálním zájemcům o koupi bytu" (Seznam Zprávy, 2023).

Developeři často nemohou přímo snižovat ceníkové ceny, protože by to mohlo ovlivnit hodnotu již prodaných bytů. Jak říká Tomáš Drábek z V Invest: "Málokdo z developerů s financováním banky si může dovolit zlevnit ceníkové ceny. Navíc se potýkají s rostoucími náklady na stavební materiály" (E15, 2023). Proto se zaměřují na bonusy, které nepřímo snižují finální náklady.

Různé typy developerových akcí

Developerové dnes používají několik hlavních typů akcí, které neovlivňují oficiální cenu, ale poskytují kupujícímu skutečné výhody:

• Zdarma garážové stání - Například v projektu PARVI Cibulka nabízejí garáž zdarma, která na trhu stojí 400 000-600 000 Kč. Tato akce efektivně snižuje celkovou cenu bytu o tuto částku.
• Kuchyňské vybavení zdarma - JRD v projektu Bohdalecké kvarteto poskytuje kuchyňské vybavení zdarma u bytů 1+kk a 2+kk. Podobně projekt Císařská vinice nabízí poukaz na vybavení v hodnotě půl milionu korun.
• Energetická opatření - Developeři často přidávají tepelná čerpadla nebo solární panely, které snižují dlouhodobé náklady na energii. Například v projektu Cibulka je standardně zahrnuta tepelná čerpadlo, což by jinak stálo přes 200 000 Kč.
• Flexibilní financování - Některé projekty umožňují zaplatit pouze 15 % z kupní ceny při podepsání rezervační smlouvy a zbytek až po kolaudaci. To poskytuje kupujícímu čas na shromáždění zbytku nebo čekání na lepší hypoteční sazby.

Jak tyto akce skutečně ovlivňují konečnou cenu

Některé akce představují přímou úsporu, zatímco jiné mají dlouhodobý vliv. Například:

• Zdarma garážové stání - Představuje úsporu 400 000-600 000 Kč, což je skutečná částka, kterou by musel kupující zaplatit na trhu.
• Voucher na kuchyňské vybavení - Pokud je hodnota 500 000 Kč, je to přímá úspora, protože kupující by musel za kuchyň zaplatit stejnou částku.
• Flexibilní financování - I když není přímá úspora, umožňuje zákazníkovi čekat na lepší úrokové sazby, což může v dlouhodobé perspektivě šetřit tisíce korun.

Podle analýz Hypoindexu z čtvrtého čtvrtletí 2025 jsou nabídkové ceny středně velkých bytů v ČR o 15,6 % vyšší než v předchozím roce, což ukazuje, že i přes krátkodobé ochlazení trh stále roste. Nicméně developerové pomocí akcí mohou poskytnout kupujícím skutečné výhody, které kompenzují vysoké ceny.

Proč developerové nepoužívají přímé slevy?

Přímé slevy na ceníkové ceny jsou pro developerů nevýhodné z několika důvodů. Pokud by snížili cenu již prodaných bytů, mohlo by to vyvolat nespokojenost stávajících kupujících. Navíc pokud je projekt financován bankou, změna ceníkové ceny může komplikovat úvěrové podmínky. Místo toho preferují bonusy, které neovlivňují oficiální cenu, ale poskytují kupujícímu skutečnou úsporu.

Jak vysvětluje Soural z Flat Zone: "Tyto akce jsou na trhu zcela běžné, jen jsou teď více komunikované veřejně. Pro developerské společnosti je to přirozený krok, protože jsou schopné klientovi nabídnout vysokou hodnotu za velkoobchodní ceny, které by klient jinde na trhu nesehnul" (Seznam Zprávy, 2023).

Tipy pro kupující: Jak využít developerové akce

Chcete-li maximalizovat výhody developerových akcí, měli byste:

• Porovnávat nabídky v různých projektech - Zjistěte, jaké bonusy nabízejí konkurenti v podobné lokalitě.
• Uvažovat o vyšší první platbě - Podle Pavly Temrové: "Cena konkrétního bytu se liší podle toho, jaký model financování si zvolíte. Čím vyšší část kupní ceny jste schopni uhradit při rezervaci, tím lepší podmínky můžete získat."
• Využívat fáze výstavby - První příležitost během předprodeje (kdy je třeba prodat 25-30 % bytů) nebo v konečné fázi, kdy je potřeba doplatit úvěr.

Budoucí výhled trhu

Podle expertů z JLL a Hypoindexu se trh s byty bude dále přizpůsobovat vysokým úrokovým sazbám. Developeři budou stále více zaměřovat své akce na kvalitu a přidanou hodnotu namísto přímých cenových snížení. Pavla Holá z JLL poznamenává: "Dokážeme si představit, že by pár posledních bytů v dokončeném projektu mohlo být nabídnuto výhodněji, ale jako první volbu očekáváme spíše nabídku bonusů, například právě ve formě kuchyňské linky nebo garážového stání v ceně" (Seznam Zprávy, 2023).

Česká republika se v porovnání s 18 zeměmi nachází na konci žebříčku ceny bytů vzhledem k platům, což naznačuje, že bydlení zůstává relativně drahé. Nicméně developerové s akcemi mohou zákazníkům poskytnout skutečné výhody, které kompenzují vysoké ceny.