Koupit starý byt ateliérem ho zrekonstruovat, nebo přejít rovnou do novostavby s garážem a energičtími standardy? To je otázka, kterou si v posledních letech klade skoro každý, kdo hledá bydlení. Zatímco mnozí očekávali, že nové projekty budou vždy držet cenovou primacii, realita posledních dvou let nás překvapila. Sekundární trh bytů je trh s již jednou nebo vícekrát prodávanými nemovitostmi, často označovaný jako second-hand byty. Právě tento segment v poslední době vykazuje mnohem agresivnější růst cen než segment novostaveb, což zásadně mění strategii kupujících i investorů.
Konec mýtu o stabilních starých bytech
Ještě před pár lety se zdálo, že starší byty jsou sice levnější, ale jejich ceny rostou lineárně a předvídatelně. Jenže data z období od začátku roku 2024 do května 2025 tohle tvrzení vyvrátily. Zatímco Novostavby (nově postavené byty od developerů) zdražela v tomto období o 12,5 %, sekundární trh bytů vyletěl nahoru o neuvěřitelných 30,2 %.
Proč se to děje? Odpověď je jednoduchá: dostupnost. Když v Praze překročí průměrná cena nového bytu 167 000 Kč za metr čtvereční, většina smrtelníků se s takovými částkami prostě neobejde. Lidé se proto masivně přesunuli k starším cihlovým bytům, kde se průměrné ceny pohybují kolem 80 000 Kč za metr. Tato obrovská poptávka po „levnější“ alternativě paradoxně vyhnala ceny starších bytů prudce nahoru.
Jak vypadají reálná čísla v praxi?
Abychom pochopili rozdíl, musíme se podívat na konkrétní hodnoty. V lednu 2024 stál průměrný metr čtvereční na sekundárním trhu 57 433 Kč. Do května 2025 už to bylo 74 791 Kč. U novostaveb byl skok z 104 347 Kč na 117 441 Kč. Vidíte ten rozdíl? Růst v procentech u starších bytů byl téměř trojnásobný.
| Segment | Cena v lednu 2024 (Kč/m2) | Cena v květnu 2025 (Kč/m2) | Procentuální nárůst |
|---|---|---|---|
| Sekundární trh (starší byty) | 57 433 | 74 791 | 30,2 % |
| Novostavby | 104 347 | 117 441 | 12,5 % |
Regionální rozdíly: Praha vs. zbytek republiky
Pokud si myslíte, že se všechno děje jen v hlavním městě, mýlíte se. Praha sice stále diktuje absolutní ceny - v únoru 2026 se průměr pohyboval kolem 150 819 Kč za metr - ale její růst už mírně ochladil. Zajímavé je, že v regionech ceny rostou nyní paradoxně rychleji.
Podívejme se na konkrétní města z počátku roku 2026. Zatímco v Praze ceny vzrostly jen o 1 % a v Brně o 1,5 %, v Hradci Králové jsme viděli raketový nárůst o 5 % (průměr 92 748 Kč/m2). Podobně oživily Ústí nad Labem (4,4 %) a Olomouc (4,1 %). To ukazuje, že tlak na bydlení se přelévá z přetížené metropole do krajských center, kde je poměr ceny k kvalitě stále ještě rozumnější.
Na druhou stranu existují i „mrtvé zóny“. V únoru 2026 například Olomouc zaznamenala propad o 3,9 % a Ostrava klesla o 3 %. Realitní trh není monolit; jedna ulice může být v cenovém raušu, zatímco v sousedním městě kupující začínají vyjednávat slevy.
Hypotečky a mzdová spirála
Cenový vývoj nelze oddělit od financování. Růst cen bytů v posledních kvartálech roku 2025 a začátku 2026 šel ruku v ruce s rostoucí průměrnou výší hypotéky. To je trochu nebezpečná kombinace. Ekonomové, například z České bankovní asociace, varují, že ceny nemovitostí rostou rychleji než mzdy.
Když ceny bytů stoupají o 16 % ročně, ale platy jen o pár procent, zvyšuje se riziko, že se trh dostane do „bubliny“. V praxi to znamená, že mladí lidé si už nejsou schopni koupit byt ani s vysokou podporou rodiny, což paradoxně tlačí poptávku ještě více k levnějším, starším bytům, čímž se uzavírá kruh neustálného zdražování sekundárního trhu.
Co očekávat v roce 2026?
Dobrou zprávou pro ty, kteří čekají na „propad“, je, že tempo růstu mírně zpomaluje. V prvním čtvrtletí 2026 nabídkové ceny vzrostly mezikvartálně o 2,7 %. Meziroční růst se z previousních 16-18 % snížil na 12,9 %.
Prognózy pro zbytek roku 2026 naznačují mírnější růst v rozmezí 5 až 8 %. To není pád, ale spíše přechod do stabilnější fáze. Pokud hledáte bydlení, je pravděpodobné, že se s dramatickými skoky cen, jako byly ty v roce 2024, už nesetkáte. Nicméně, tlak na novostavby bude stále vysoký kvůli nedostatku nových projektů - developeři měli koncem 2025 k dispozici „pouhých“ 17 500 nových bytů pro celou republiku, což při aktuální poptávce není mnoho.
Jak vybrat správnou strategii?
Kterou cestou jít? Záleží na vašem budgetu a toleranci k riziku. Pokud hledáte maximální potenciál zhodnocení, sekundární trh s byty k rekonstrukci je stále sázkou na jistotu, i když vstupné je dnes mnohem vyšší než před třemi lety.
U novostaveb platíte prémium za klid, moderní technologie a nulové investice do oprav. Ale pozor - v Praze už nyní platíte za metr více, než kolik někdo jiný zaplatil za celý malý byt v regionu před deseti lety. Rozdíl mezi 80 000 Kč za starý byt a 167 000 Kč za nový je propast, kterou hypotéka jen tak nezaplátá.
Je lepší koupit starší byt nebo novostavbu?
Záleží na vašich prioritách. Sekundární trh nabízí nižší vstupní cenu a často lepší lokalitu v centru měst, ale vyžaduje investice do rekonstrukce. Novostavby jsou energeticky úspornější a v lepším standardu, ale jejich ceny jsou v současnosti extrémně vysoké, zejména v Praze, kde přesahují 167 tisíc Kč za m2.
Proč rostou ceny starších bytů rychleji než novostaveb?
Hlavním důvodem je cenová dostupnost. Kvůli vysokým cenám novostaveb se obrovské množství kupujících přesunulo k levnějším alternativám na sekundárním trhu. Tato zvýšená poptávka za staršími byty vyhnala jejich ceny nahoru mnohem dynamičněji (nárůst o 30,2 % oproti 12,5 % u novostaveb v období 2024-2025).
Kde v České republice ceny bytů klesají?
Klesání cen není plošné, ale lokální. V únoru 2026 byl například zaznamenán propad v Olomouci (o 3,9 %) a Ostravě (o 3 %). Celkově však trh zůstává růstový a tyto poklesy jsou spíše výjimkou nebo krátkodobou korekcí.
Jaký je vývoj cen v Praze v roce 2026?
Praha vykazuje známky mírného ochlazení. Meziroční růst cen se zpomalil a v únoru 2026 průměrná cena vzrostla jen o 0,3 % na 150 819 Kč za m2. Přesto zůstává Praha nejdražším místem v ČR, kde ceny novostaveb poprvé překročily hranici 167 tisíc Kč za metr.
Jsou ceny nemovitostí v roce 2026 udržitelné?
Existují obavy z rychlosti růstu. Podle analýz České bankovní asociace ceny bytů v několika kvartálech v řadě překračovaly růst mezd a příjmů. To může vést k budoucí korekci, i když prognózy na rok 2026 stále předpokládají mírný růst o 5 až 8 %.
Další kroky pro kupující a investory
Pokud plánujete koupi, doporučuji v současnosti sledovat především krajská města, kde je dynamika růstu aktuálně vyšší, ale absolutní ceny stále rozumné. Pro investory je klíčové hlídat poměrmezdů k cenám nemovitostí - pokud tento poměr příliš zakolabuje, riskuje se nárůst prázdných pronájmů kvůli neschopnosti nájemníků platit vysoké ceny.
V případě nákupu na sekundárním trhu nezapomeňte započítat do budgetu nejen cenu bytu, ale i náklady na energetickou optimalizaci. S rostoucími cenami energií se „levný“ starý byt může stát drahou pastí, pokud nemá zateplení a moderní okna.