Pronájem zařízeného vs. nezařízeného bytu: Co vybrat v roce 2025

Pronájem zařízeného nebo nezařízeného bytu? To je otázka, kterou si každý majitel musí položit

Když si v roce 2025 představíte, že chcete pronajímat svůj byt, nemusíte jen zvolit cenu. Musíte zvolit typ bytu. Zařízený? Nezařízený? Obě možnosti mají své výhody, ale i skrytá rizika. A ta rozhodnutí nejsou jen o penězích - jsou o vašem čase, o vaší klidu a o tom, kdo bude bydlet ve vašem domě.

Nezařízený byt je prostor bez nábytku, bez pračky, bez televize. Pouze základ: kuchyňská linka se sporákem, umyvadlo, WC, sprcha nebo vanu. Nájemník si přináší všechno své - od gauče po čajový hrnek. Zařízený byt je připravený k nastěhování. Má lednici, sporák, pračku, myčku, nábytek, možná i televizi. Stačí přijít s kuframi a žít.

Co vybrat? Záleží na vašich cílech. Na tom, kdo bude bydlet. A na tom, kolik času a peněz jste ochotni investovat.

Proč zařízený byt přináší vyšší příjem - a proč to není tak jednoduché

V Praze, Brně nebo na Karlových Varech si můžete za zařízený byt vymáhat o 15-30 % vyšší nájemné než za nezařízený. Někteří majitelé v centru Prahy vydělávají 28 000 Kč měsíčně, zatímco za stejný nezařízený byt dostávají jen 22 000 Kč. To zní jako zlatá žíla.

Ale zapomeňte na čistý zisk. Zařízený byt stojí. Pořízení základního vybavení pro jednopokojový byt - lednice, sporák, pračka, nábytek, stůl, židle, postele - může stát 50 000 až 80 000 Kč. Pokud chcete kvalitní věci, které vydrží, může to být i 150 000 Kč.

A to je jen začátek. Nábytek se poškozuje. Spotřebiče přestávají fungovat. Nájemníci, kteří bydlí jen na pár měsíců, nezacházejí s věcmi jako s vlastními. Pračka se zablokuje, lednice se přehřeje, gauč má díru. Každý nový nájemník znamená kontrolu, možnou výměnu, opravu. Někteří majitelé měsíčně utrácí 3 000 až 5 000 Kč jen na údržbu vybavení.

Nezapomeňte na čas. Předávací protokol pro zařízený byt trvá 1-2 hodiny. Musíte zaznamenat každý kus nábytku, každý spotřebič, každou škrábanici. U nezařízeného bytu stačí 15 minut - klíče, měřiče, podpis. A pak ještě každý měsíc: kontrola stavu, závady, komunikace. To je 5-10 hodin navíc měsíčně. Pro někoho to znamená ztrátu volného víkendu. Pro jiného to znamená, že se musíte naučit používat aplikace jako „Nemovitosti Správce“.

Nezařízený byt: Méně práce, méně rizika, méně peněz

Nezařízený byt je jako prázdný plátno. Nezabíráte se s nábytkem. Neřešíte, jestli se pračka porouchala. Neřešíte, jestli nájemník přinesl vlastní židli, která se poškodila o země. Všechno to je jeho starost.

Podle výzkumů 68 % majitelů nezařízených bytů nepoužívá žádnou speciální aplikaci pro správu. Stačí Excel. A měsíčně trávíte jen 1-2 hodiny na kontrolu bytu. Předávací protokol je krátký. Když nájemník odchází, nezůstáváte s poškozeným nábytkem. Zůstáváte s prázdným bytem - a to je výhoda.

Nezařízené byty přitahují především rodiny, páry nebo lidi, kteří plánují bydlet déle než dva roky. Ti už mají nábytek. Nechtějí se přestěhovávat s ním. Chtějí klid. A často si přesně vědí, co chtějí. V regionech jako Plzeň, Ústí nebo Ostrava je až 85 % nájemníků v nezařízených bytech. Proč? Protože tam lidé vlastní nábytek. A nechtějí ho převážet.

Proč to funguje? Protože nájemníci, kteří zůstávají dlouho, se o byt starají. Nejsou tam jen na pár měsíců. Nejsou tam jako turisté. Jsou tam jako doma. A když se něco porouchá, zavolají vás. Ale nezničí to. Nezničí to proto, že je to jejich prostor. I když není vybavený.

Kdo bydlí v zařízených bytech? A proč?

Nejčastější nájemníci zařízených bytů nejsou rodiny. Nejsou lidé, kteří chtějí zůstat 5 let. Jsou to lidé, kteří přijíždějí na pár měsíců. A přicházejí z jiných měst, jiných zemí.

Podle ČSÚ je 63 % nájemníků pod 35 let preferuje zařízené byty. Proč? Protože nechtějí nakupovat nábytek. Protože nechtějí naložit auta. Protože chtějí jít do práce a neřešit, kde je stůl. Jsou to studenti, dočasní pracovníci, interni, cizinci. A ti jsou přesně ti, kteří hledají „klíč do klíče“ - přijedou, vloží klíč, otevřou dveře a už bydlí.

Ve městech jako Praha 1, 2 nebo 8 je 78 % zařízených bytů určeno pro krátkodobý pronájem - do šesti měsíců. To jsou turisté, kteří přijíždějí na konferenci. To jsou zaměstnanci, kteří přijíždějí na projekt. To jsou lidi, kteří přestěhují do Prahy a ještě nevědí, kde zůstanou.

A to je ten rozdíl. Nezařízený byt je pro lidi, kteří chtějí zůstat. Zařízený byt je pro lidi, kteří chtějí jít. A pokud vaše strategie je přitahovat lidi, kteří chtějí jít - pak zařízený byt má smysl. Pokud chcete klidného, dlouhodobého nájemníka - nezařízený byt je lepší volba.

Hybridní byty: Nový trend, který může změnit vše

Nejsou jen dva světy: zařízený a nezařízený. Vzniká třetí. Hybridní byt.

Co to je? Byt s kuchyní, lednicí, sporákem, pračkou a myčkou. Ale bez nábytku. Bez gauče, bez stolu, bez postelí. Nájemník si přináší své křeslo, svou postel, svůj stůl. Ale nemusí si kupovat pračku.

Tento přístup kombinuje výhody obou světů. Nájemník má základní pohodlí - nemusí si kupovat spotřebiče. Majitel nemusí investovat do nábytku - který se nejčastěji poškozuje. A cena je mezi těmito dvěma - vyšší než u nezařízeného, ale nižší než u plně zařízeného.

Bezrealitky.cz od roku 2022 nabízí speciální pojištění pro zařízené byty, které pokrývá až 90 % nákladů na náhradu poškozeného vybavení. To je velký krok. Ale pojištění nezakryje čas, který strávíte kontrolami. A nezakryje, že někdo může zničit vaši lednici a pak zmizet.

Hybridní byt je tedy ideální pro ty, kteří chtějí vyšší nájemné, ale nechtějí plnou odpovědnost za nábytek. Je to kompromis pro reálný svět.

Co vám říkají čísla - a co vám neříkají

Podle ČSÚ se podíl zařízených bytů v Praze zvýšil z 22 % v roce 2019 na 37 % v roce 2023. V roce 2025 by mohl dosáhnout 45 %. To znamená, že trh se mění. Více lidí chce přijet a okamžitě bydlet.

Ale v regionech jako Brno, Plzeň nebo Liberec je podíl zařízených bytů stále kolem 25 %. Proč? Protože tam lidé nechtějí přijíždět na pár měsíců. Tam lidé chtějí zůstat. Tam lidé vlastní nábytek. Tam lidé nechtějí platit za to, co si mohou koupit sami.

Ještě jedna věc: energie. V roce 2025 je každý kus vybavení, který má třídu A++ nebo A+++, důvod k vyššímu nájemnému. Majitelé, kteří vyměnili staré lednice za energeticky úsporné, mohou navýšit nájemné o 5-8 %. To je přímý výdělek. A zároveň to je odpověď na klimatické změny.

Ale čísla neříkají celou pravdu. Říkají, co se děje. Ale neříkají, co je pro vás správné. Protože to záleží na vás. Na vašem čase. Na vašich penězích. Na vaší trpělivosti.

Když se rozhodnete: Co dělat hned teď

Chcete zařízený byt? Začněte tímto:

1. Seznamte se s výkazem nákladů: Kolik stojí lednice, pračka, nábytek? Přidejte 20 % na nepředvídané výdaje.
2. Udělejte si seznam všeho, co budete mít. Každý kus. S číslem a stavem.
3. Kupte si pojištění pro zařízený byt - nečekejte, až se něco porouchá.
4. Připravte předávací protokol. Vytiskněte ho. Předávejte ho vždy s klíči.
5. Stanovte si pravidla: Jak často budete kontrolovat? Kdo bude opravovat?

Chcete nezařízený byt? Začněte tímto:

1. Ujistěte se, že byt má dobrou izolaci, osvětlení a vytápění. To je to, co nájemníci nejčastěji stěžují.
2. Udělejte si jednoduchý předávací protokol: měřiče, klíče, stav zdi.
3. Vyberte si nájemníka podle jeho příjmu a referencí - ne podle toho, jestli má nábytek.
4. Nechte ho bydlet. Nezabírejte se s věcmi, které nejsou vaše.
5. Chraňte si čas. Nechte ho v klidu.

Co se stane, když se něco pokazí?

Ve všech případech je klíčové: dokumentujte. Všechno. Všechno, co je ve vašem bytě, musí být v smlouvě. Všechno, co je poškozené, musí být zaznamenáno.

Bez dokumentace jste bez práva. Bez fotek jste bez důkazu. Bez protokolu jste bez možnosti žádosti o náhradu.

Nezařízený byt má jednu výhodu: když se něco pokazí, je to většinou voda, vytápění, okno. To je oprava. Ne výměna nábytku.

Zařízený byt má jednu nevýhodu: když se něco pokazí, je to většinou nábytek. A nábytek je dražší. A víc lidí ho poškozuje.

Nezapomeňte: nájemník, který přijel na pár měsíců, nemá žádnou emocionální vazbu k vašemu bytu. Nájemník, který bydlí 3 roky, má. A to je rozdíl.