Právo na bydlení je základní lidská potřeba. Když vlastníte byt a chcete jej pronajímat, nejde jen o peníze. Jde o odpovědnost, kterou vám dává zákon. V České republice se všechno, co se týká pronájmu bytu, řídí občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb. Ten platí od roku 2014 a je jasný: nájemce je slabší strana. A to znamená, že vaše povinnosti jako pronajímatele jsou větší než vaše práva.
Co musíte před nastěhováním zajistit?
Než nájemce vstoupí do bytu, musí být připravený k bydlení. To není jen otázka „je to čisté“. Musí splňovat technické a hygienické normy podle vyhlášky č. 268/2009 Sb. To znamená: funkční vodovod, kanalizace, elektrické rozvody, topení, okna, dveře, stropy, stěny bez netěsností. Pokud je v bytě špatná izolace, průsvitné okno nebo nefunkční koupelna, může nájemce požadovat slevu z nájemného nebo dokonce smlouvu zrušit.
Nezapomeňte: pokud v smlouvě napíšete „byt se předává ve stavu, jaký je“, tak to neznamená, že můžete předat rozpadlý byt. Zákon to neumožňuje. Pokud byt nevyhovuje minimálním podmínkám pro bydlení, je to porušení povinnosti podle § 2238 občanského zákoníku.
Kdo platí za opravy?
Tady je častý zmatek. Mnoho pronajímatelů si myslí, že nájemce platí za všechno. To není pravda. Podle § 2257 občanského zákoníku jste vy, jako pronajímatel, povinen udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. To znamená: pokud praskne potrubí, selže kotel, padne strop nebo se porouchá výtah - vy to opravíte a platíte za to.
Co je nájemcova odpovědnost? Pouze běžná údržba. Podle vládního nařízení č. 308/2015 Sb. to znamená: výměna žárovek, čištění oken, údržba kuchyňských spotřebičů, vyměnění těsnění u kohoutků, vyčištění větracích kanálů. Pokud nájemce oznámí vadu, která není běžná údržba, musíte reagovat. Zákon říká „v přiměřené době“. Co to znamená? Pro nezbytné opravy - 30 dní. Pro plánované rekonstrukce - 90 dní. Pokud nezareagujete, nájemce může opravu udělat sám a požadovat náhradu nákladů.
Co musíte zajišťovat zdarma?
Nezapomeňte: výdaje na služby, které jsou nezbytné pro bydlení, hradí nájemce, ale vy je musíte zajistit. To znamená: dodávka vody, tepla, odvoz odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, příjem rozhlasu a televize, čištění komínů, provoz výtahu. Pokud se s nájemcem nedomluvíte jinak, tyto služby musíte zaručit podle § 2245 občanského zákoníku.
Co nesmíte nájemci účtovat? Žádné fondy oprav, žádné poplatky správci domu, žádné odměny pro členy výboru SVJ, žádné pojištění domu. To jsou vaše náklady. Pokud je nájemci účtujete, může to být považováno za neplatné ujednání. Statistika ukazuje, že v 42 % nájemních smluv je alespoň jedno takové neplatné ujednání.
Co se týče pořádku a klidu?
Právo na nerušené bydlení je základní. Pokud soused dělá hluk, nebo se v chodbě hromadí odpad, vy jako pronajímatel musíte reagovat. To je vaše povinnost podle § 2241 občanského zákoníku. Pokud nájemce stěžuje na hluk od sousedů nebo na nečistoty ve společných prostorách, musíte to řešit. Pokud ne, může nájemce požadovat slevu z nájemného.
Průzkum Ipsos z roku 2023 ukázal, že 68 % stížností nájemců se týká právě špatného udržování společných prostor. To je nejčastější důvod, proč lidé hledají právní pomoc. Nezapomeňte: vaše odpovědnost nekončí u vnitřního stavu bytu. Zahrnuje i venkovní části domu - chodby, schodiště, vstupní dveře, zahrádky.
Můžete zakázat zvířata nebo podnikání?
Nemůžete. Zákon to neumožňuje. Nájemce má právo mít domácí zvíře - psa, kočku, kanárka. Pokud zvíře nezpůsobuje nadměrné zatížení domu (např. neškádlí stěny, neznečišťuje chodby, nehlučí), nemůžete mu to zakázat. To potvrzuje i soudní judikatura.
Stejně tak nemůžete zakázat podnikání nebo práci z domova. Pokud nájemce pracuje jako grafik, konsultant nebo vývojář a jeho práce nezatěžuje dům (nevytváří hluk, neznečišťuje, nepřináší návštěvníky), má na to právo. Zákaz podnikání je neplatný. Průzkum GfK z prosince 2023 ukázal, že 63 % nájemců využívá byt pro kombinaci bydlení a práce. To je nová realita po pandemii.
Co se týče dalších osob - nájemce může do bytu přivést k bydlení svého partnera, dítě nebo rodiče. Pokud to nezpůsobí přetížení bytu (např. přes 4 osoby v 45 m²), nemůžete tomu bránit. Pokud v smlouvě napíšete „pouze jeden nájemce“, tak to neplatí. Zákon to neumožňuje.
Co nesmíte v nájemní smlouvě psát?
Neplatné ujednání jsou časté. Většinou se jedná o:
- Zákaz držení zvířat
- Zákaz podnikání nebo práce z domova
- Zákaz přijetí další osoby
- Zákaz upravování bytu (např. zavěšení obrázků)
- Zákaz převzít nájemní právo
Takové podmínky jsou neplatné. Pokud je smlouva obsahuje, může nájemce požadovat jejich vymazání. Ministerstvo pro místní rozvoj v metodickém pokynu č. 12/2021 jasně říká: „Nájemní smlouva nesmí omezovat práva nájemce stanovená v občanském zákoníku.“
Co se stane, když porušíte povinnosti?
Pokud neopravíte vadu, nezajistíte služby, nebudete reagovat na stížnosti - nájemce má právo na slevu z nájemného. V roce 2023 průměrná sleva při prokázaném porušení činila 2 150 Kč měsíčně. Pokud porušení trvá déle než 30 dní a je podstatné, může nájemce smlouvu vypovědět. Statistika Nejvyššího soudu ukazuje, že 35 % sporů skončilo slevou, 12 % vypovězením smlouvy.
Nezapomeňte: pokud nevyúčtujete služby jednou ročně, může to být považováno za porušení. V roce 2023 vzrostl počet sporů o vyúčtování o 22 %. Důvod? Neprůhledné rozúčtování nákladů na teplo a vodu. Pokud nájemci neukážete, kolik skutečně zaplatili, může to skončit soudem.
Co musíte říct SVJ?
Je-li byt součástí společenství vlastníků jednotek (SVJ), musíte informovat SVJ o tom, kdo bydlí v bytě. Musíte to udělat do 14 dnů od přistěhování nové osoby. To je povinnost podle metodiky Ministerstva pro místní rozvoj č. 7/2022. Pokud to neuděláte, můžete být v rozporu s pravidly SVJ - a to může vést k pokutám nebo soudním sporům.
Co dělat dnes?
Pokud jste pronajímatel, zkontrolujte si:
- Je byt opravdu způsobilý k bydlení? (voda, topení, elektřina, okna)
- Máte v smlouvě neplatné podmínky? (zákaz zvířat, podnikání, dalších osob)
- Udržujete byt a dům v dobrém stavu?
- Vyúčtováváte služby jednou ročně?
- Informujete SVJ o nájemcích?
Pokud ano - máte klid. Pokud ne - můžete se dostat do větších problémů, než si myslíte. Soudy v ČR rozhodují výhradně ve prospěch nájemce, pokud je zákon na jeho straně. A je tam vždycky.
Co se děje na trhu?
Podíl nájemních bytů v ČR roste. V roce 2023 tvořily 31 % celkového bytového fondu. V Praze je to 42 %. Vláda chce do roku 2030 zvýšit tento podíl na 40 %. Cena nájemného za 60 m² byt v roce 2023 dosáhla průměru 15 200 Kč - to je o 8,7 % více než v roce 2022. Náklady na energie a opravy vzrostly o 18,5 %. Mnoho pronajímatelů proto používá digitální nástroje jako RentMan - v roce 2023 jich sloužilo 28 % profesionálních pronajímatelů.
Příští rok se očekává další růst nájemného a zvýšení počtu sporů. Ale ti, kteří dodržují zákon, nemají co bát. Zákon je na straně těch, kteří chovají odpovědně.