Chcete prodat nemovitost, ale nevíte, jak začít? Mnoho lidí si myslí, že stačí vyvěsit inzerát s pár fotkami z telefonu a počkat. To ale nestačí. V České republice dnes kupující nekupují jen čtyři stěny a střechu. Kupují příležitost. A ta se nevytváří náhodou. Vzniká přesným, systematickým přístupem k přípravě nemovitosti na prodej.
První krok: Vyčistěte prostor, ne jen podlahy
Začněte tím, co většina lidí přehlíží: odstraněním osobních věcí. Fotky rodiny, sbírky figurinek, hromádky knih, oblečení visící na židli - všechno to přidává emocionální zátěž. Kupující si nemůže představit, že by v tom bydlel on. Podle Ondřeje Pravdivého, realitního analytika, stačí odstranit 30-40 % nábytku z každé místnosti, a už se prostor zdá o 15-20 % větší. Nejde jen o místo. Jde o klid. Když přijdou lidé do domu, chtějí cítit, že tam mohou začít nový život. Ne že se dívají na váš minulý.Druhý krok: Bílá stěna není nudné, je klíčová
Výmalba je jedna z nejlevnějších, ale nejúčinnějších věcí, které můžete udělat. Nejde o to, aby byly stěny nové. Jde o to, aby byly neutrální. Světlé šedé, béžové nebo bílé odstíny zvyšují pocit čistoty, prostornosti a novosti. Podle Petra Janšty, specialisty na home staging, 85 % zájemců vnímá nemovitost s těmito barvami jako vyšší hodnotovou. Nezaměňujte to s tím, že byste měli přemalovat celý dům na bílo. Stačí výrazné stěny v bytě - kuchyně, koupelna, chodby, obývací pokoj. Pokud máte staré nebo poškozené povrchy, opravte je. Malá díra ve zdech, špatně natřený rámeček dveří - to všechno vzbuzuje pochybnosti. Kupující si řekne: „Když tohle majitel neopravil, co všechno ještě nechal na starosti?“Třetí krok: Extérieur je první dojem - a ten se nevrátí
Představte si, že přijedete k domu. Vstupní cesta je zasypaná listím, trávník nebyl posekán tři měsíce, balkon je plný starých krabic a kbelíků. Co si myslíte? Že vnitřek je perfektní? Pravděpodobně ne. Podle průzkumu Next Reality z roku 2022 zvyšuje dobře upravený extérieur zájem o nemovitost o 22 %. To je více než polovina zájemců, kteří by jinak nemuseli vůbec vstoupit dovnitř. Posekejte trávník, vyčistěte vstupní schody, odstraňte nepotřebné předměty z balkonu. Pokud máte zahradu, přidejte pár květin - ne náročných, ale čerstvých. Malý detail, který říká: „Tady někdo o tomhle domě pečuje.“Čtvrtý krok: Profesionální fotografie není luxus, je nutnost
Fotky jsou dnes první a často jediný kontakt, který zájemce má s nemovitostí. A 63 % lidí se rozhoduje na základě těchto fotek. Pokud máte fotky z telefonu, s nesprávným osvětlením, s předměty v popředí, s odrazem v zrcadle - nebudete mít prohlídky. Podle Jana Simona, realitního experta, profesionální fotografie zvyšuje počet prohlídek o 40 % a konečnou cenu o 3-5 %. Co to znamená v praxi? Výrobce za 15 000-25 000 Kč dostane fotky, které ukazují prostor tak, jak by měl vypadat - ne tak, jak vypadá teď. Svého dne, kdy se fotí, roztáhněte záclony, zapněte všechna světla, odstraňte všechny předměty z poliček a podlah. Fotograf bude potřebovat jen krátký čas, ale výsledek bude mít vliv na celý prodej.
Pátý krok: Dispoziční plán a letecké snímky - neviditelný představovač
Lidé nechápou rozměry z fotek. Víte, kolik je 50 m²? To je třeba tři postele, kuchyně, koupelna a chodba. Ale když vidíte dispoziční plán, který ukazuje přesné rozměry, umístění oken, dveří a výstupů - už to chápete. Podle Ondřeje Pravdivého 78 % zájemců si lépe představí nemovitost, když vidí plán. A pokud máte rodinný dům nebo větší byt, letecký snímek dronem je rozhodující. Ukazuje, jak je dům umístěn v okolí, jaký má výhled, jak velká je zahrada. V roce 2023 už 42 % profesionálně připravených nemovitostí v ČR obsahovalo letecké snímky. A 28 % mělo i 3D virtuální prohlídku. To není jen trendy. To je přístup, který zkracuje dobu rozhodování.Šestý krok: Dokumentace - když všechno jde na stříbrném podnose
Když zájemce přijde na prohlídku, nechce se mu ptát na všechno. Chce mít všechno připravené. To znamená: list vlastnictví, potvrzení o nezatížení, výkazy za energie, prohlášení vlastníka, přehled oprav a případně smlouvy s bytovým společenstvím. Podle Ondřeje Pravdivého kompletní marketingová brožura (10-20 stran) zkracuje dobu rozhodování o 14 dní. Připravte si to jako knížku. Ne jako hromádku papírů. To vytváří důvěru. Kupující ví: „Tento majitel je organizovaný. Nechce mě oklamat.“Proč se to platí? Výpočet návratnosti
Profesionální příprava stojí 15 000-35 000 Kč. To zní jako hodně. Ale podle dat Next Reality z roku 2023 je návratnost této investice 5:1. Co to znamená? Pokud vaše nemovitost stojí 3 miliony Kč, správná příprava může zvýšit cenu o 120 000-210 000 Kč. A to je víc než dvojnásobek nákladů na přípravu. A navíc - prodej proběhne o 45 dní dříve. Co znamená 45 dní? Méně účtů za energii, méně starostí, méně nejistoty. A největší výhoda? Neztrácíte příležitost. Když nemovitost dlouho visí na trhu, kupující začnou podezírat. „Proč to zde zůstává? Něco s ní není v pořádku.“
Co se stane, když to neuděláte?
Necháte-li nemovitost jako je - s osobními věcmi, špatným osvětlením, neúklidem, bez dokumentů - průměrná ztráta podle České realitní komory je 82 000 Kč. To je jen z důvodu nižší ceny. Nezapomeňte na dalších 30-40 000 Kč, které zaplatíte za každý měsíc, kdy nemovitost neprodáte. A když nakonec najdete kupujícího, ale máte problém s dokumenty - může se stát, že prodej zcela ztroskotá. Martina Dostálka, právník, upozorňuje: „Věcné břemeno, exekuce, neúplný list vlastnictví - to všechno může prodej zastavit na měsíce. A to i přes vysokou cenu.“Co dělat, když nemáte čas nebo peníze?
Nejde o to, abyste udělali všechno. Jde o to, abyste udělali to nejdůležitější. Pokud máte jen 10 000 Kč, investujte je do profesionální fotografie a úklidu. Pokud máte jen 10 dní, začněte vyklizením. Odstraňte 40 % nábytku. Přemalujte jednu stěnu v obývacím pokoji. Uklidte balkon. To už vám změní dojem. Není potřeba být perfektní. Jen dostatečně dobrý. Kupující nečekají zázrak. Čekají na jasnost. Na klid. Na to, že jim nikdo nezakrývá pravdu.Co se děje na trhu v roce 2025?
Trh se mění. V roce 2023 už 78 % nemovitostí v ČR bylo připraveno s profesionální pomocí. Očekává se, že do roku 2025 to bude 85 %. Lidé už nechtějí jen byt. Chtějí příběh, který jim dává jistotu. A ten příběh začíná tím, jak je nemovitost připravená. Umělá inteligence už analyzuje, jaké typy domů mají největší šanci na prodej v dané lokalitě. Virtuální prohlídky se stávají standardem. A kupující - zejména mladší - nechcete, aby je museli přemlouvat. Chtějí, aby jim všechno řeklo samo. A to může udělat jen dobře připravená nemovitost.Závěr: To, co děláte dnes, se projeví za tři týdny
Příprava nemovitosti na prodej není o tom, jak moc se vám líbí váš dům. Je to o tom, jak ho vidí někdo jiný. Kdo nezná vaše příběhy, vaše zvyky, vaše návyky. Kdo hledá místo, kde bude žít on. A on potřebuje jasnou cestu, která ho k tomu dovede. Neztrácejte čas na přesvědčování. Zajistěte, aby vaše nemovitost mluvila sama. A bude mluvit hlasem důvěry, jasnosti a hodnoty.Je nutné zaplatit za profesionální fotografii, nebo stačí fotky z telefonu?
Fotky z telefonu jsou většinou nevhodné. Většina lidí neví, jak správně osvětlit místnost, jak vyhnout odrazům, jak zachytit skutečnou velikost prostoru. Profesionální fotografie zvyšuje počet prohlídek o 40 % a konečnou cenu o 3-5 %. V praxi to znamená, že za 15 000-25 000 Kč můžete získat příjem o 120 000-200 000 Kč. To je návratnost 5:1. Fotky z telefonu vám mohou ušetřit pár tisíc, ale stojí vás desítky tisíc v ztracené ceně a čase.
Jak dlouho trvá příprava nemovitosti na prodej?
Průměrně 14-21 dní. První tři dny věnujte vyklizení - odstraňte 30-40 % nábytku a všechny osobní věci. Další dva až pět dní věnujte úklidu a opravám drobných vad. Tři až sedm dní potřebujete na výmalbu a drobné renovace. Poslední dva dny jsou na přípravu exteriéru a fotografování. Pokud máte jen 10 dní, zaměřte se na vyklizení, úklid a výmalbu - to je minimum, které změní dojem.
Je lepší připravit nemovitost sám nebo zaplatit realitnímu makléři?
Pokud máte čas, zkušenosti a kvalitní nástroje, můžete to udělat sami. Ale většina lidí přehlíží detaily, které dělají rozdíl. Podle České realitní komory nemovitosti připravené profesionálními makléři se prodávají o 28 dní rychleji a za 5,2 % vyšší cenu. Emocionální přívěšek - „tohle je můj dům“ - vás nutí přehlížet nedostatky. Makléř vidí objektivně. A to je to, co kupující potřebují.
Co je nejčastější chybou při přípravě nemovitosti?
Nejčastější chybou je přehlížení drobných vad. Rozstlaná postel, zbytky zubní pasty na umyvadle, špatně zavřené dveře, špinavé okna, zápach v koupelně. Tyto věci neříkají: „Tohle je můj dům.“ Říkají: „Tady se nevěnují pozornosti detailům.“ A kupující si řekne: „Když tohle nevěnují pozornosti, co všechno ještě nechali na starosti?“ Detaily jsou důležitější než celkový vzhled.
Může příprava nemovitosti zvýšit její hodnotu i bez rekonstrukce?
Ano, a to velmi výrazně. Většina lidí si myslí, že hodnota roste jen při rekonstrukci. Ale ve skutečnosti se hodnota zvyšuje především tím, že se nemovitost stane přitažlivější. Vyčištění, výmalba, odstranění předmětů, profesionální fotografie - to všechno zvyšuje vnímanou hodnotu. V průzkumu se ukázalo, že 85 % zájemců považuje nemovitost s bílými stěnami a čistým interiérem za vyšší hodnotovou - i když žádná rekonstrukce nebyla provedena.
Je třeba mít kompletní dokumentaci, i když je nemovitost stará?
Ano, a to i v případě, že je nemovitost stará. Dokumentace neříká o věku, ale o důvěryhodnosti. Pokud nemáte list vlastnictví, potvrzení o nezatížení nebo výkazy za energie, kupující se obává, že vás neznáte nebo že máte skryté problémy. Dokumentace je jako představení - když ji máte, vypadáte jako profesionál. Když ji nemáte, vypadáte jako někdo, kdo nechává věci na náhodě.