Pojistná částka u nemovitosti: Jak ji správně nastavit a vyhnout se podpojištění

Víte, co je nejčastější důvod, proč klienti českých pojišťoven dostanou při požáru nebo povodni výrazně méně peněz, než čekali? Není to drobný tisk smlouvy ani nějaká skrytá klička. Je to jednoduchá chyba v čísle na první straně smlouvy. Řeč je o pojistné částce. Mnoho lidí si myslí, že stačí zadat cenu, za kterou dům koupili, nebo odhadnout, kolik by za něj dnes dostali na realitním trhu. To je ale past.

Pokud máte nemovitost, která shořela do základů, pozemek vám zůstane. Pojišťovna vám nezaplatí za pozemek, protože ten neshořel. Zaplatí jen tolik, kolik stojí postavení nového domu na tom samém místě. Pokud jste pojistnou částku nastavili podle tržní ceny (která zahrnuje drahou lokalitu), jste pravděpodobně předpláceli. Pokud jste ji nastavili podle staré kupní ceny, jste podpojištění a hrozí vám krácení plnění. V tomto článku si rozebereme, jak to udělat správně, abyste nenechali peníze ležet na stole ani nepřepláceli zbytečně vysoké pojistné.

Rozdíl mezi pojistnou částkou, hodnotou a cenou

Abychom si rozuměli, musíme si rozlišit tři pojmy, které si lidé často pletou. Prvním je tržní cena, což je částka, za kterou byste nemovitost prodali nebo koupili. Ta zahrnuje hodnotu pozemku, blízkost centra, dostupnost dopravy a další faktory, které se stavebními pracemi nesouvisí. Druhým pojmem je pojistná hodnota, což je reálná hodnota majetku v daném čase. A třetím, pro nás klíčovým pojmem, je pojistná částka, tedy limit, který uvedete ve smlouvě a který určuje maximální výši plnění.

Klíčem k úspěchu je pochopit, že pojistná částka by měla odpovídat takzvané nové ceně. Co to znamená? Představte si, že váš dům právě zmizel. Kolik by dnes stálo postavit přesně takový dům, ze stejných materiálů, ve stejné kvalitě a na stejném místě? To je vaše cílová částka. Nezajímá nás, jestli je sousední parcela drahá kvůli výhledu na les. Zajímá nás, kolik stojí cihly, beton, práce dělníků a dodavatelů.

Proč je podpojištění nebezpečnější než přepojištění

Zde dochází k největším omylům. Lidé mají strach z toho, že budou platit příliš vysoké pojistné, takže raději napíšou nižší číslo. Jenže v pojišťovnictví platí brutální pravidlo proporcionality. Pokud je skutečná hodnota obnovy vašeho domu 6 milionů Kč, ale vy jste ho pojistili na 4 miliony, pojišťovna vám při škodě zaplatí pouze dvě třetiny nákladů. Ne proto, že by byla zlomyslná, ale proto, že jste si "objednali" menší krytí.

Tento jev se nazývá podpojištění. Podle dat České národní banky vzrostly náklady na stavební práce v roce 2022 průměrně o 22 %, zatímco tržní ceny nemovitostí rostly pomaleji. To znamená, že mnoho domů, které byly před pár lety pojisteny "správně", jsou dnes podpojištěné. Naopak přepojištění nastává, když je pojistná částka vyšší než skutečné náklady na obnovu. Zde nedochází ke krácení plnění, ale zbytečně platíte vyšší pojistné za něco, co vám stejně nikdo nevyplatí navíc.

Jak správně vypočítat pojistnou částku

Můžete si sednout s kalkulačkou a zkusit to spočítat sami, ale upřímně - pokud nejste stavební inženýr, bude to tipování. Nejlepší cestou je využít nástroje, které nabízejí samotné pojišťovny nebo specializované portály. Například KB Pojišťovna či Česká pojišťovna mají online kalkulátory, kde zadáte typ stavby, plochu, rok výstavby a použité materiály. Systém pak porovná vaše data s aktuálním stavebním ceníkem ČSÚ.

Při výpočtu myslete i na vedlejší stavby. Garáž, kůlna, plot nebo bazén mají své vlastní limity. Některé pojišťovny, jako například Direct, umožňují individuální stanovení limitů pro tyto objekty. To je výhodné, pokud máte třeba velmi drahou pergolu nebo speciální bazénovou technologii, která není součástí hlavního domu. Také nezapomínejte na pojištění domácnosti. To se počítá zvlášť a také by mělo být sjednáno na novou cenu. Nábytek, elektronika a oblečení se nezlevňují tím, že jsou staré. Když vám vytopí sklep, pojišťovna by vám měla vrátit peníze za koupi nového gauče, ne za obnos, který byl ten starý opotřebovaný.

Inflace a nutnost pravidelné revize

Před pěti lety jste možná pojistili svůj rodinný dům na 4 miliony korun a bylo to fajn. Dnes však ceny stavebnin a energií vzrostly. Pokud jste smlouvu neaktualizovali, vaše pojistná částka je v reálné hodnotě mnohem nižší. Srovnejto.cz uvádí, že pro běžný rodinný dům o velikosti 150 m² by měla pojistná částka v současnosti činit řádově 5,5 až 7 milionů korun, v závislosti na standardu vybavení.

Doporučuje se provádět revizi pojistné částky alespoň jednou za dva roky, nebo vždy, když provedete větší rekonstrukci. Některé moderní pojišťovny tento proces automatizují. Od roku 2024 například některé instituce automaticky navýšují pojistnou částku podle indexu stavebních prací ČSÚ. Pokud tuto službu nemáte, musíte na sebe dát pozor sami. Ignorování inflace je cestou k tomu, že při živelné pohromě budete muset doplácat z vlastního kapsy desítky tisíc, ba dokonce statisíců korun.

Co dělat, když už máte špatně nastavenou smlouvu

Nevadí, nestalo se nic nevratného. Kontaktujte svého pojistného poradce nebo přímo pojišťovnu a požádejte o přehodnocení pojistné částky. Proces je obvykle rychlý a netrvá dlouho. Bude potřeba uvést aktuální údaje o stavbě. Buďte připraveni na to, že vaše pojistné mírně vzroste, ale získáte jistotu, že v případě problémů nepadnete do pasti podpojištění.

Pamatujte, že pojišťovny řeší stále více sporů právě kvůli tomuto tématu. Pokud zjistíte, že vaše nemovitost má tržní hodnotu 8 milionů, ale náklady na obnovu jsou 6 milionů, pojistěte ji na těch 6 milionech. Nikdy ne na 8. Tím ušetříte měsíční platby a zároveň budete mít pokryté riziko zničení stavby. Rozhodující je vždy otázka: "Kolik mě bude stát postavit to znovu?"