Pojištění nemovitosti v rizikové oblasti: Jaké má podmínky a jak se připravit

Pojištění nemovitosti v rizikové oblasti: Jaké má podmínky a jak se připravit

Stojíte před domem, který máte rádi, ale slyšíte, že je v zóně 3 nebo dokonce 4? Nebo jste právě zjistili, že vaše nemovitost spadá do oblasti s vysokým rizikem povodní? Pokud ano, pak víte, že pojištění není jen otázka „chci to mít“, ale „vůbec ho můžu dostat“ a za jakou cenu. V České republice se podmínky pojištění nemovitosti v rizikových oblastech liší od běžných pravidel - a mnoho lidí se do toho vůbec nezapojí, dokud nezazní první varování od pojišťovny.

Nejde o to, že by pojišťovny byly „zlé“. Jde o to, že riziko je reálné. Od roku 2020 se počet povodňových škod zvýšil o 37 %. V některých oblastech už pojišťovny nejsou schopny pokrýt škody bez toho, aby se předem přísně podmínky vymezily. A pokud nevíte, jak fungují tyto podmínky, můžete se najednou ocitnout bez ochrany - i když jste platili pojistné desítky let.

Co znamenají povodňové zóny 1 až 4?

Pojišťovny v Česku nevyužívají vlastní systém hodnocení rizika. Používají oficiální mapy Českého hydrometeorologického ústavu (CHMI), které dělí území na čtyři zóny podle pravděpodobnosti povodně:

• Zóna 1: Zanedbatelné riziko - téměř žádná povodeň v historii. Pojištění je jednoduché, levné, bez dodatečných podmínek.
• Zóna 2: Nízké riziko - zóna staleté vody (povodeň jednou za 100 let). Pojišťovny obvykle uzavírají smlouvy, ale mohou požadovat základní dokumentaci.
• Zóna 3: Střední až vysoké riziko - zóna padesátileté vody (povodeň jednou za 50 let). Zde už se podmínky zpřísňují. Pojištění je možné, ale pojistné stoupá a vyžadují se protipovodňová opatření.
• Zóna 4: Velmi vysoké riziko - povodeň jednou za 20 let nebo častěji. Zde mnoho pojišťoven odmítá uzavřít smlouvu vůbec. Pokud ano, pojistné může být třikrát vyšší než v zóně 1.

Na webu VODA nebo POVIS můžete zadat adresu své nemovitosti a zjistit přesnou zónu. Nezaberte to na lehkou váhu - pokud máte dům v zóně 3 a nevíte o tom, můžete se najednou ocitnout v situaci, kdy pojišťovna odmítne plnit škodu, protože „nezadali jste správnou zónu“.

Co pojišťovny vyžadují v rizikových oblastech?

V zóně 2 je většinou stačí, když máte kompletní dokumentaci o stavu domu. V zóně 3 a 4 už to není jen o papírech - pojišťovny chtějí vidět, že jste činně chránili svůj dům.

Typické požadavky:

• Fotky nebo plány zvednutých vstupních dveří (alespoň 15-20 cm nad úrovní země)
• Dokumentace o instalaci vodotěsných vrat nebo zámkových systémů proti vnikání vody
• Protokoly o zvednutí elektrického rozvaděče a přívodů (plyn, voda, elektřina)
• Stavba nebo úprava ochranné hráze nebo odvodňovacího systému kolem domu
• Prohlídky stavebního stavu od ověřeného technika

Uživatel Jan z Pardubic si v roce 2022 musel předložit sedm dokumentů - od fotek zvednutých dveří až po potvrzení od stavebního úřadu. Přesto mu pojistné navýšili o 45 %. Proč? Protože pojišťovna zjistila, že jeho dům má základy na hlíně, která se při povodni rychle nasává vodou - a to je riziko, které se nedaří plně eliminovat.

Na druhou stranu uživatel „pojisteny_uzivatel“ z Brna si v roce 2023 instaloval vodotěsná vrat a zvedl rozvaděč o 30 cm. Pojišťovna mu snížila pojistné o 22 %. To je důkaz: opatření platí.

Kolik stojí pojištění v rizikové oblasti?

Cena se liší podle zóny, velikosti domu a provedených opatření. Pro rodinný dům o 150 m²:

• Zóna 1: 600-900 Kč/rok
• Zóna 2: 900-1 500 Kč/rok
• Zóna 3: 1 200-2 500 Kč/rok (standardní pojištění), až 4 000 Kč/rok (specializované)
• Zóna 4: 5 000-8 500 Kč/rok - pokud vůbec někdo nabízí

Ve srovnání s nízkorizikovými oblastmi to znamená navýšení o 20-50 % v zóně 3 a až trojnásobek v zóně 4. A to je ještě jen za základní pojištění nemovitosti - nezapomeňte, že většina smluv nezahrnuje vnitřní vybavení. Pokud chcete i nábytek, elektroniku nebo kuchyňské zařízení, musíte si doplnit pojištění domácnosti. A to už může být o dalších 500-1 000 Kč ročně.

Největší chybou je podpojištění. Podle KB pojišťovny 58 % lidí v rizikových oblastech má pojistnou částku nižší než 70 % skutečné hodnoty domu. Co to znamená? Pokud se domu stane škoda za 1,5 milionu Kč, ale pojistná částka je jen 800 000 Kč, pojišťovna zaplatí jen 53 % - protože platí princip proporcionality. Výsledek: zůstanete s polovičním domem a polovičním plněním.

Co je karenční doba a proč na ni musíte myslet?

Největší překvapení pro mnoho lidí je karenční doba. Pokud si smlouvu sjednáte v zóně 3 nebo 4, pojištění nezačne plnit hned. Většina pojišťoven stanovuje karenční dobu 12 měsíců pro povodňové škody.

To znamená: koupíte dům v zóně 3 v lednu 2025, sjednáte pojištění, a v červnu 2025 přijde povodeň. Nezískáte žádné plnění. Pojišťovna řekne: „Smlouva ještě nebyla platná pro povodňové události.“

Toto platí i pro případ, že jste předtím měli pojištění u jiné pojišťovny. Nová smlouva má vždy novou karenční dobu. Pokud chcete být chráněni, musíte sjednat pojištění nejpozději v roce před plánovaným nákupem - nebo se připravit na to, že první rok budete riskovat bez ochrany.

Kdo nabízí pojištění v rizikových oblastech?

Největší pojišťovny v Česku - Generali, Kooperativa, Allianz - mají různé přístupy:

• Generali Česká pojišťovna: Nabízí produkt „Bezpečný dům Plus“ pro zónu 3 - snížení pojistného o 15 %, pokud máte dokumentovaná protipovodňová opatření.
• Kooperativa: Většinou uzavírá smlouvy v zóně 3, ale vyžaduje podrobnou dokumentaci. V zóně 4 jen výjimečně.
• Allianz: Více omezená nabídka, častěji odmítá v zóně 3 a 4.

Podle České asociace pojišťoven (ČAP) v roce 2023 pouze 38 % pojišťoven nabízelo plnou ochranu ve zóně 3, ve zóně 4 jen 7 %. To znamená: pokud hledáte pojištění v zóně 4, můžete se setkat s tím, že z 8 pojišťoven 6 odmítne. Zbylé 2 budou chtít cenu, která vás překvapí - a nejspíš s ní budete souhlasit, protože žádná jiná možnost neexistuje.

Co dělat, když vám pojišťovna odmítne?

Neexistuje státní pojištění pro povodně v Česku - a to je jedna z největších mezer v ochraně majetku. Pokud vám pojišťovna odmítne smlouvu, máte jen pár možností:

• Prověřte, zda jste správně určili zónu. Někdy jsou mapy nepřesné. Zkontrolujte souřadnice na CHMI - někdy je dům v zóně 3, ale ještě není zaznamenaný.
• Udělejte více protipovodňových opatření. Zvednutí rozvaděče, instalace vodotěsných vrat, odvodnění okolí - to vše může změnit hodnocení rizika.
• Přejděte na specializované pojištění. Některé malé pojišťovny nebo fondy nabízejí „povodňové doplňkové pojištění“ - ale často s vysokou fraktální částí a omezenými limity.
• Nezapomeňte na státní podporu. V některých oblastech (např. v Ústí nad Labem nebo v Olomouci) existují programy na podporu protipovodňových opatření - např. granty na zvednutí domu. Zkontrolujte na webu Ministerstva životního prostředí.

Petra z Ústí nad Labem, která žije v zóně 4, měla 6 odmítnutí. Zbylé dvě pojišťovny jí nabídly 8 500 Kč ročně - více než trojnásobek průměru. Ví, že to není spravedlivé, ale nemá jinou možnost. „Nemůžu si dovolit přestěhovat,“ říká. „Takže platím. A každý rok se bojím, když začne pršet.“

Co se změní do roku 2027?

Největší hrozba není v současných podmínkách - ale v tom, co přijde. Klimatické změny zvyšují riziko povodní. Podle CHMI do roku 2030 se 15-20 % nemovitostí v zónách 1 a 2 přesune do vyšších rizikových kategorií.

Od roku 2025 se budou povodňové mapy aktualizovat čtvrtletně, ne ročně. To znamená: dům, který je dnes v zóně 2, může být za rok v zóně 3 - a vaše pojistné se okamžitě zvýší. Pojišťovny už nyní uvažují o bonusových systémech - pokud máte aktivní systém proti povodním, můžete dostávat slevu až 15 %. To bude základní pravidlo do roku 2025.

Státní podpora bude klíčová. Pokud se nepodaří snížit riziko o 20 % do roku 2030, pojišťovny budou muset vypínat nabídku v zónách 3 a 4. A to znamená: nebudete moci pojištění vůbec získat. Nejen že budete riskovat škodu - budete i bez možnosti ochrany.

Co dělat dnes?

Nečekejte na povodeň. Nečekejte na zprávu od pojišťovny. Nečekejte, až se vám zvýší pojistné.

Postupujte takto:

1. Zjistěte svou povodňovou zónu na portálu VODA nebo POVIS.
2. Zkontrolujte, zda máte správnou pojistnou částku - alespoň 90 % skutečné hodnoty domu.
3. Prohlédněte si dům: jsou dveře zvednuté? Je rozvaděč v bezpečné výšce? Je voda odváděna od základů?
4. Pokud jste v zóně 3 nebo 4, kontaktujte pojišťovnu - a připravte dokumentaci o opatřeních.
5. Pokud vám někdo odmítne, nevzdávejte se. Zkuste jinou pojišťovnu - nebo zvažte, zda se nevyplatí investovat do opatření, která sníží riziko.

Pojištění v rizikové oblasti není luxus. Je to základní ochrana - jako když máte v domě kouřové detektory. Pokud to neuděláte, nejste jen neopatrní - jste nezodpovědní k sobě i k ostatním, kteří mohou být zasaženi vaší škodou.