Nemovitost se záplavovým rizikem: Jak zjistit, jestli je vaše nemovitost v nebezpečné zóně a jak ji pojistit

Stojíte před koupí domu, který vypadá skvěle - nízká cena, krásná poloha, velký zahradní pozemek. Ale když se zeptáte na pojištění, dostanete odpověď: „Tohle nemůžeme pojistit.“ Nebo vám řeknou, že pojistné bude dvojnásobné. Proč? Možná je vaše nemovitost v záplavové zóně. A to není jen technický detail - je to otázka, která může zničit vaši hypotéku, zvýšit náklady o stovky tisíc korun nebo vás připravit o investici, kterou jste si dlouho plánovali.

Co vlastně znamená „záplavové riziko“?

Není to jen „možná to někdy zaplaví“. V České republice je to přesně definované. Od roku 2018 vydává Česká asociace pojišťoven (ČAP) oficiální povodňové mapy, které rozdělují celou zemi do čtyř zón podle rizika povodní. Tyto mapy nejsou jen grafika - jsou založené na datech ČHMÚ, historických povodních a modelování toků vod. Každá nemovitost má svou přesnou zónu - a ta rozhoduje, jestli ji pojišťovna vůbec přijme, a za jakou cenu.

Zóna 1: minimální riziko. Tu najdete na výšinách, daleko od řek a potoků. Pojištění tam stojí kolem 500 Kč ročně - stejně jako u většiny domů v ČR.

Zóna 2 a 3: střední až vysoké riziko. Tady už to začíná být složité. Pojišťovny přidávají příplatky - pojistné se může zvýšit o 100 až 300 %. V některých případech vyžadují, abyste provedli protipovodňová opatření: zvýšili vstupní dveře o 30-50 cm, nainstalovali zámkové systémy, nebo vytvořili vodotěsné přepážky. Tyto úpravy stojí 15 000 až 40 000 Kč, ale mohou snížit pojistné o až 40 %.

Zóna 4: extrémní riziko. Tady se stává, že pojišťovna odmítne pojištění úplně. A to má důsledky - banky nechtějí dát hypotéku. Pokud chcete koupit dům v zóně 4, musíte platit za něj hotově. A i když najdete někoho, kdo vám půjčí, budete muset platit za pojištění dvojnásobek, nebo ho vůbec nemít - a to je riziko, které si většina lidí neuvědomí, dokud nebude pozdě.

Jak zjistit, v jaké zóně je vaše nemovitost?

Nikdy se neptáte realitního makléře. On nemá povinnost vás informovat - a často ani neví. Nikdy se neříďte tím, co vám řekne prodávající. Pokud máte v plánu koupit dům, musíte to zjistit sami.

První krok: jděte na webovou stránku České asociace pojišťoven. Tam najdete interaktivní mapu povodňového rizika. Zadejte adresu nemovitosti - a okamžitě uvidíte, v jaké zóně se nachází. To je oficiální zdroj, který všechny pojišťovny používají.

Alternativně si můžete zavolat na jakoukoli pojišťovnu - Generali, Uniqa, ČSOB - a říct: „Chci zjistit, v jaké zóně je adresa X.“ Pojišťovna vám to řekne bezplatně. To je jednodušší než hledat mapu sami.

Nechte si to dát písemně. Pokud koupíte dům a později zjistíte, že jste byli o riziku neinformováni, máte právo na náhradu - ale jen pokud máte důkaz, že jste se ptali a dostali odpověď.

Pojistitelnost: Kdy vás pojišťovna přijme a kdy ne?

Ne všechny pojišťovny reagují stejně. Některé v zóně 3 jednoduše odmítnou, jiné se podívají na detaily. Uniqa například říká: „Každá žádost je individuálně posuzována.“ To znamená: pokud máte dům v zóně 3, ale máte zvýšené dveře, kanalizaci s zpětnými ventily a vodotěsnou podlahu v přízemí, můžete dostat pojištění - i když to bude dražší.

Ale pozor: ne každé pojištění je stejné. Některé pojišťovny kryjí jen „povodeň“, jiné jen „záplavu“. A to je rozdíl, který může stát tisíce korun.

Povodeň je, když voda přetéká z řeky nebo potoka na území - tedy když příroda přetéká své hranice. Záplava je, když se voda dostane do domu z kanalizace, z vodovodu, nebo když se zadrží dešťová voda na zahradě a prostě se vám vylije do přízemí. Některé pojištění kryjí jen jedno - a když se vám voda dostane do domu z odpadního potrubí, pojišťovna řekne: „To není povodeň, to není kryté.“

Proto si při zakládání pojištění vždy vyžádejte přesnou definici pojistné události. Napište si to na papír. Nechte si to vysvětlit, než podepíšete smlouvu.

Co pojištění proti povodním opravdu kryje?

Když se vám dům zaplaví, nejde jen o nábytek. Kryje se:

• stavební konstrukce - zdi, podlahy, stropy, základy
• vnitřní výbava - kuchyň, koupelna, elektrospotřebiče, vytápění
• nábytek, textil, osobní věci
• náklady na sanaci - odstranění vody, sušení, dezinfekce, opravy
• dočasné bydlení - pokud nemůžete bydlet ve svém domě, některé pojištění přikryjí nájemné na dobu sanace

Ale jen pokud máte pojištění domácnosti s krytím proti povodním. Ne každé běžné pojištění to obsahuje. Mnoho lidí si myslí, že když mají pojištění domácnosti, mají i krytí povodní. To je chyba. Krytí proti povodním je doplňkové. Musíte ho přidat - a často je to druhá nejdražší položka pojištění po odpovědnosti za škody.

Co dělat, když je vaše nemovitost v zóně 3 nebo 4?

Neznamená to, že jste ztracení. Znamená to, že musíte být chytřejší.

První věc: pokud kupujete, můžete vyjednávat cenu. Nemovitosti v zóně 3 jsou v průměru o 15 % levnější. V zóně 4 až o 35 %. To je rozdíl 200 000 až 1,2 milionu Kč. Pokud máte 300 000 Kč na úspory, můžete si koupit dům o 10-15 % levnější - a tyto peníze vložit do protipovodňových úprav.

Druhá věc: proveďte úpravy. Zvýšení vstupních dveří o 50 cm stojí 15 000-25 000 Kč. Instalace zámkového systému na kanalizaci: 8 000 Kč. Vodotěsná přepážka před garáží: 12 000 Kč. Tyto úpravy nejen sníží riziko - ale i pojistné. Některé pojišťovny sníží pojistné o 40 %, pokud máte tyto opatření.

Třetí věc: nechte si vydělat certifikát o protipovodňových úpravách. Pokud máte doklad, že jste provedli úpravy, můžete požádat o přeřazení do nižší zóny. Ano, to je možné. Pokud pojišťovna nebo ČAP zjistí, že dům má všechny potřebné ochrany, může být přeřazen do zóny 2. A to znamená, že pojistné se sníží z 3 000 Kč na 1 200 Kč ročně.

Proč to všechno dělá tak složité?

Protože se to mění. Po povodních v roce 2021 byly mapy aktualizovány - a některé domy, které dříve byly v zóně 2, teď jsou v zóně 3. Některé, které byly v zóně 3, teď jsou v zóně 4. A naopak - některé domy, které byly v zóně 4, ale dostaly novou hráz nebo odvodnění, se přesunuly zpět do zóny 3.

Nezapomeňte: riziko se neustále mění. To, co bylo bezpečné v roce 2020, může být nebezpečné v roce 2025. Proto je důležité kontrolovat mapu každé dva roky - a pokud jste provedli úpravy, požádejte o přeřazení.

Je to složité, ale není to nemožné. Když víte, co děláte, můžete koupit dům v zóně 3, provést úpravy, snížit pojistné a žít bez starostí. A když se vám někdy zaplaví, budete mít pojištění, které vám to opraví - a nebudete muset prodávat dům, abyste zaplatili sanaci.

Co dělat, když vám pojišťovna odmítne pojištění?

Nezůstávejte u jedné pojišťovny. Zkuste jich tři. Uniqa, Generali, ČSOB, Česká pojišťovna - všechny mají jiné kritéria. Některé jsou přísnější, jiné flexibilnější. Pokud máte dům v zóně 3 a provedli jste úpravy, většina z nich vám pojištění přijme - jen s vyšším pojistným.

Pokud vám odmítnou všechny, zvažte: můžete si koupit dům bez hypotéky? Pokud ano, můžete si ho koupit za hotové - a pak si počkat. Pokud se v oblasti postaví hráz nebo se zlepší odvodnění, může se riziko snížit - a za pár let budete moci pojištění získat.

Nebo se podívejte na alternativní řešení: některé společnosti nabízejí pojištění jen pro nábytek a výbavu - bez stavebních konstrukcí. To je lepší než nic - a pokud máte dům, který je základně pevný, může to stačit.

Co se stane, když to ignorujete?

Nejhorší případ: koupíte dům, zaplaví se, a nemáte pojištění. Sanace stojí 500 000 až 1,5 milionu Kč. Banka vás připraví o hypotéku. Nemůžete dům prodat - nikdo ho nechce. A vaše investice je ztracena.

Nemusíte to riskovat. Stačí se zeptat. Stačí zkontrolovat mapu. Stačí požádat o pojištění. Stačí udělat jednoduché úpravy. A pak můžete žít v klidu - i když se kolem vás voda zvedá.