Nejčastější chyby v žádosti o stavební povolení v ČR 2026

Stavební povolení už není jen formulář, který vyplníte a pošlete. V Česku v roce 2026 je to komplexní proces, kde jedna chyba může zdržet stavbu o měsíce, stát vás tisíce korun a dokonce ohrozit samotnou stavbu. Víte, že podle analýz stavebních úřadů z roku 2026 je víc než polovina všech žádostí zamítnuta kvůli neúplnosti? A že nejčastější důvod není špatný návrh, ale chybějící podpis na jednom listu?

Nejčastější chyba: Přehlížíte územní plán

Největší chyba, kterou lidé dělají, je předpokládat, že když mají pozemek, mohou na něm cokoli postavit. To není pravda. Územní plán rozhoduje, co je v dané lokalitě vůbec povoleno. Pokud chcete postavit rodinný dům na pozemku, který je označen jako zemědělský území, nemáte šanci. A nejde o to, že by vám to stavební úřad řekl na začátku - oni to prostě nezkontrolují, protože to není jejich úloha. Vy to musíte zjistit sami.

Nezaberte se do úřadu a nechte se vysvětlovat. Přejděte na portál Územní plánování na stránkách obce nebo města, kde máte pozemek. Stáhněte si aktuální plán - ne ten z roku 2015. Zkontrolujte, jaký je klasifikační kód vašeho pozemku. Pokud tam není „bytová výstavba“ nebo „rodinné domy“, vaše žádost bude zamítnuta hned na začátku. Podle MEGAStroj.cz je to příčinou 42 % všech neúspěšných žádostí. A nejhorší je, že když to zjistíte až po dokončení projektu, už jste utratili tisíce za návrhy, které nebudete moci použít.

Neúplná projektová dokumentace - nejčastější příčina zpoždění

Dokumentace pro stavební povolení už není ten starý balíček tří kreslíků. Dnes je to kompletní sada sestávající z technické zprávy, výkresů, výpočtů a vyjádření. A tady je druhá nejčastější chyba: lidé si myslí, že stačí dodat základní výkresy. Ale stavební úřad vyžaduje i vyjádření hasičů, hygieniků a energetických specialistů - a to před podáním žádosti.

Nezapomeňte: pokud stavíte dům s větší než 150 m² zastavěné plochy, potřebujete vyjádření o požární bezpečnosti. Pokud máte čistírnu odpadních vod, potřebujete vyjádření hygienika. Pokud chcete použít solární panely nebo tepelné čerpadlo, musí být v dokumentaci i energetický posudek. Pokud něco chybí, žádost vrátí jako neúplnou. A to i když všechny ostatní listy jsou v pořádku. Podle Arws.cz je to příčinou 31 % zamítnutí.

Nejčastější případ, který se opakuje: lidé zapomenou na vyjádření hasičů. Nebo si myslí, že „to je jen forma“. Ale hasiči nevystavují vyjádření jen tak. Musíte jim poslat plnou dokumentaci, často i v elektronické podobě, a čekat 14-21 dní. Pokud to neuděláte včas, vaše žádost bude na čekání, dokud nezískáte toto vyjádření - a to může trvat měsíce.

Technické chyby v souborech - když je vše správně, ale soubor je špatně

Tady je ta chyba, kterou většina lidí vůbec nečeká. Dokonce i když máte všechny dokumenty, vyjádření, výkresy a podpisy, může vám žádost zamítnout jen proto, že soubory nejsou ve správném formátu.

Od 1. ledna 2025 platí nová vyhláška č. 190/2024 Sb., která stanovuje přesné požadavky na elektronické podání. Všechny soubory musí být ve formátu PDF/A-3, musí obsahovat metadata (např. jméno autora, datum vytvoření, název projektu), a musí být podepsány elektronickým podpisem. Pokud máte jeden soubor ve standardním PDF, nebo pokud chybí metadata, stavební úřad vás vrátí bez ohledu na obsah.

Na Redditu uživatel „StavitelPraha7“ napsal: „Podal jsem žádost 3.1.2025. Vše bylo v pořádku, ale Portál stavebníka mi vrátil žádost s hláškou: „Chybí metadata v souboru výkresů.“ Neznamenalo to, že výkresy byly špatné - jen že byly uložené jako běžný PDF, ne PDF/A-3. Čekal jsem 23 dní na odpověď, a pak jsem musel všechno připravit znovu.“

Na to se nezapomíná. Nejde jen o technickou chybu - jde o formální zamítnutí. A to znamená, že celý proces začíná znovu. A každý den, co čekáte, je den, kdy nejde stavba vpřed.

Nečekáte na odpověď - a ztrácíte lhůtu

Když stavební úřad zjistí, že něco chybí, pošle vám výzvu. To není návrh, že byste mohli něco dodat - je to povinnost. A máte jen 15 dní, abyste odpověděli. Pokud to neuděláte, žádost se považuje za stáhnutou. A když ji znovu podáte, musíte začít od začátku - a nová lhůta pro rozhodnutí se počítá znovu.

Na Trustpilotu uživatel „David K.“ napsal: „Chyběl pouze jeden podpis na technické zprávě. Stavební úřad mi to napsal, ale já jsem to nezvládl zkontrolovat. Když jsem se k tomu vrátil, bylo už 20 dní - žádost byla stáhnutá. Zpoždění: 8 týdnů.“

Tady je klíčové: nečekáte, až vám někdo pošle e-mail. Kontrolujte Portál stavebníka každý den. Pokud je tam nějaká výzva, reagujte hned. A pokud nemáte čas, nebo nevíte, co máte udělat - najměte odborníka. Není to náklad. Je to ochrana vašeho času a peněz.

Nový stavební zákon 2026 - zjednodušení nebo zmatek?

Vláda schválila novou novelu stavebního zákona 12. října 2024, která má vstoupit v platnost v roce 2026. Cílem je oddělit územní plánování od stavebního povolování. To znamená, že pokud je pozemek v územním plánu v pořádku, stavební úřad už nemusí řešit, zda je stavba „přípustná“ - jen zda je technicky správná.

Teoreticky by to mělo zkrátit lhůtu z 120 dnů na 60-70. Ale prakticky to znamená, že všechno, co dříve bylo kontrolováno v jednom kroku, teď musíte mít hotové před podáním. Požární bezpečnost, hygiena, energetická náročnost - všechno to musí být v dokumentaci, jinak vám žádost zamítnou. A právě to je problém. Podle Ing. Jaroslava Synka z ČKAIT: „Dříve se tyto požadavky řešily v rámci celého řízení. Dnes je to jako kdybyste měli vyřešit všechny výzvy předtím, než vůbec začnete.“

Pro malé stavby - jako skleníky nebo zahradní domky - je to výhoda. Pro větší stavby, jako rodinné domy s podzemním garážím nebo domy s tepelným čerpadlem, je to výzva. A pro ty, kteří nezapojí odborníky, je to riziko.

Co dělat, když už jste postavili bez povolení?

Někdo řekne: „Ale já už jsem postavil. Co teď?“

Pokud jste postavili bez povolení, můžete žádat o dodatečné povolení. Ale to je složitější než normální žádost. Musíte podat kompletní dokumentaci, včetně vyjádření hasičů a hygieniků, a navíc zaplatit pokutu za stavební přestupek - od 50 000 do 400 000 Kč podle velikosti a typu stavby. A to je jen za přestupek. Pokud je stavba v rozporu s územním plánem, může vám stavební úřad přikázat zbourat celou stavbu.

Podle MEGAStroj.cz je nejčastější případ: lidé přistavěli balkón, přestavěli střechu nebo udělali výkop pro bazén a nevěděli, že to vyžaduje povolení. A teď se snaží dostat do systému. Ale pokud dokumentace neodpovídá skutečnosti, musíte pořídit pasport stavby - a to je další náklad. A pokud ho nebudete mít, hrozí vám pokuta až 400 000 Kč.

Kdo vám může pomoci?

Nejlepší způsob, jak se vyhnout všem těm chybám, je nechat si žádost připravit odborníkem. Ne tím, kdo vám udělá výkresy - ale tím, kdo zná stavební zákon, vyhlášky a Portál stavebníka. Víte, že trh odborných služeb pro přípravu žádostí roste o 14 % ročně? Protože lidé už nechcete riskovat.

Nezapomeňte: pokud máte malý dům, nebo jen přístavbu, nemusíte platit 50 000 Kč za konzultaci. Existují malé kanceláře, které za 5 000-10 000 Kč zkontrolují vaši dokumentaci a řeknou vám, co chybí. To je investice, která vám ušetří měsíce a tisíce.

Největší chyba není špatný návrh. Je to, že si myslíte, že to zvládnete sami. Ale stavební povolení dnes není o tom, jak dobře jste nakreslili dům. Je to o tom, jestli jste dodrželi všechna pravidla. A ta pravidla se mění každý rok. A každá chyba stojí čas, peníze a klid.