Investice do nemovitostí už není jen o tom, koupit byt v Praze a počkat, až se zvýší cena. V roce 2025 je klíčem k úspěchu vysoký nájemní výnos - a ten najdete v místech, kde vás lidé nečekají. Zatímco v Praze máte šanci na 3-4 % ročně, v Ostravě nebo Ústí nad Labem můžete klidně dosáhnout 7-9 %. To není náhoda. Je to výsledek cen, poptávky a strukturálních změn na trhu.
Proč se výnosy v regionech zvedly tak prudce?
Hypotéky jsou na 7,5-8,2 %. Banky odmítají více než 40 % žádostí o bydlení. Lidé, kteří chtěli vlastní byt, teď nemají jinou možnost než pronajímat. A to znamená, že poptávka po nájmech roste - a to i tam, kde jste si to dřív ani nevypřáhli. V Praze se cena za metr čtvereční blíží 150 000 Kč. V Ústí nad Labem je to 85 000 Kč. Stejný byt, polovina ceny, ale téměř stejná poptávka. Výsledek? Výnosy dvojnásobné.
Podle České národní banky (květen 2025) je průměrný výnos z bytových investic v ČR 4,8 %. Ale to je průměr. Když se podíváte na konkrétní města, rozdíl je obrovský. Ostrava-centrum: 7-9 %. Ústí nad Labem: 6-8 %. Liberec-Perštýn: 6-8 %. A v Praze? 3-4 %. Proč? Protože v Praze platíte za příběh - za název, za metr, za „kvalitu“. V regionech platíte za skutečnou hodnotu - za to, že tam někdo bude žít, pracovat, studovat.
Která města skutečně vynášejí?
Nejvýnosnější lokality nejsou ty, které vidíte na plakátech. Jsou to ty, kde se nájemníci nechávají najít - a nechávají si platit.
- Ostrava: Centrum a přilehlé čtvrti jako Přívoz nebo Poruba. Zde jsou výnosy 7-9 %, hlavně díky studentům, dělníkům a novým zaměstnancům v technologických parcích. Cena za m²: 95 000-110 000 Kč. Nájemné 2+kk bytu: 13 500-15 500 Kč. Obsazenost: 88 %. Doba mezi nájemníky: 45 dní.
- Ústí nad Labem: Hlavně čtvrtě jako E15, Šluknov a Větřní. Výnosy 6-8 %, ale s výraznějšími výkyvy. Cena za m²: 80 000-85 000 Kč. Nájemné: 12 000-14 000 Kč. Obsazenost: 82 %. Doba mezi nájemníky: 47 dní. Problém? Častější výměna nájemníků - 63 % investorů hlásí vyšší administrativní náklady.
- Plzeň-Borské Pole: Technologický park je tu klíč. Výnosy 5,5-7 %, růst nájemného o 15 % ročně u 2+kk bytů - nejvyšší mezi všemi velkými městy. Cena za m²: 105 000-115 000 Kč. Obsazenost: 91 %. Doba mezi nájemníky: 38 dní.
- Liberec-Perštýn: Blízko univerzity a nemocnice. Výnosy 6-8 %. Cena za m²: 90 000-100 000 Kč. Nájemné: 12 500-14 000 Kč. Obsazenost: 85 %. Doba mezi nájemníky: 40 dní.
Praha? Karlín a Holešovice mají výnosy 5-7 %. Ale za cenu 140 000-150 000 Kč za m². Pokud máte 3 miliony Kč na investici, v Praze koupíte 20 m². V Ostravě 35 m². A v Ostravě to 35 m² bude mít výnos 5,4 %, v Praze 3,4 %. Rozdíl je v tisících korunách ročně.
Co se skrývá za vysokým výnosem?
Není všechno, co září, zlaté. Vysoký výnos není jen výhoda - je to i varování.
Karlovy Vary nabízejí 7-9 %, ale v zimě je 3 měsíce prázdný. Turisté nezůstanou celý rok. Nájemníci se mění každých 6-8 měsíců. Administrace se stává nákladem, ne příjmem. Zlín má výnos 6,5 %, ale růst cen je jen 0,8 % ročně. Pokud chcete příjem - je to v pořádku. Pokud chcete i růst hodnoty - hledáte jiné místo.
Prof. Jan Novák z VŠE to říká jasně: „Výnosy nad 8 % často znamenají strukturální problém. Když je nájemníků moc a nemovitostí málo, výnosy rostou. Když je nemovitostí moc a nájemníků málo, výnosy padají. Ale když je výnos 9 % a všichni to vidí, začnou sem přicházet investoři. Nabídka roste. Výnosy padají. A vy jste tam s bytem, který už nemá šanci.“
Na druhé straně: Ostrava, Ústí, Plzeň - tyto města mají stabilní základnu. Studenti, pracovníci v průmyslu, nově příchozí z Prahy, kteří si nemohou dovolit bydlet v hlavním městě. To je stabilní poptávka. A to je to, co vás udrží v dlouhém horizontu.
Co vás čeká, když se rozhodnete investovat?
Nejčastější chyba? Předpokládat, že koupíte byt a vše bude fungovat samo. To neplatí.
- Dispozice: 2+kk a 2+1 byty jsou nejúspěšnější. Obsazenost 92 %. 3+kk mají jen 78 %. Větší byty jsou těžší pronajímat, a když najdete nájemníka, často ho ztratíte rychleji.
- Poloha: Nejdůležitější je do 500 metrů od zastávky. Pak 1 km od vysoké školy nebo velkého zaměstnavatele. A 1,5 km od obchodu - aby to bylo pohodlné, ale ne příliš hlukové.
- Stav nemovitosti: Starý byt v Ostravě za 2,8 mil. Kč s nájemným 13 000 Kč měsíčně? Výnos 5,6 %. Ale pokud je potřeba rekonstrukce koupelny a kuchyně - započítejte 300 000-500 000 Kč. To sníží výnos na 3,8 % - a to už není atraktivní.
- Náklady: Čistý výnos je vždy o 0,5-0,8 procentního bodu nižší než hrubý. Důvod? DPH na opravy, pojištění, správa, administrace. Investoři v Ústí hlásí, že 63 % času tráví s nájemníky, s návrhy, s náhradami. To není pasivní příjem - je to práce.
- Údržba: Doporučený minimální rozpočet je 1,5 % hodnoty nemovitosti ročně. Tedy u bytu za 3 mil. Kč: 45 000 Kč ročně. Na výměnu kohoutků, zámků, výměnu koberců, opravu topení.
Co se děje s trhem v roce 2025?
Trh se rozděluje. Praha se stabilizuje. Ceny rostou o 2-4 % ročně. Výnosy zůstávají nízké. Ale v regionech je jiná realita.
Do roku 2026 se očekává, že výnosy v nejatraktivnějších lokalitách klesnou o 0,5-1,2 procentního bodu. Proč? Protože všichni začali investovat. V Ostravě se v roce 2024 prodalo 2 300 investičních bytů. V roce 2025 už jich bude 3 100. Nabídka roste. Výnosy se sníží. Ale to neznamená, že se vyplatí odstoupit. Znamená to, že musíte být chytřejší.
Nejrychleji se vrací investice v malých městech: Krnsko (10,2 let), Valtice (9,8 let), Třeboň (9,3 let). V Praze? 27,5 let. To znamená, že pokud chcete peníze zpět - nekupujte v Praze. Kupujte tam, kde se nájemníci vrací každý rok.
A co daň? Od ledna 2025 je daň z příjmů ze základní sazby 15 % na 19 %. To znamená, že z 100 000 Kč nájemného ročně si necháte 81 000 Kč. Ne 85 000. To je 4 000 Kč méně. Ale pokud máte výnos 7 % na 3 mil. Kč - to je 210 000 Kč ročně. Po dani 159 600 Kč. To je stále víc než 3,2 % úrok ze spořicího účtu.
Co dělat, když chcete začít?
Nejprve si dejte jasný cíl: chcete příjem? Nebo růst hodnoty? Pokud chcete příjem - zaměřte se na Ostravu, Ústí, Plzeň. Pokud chcete růst - vybírejte města s infrastrukturními investicemi EU. Ostrava dostane 1,2 mld. Kč na přestavbu dopravy. Ústí na rozšíření tramvajové sítě. Tyto investice zvyšují hodnotu - i když výnosy klesají.
Nezkoušejte Karlovy Vary. Nezkoušejte Brno - tam je výnos jen 4 %, ale růst cen 5-6 %. To je kompromis. A nezkoušejte Prahu - tam nejsou výnosy, jsou jen příběhy.
Koupíte-li byt v Ostravě za 3,2 mil. Kč, s nájemným 14 500 Kč měsíčně, máte roční příjem 174 000 Kč. Po dani 131 000 Kč. Po údržbě 120 000 Kč. To je 3 750 Kč měsíčně. Z toho můžete platit hypotéku. Nebo si koupit další byt. A za 5 let máte dva byty. A příjem 7 500 Kč měsíčně. Bez práce. Bez rizika. Jen s výběrem lokality.
Co se stane, když se vše změní?
Největší riziko není inflace. Není hypotéky. Není daň. Je to to, že se vše změní - a vy nebudete připraveni.
Největší chyba investorů je, že se zaměří jen na výnos. Ale výnos je jen začátek. Důležitější je, kdo tam bude bydlet. Studenti? Pracovníci? Turisté? Když je tam jen jeden typ lidí - je to jako výnosová past. Když je tam kombinace - studenti, zaměstnanci, důchodci - je to odolnější. To je ten zlatý standard, o kterém mluví Dominik Janík.
Trh je teď jako voda. Když se v ní pohybuješ, nevidíš, jak se mění. Ale když se zastavíš - vidíš, že všechno se pohybuje. Města, která dnes vynášejí, budou zítra jiná. Ale pokud víš, jak hledat - vždy najdeš něco, co stojí za to.
Jaký je nejvyšší možný nájemní výnos v ČR v roce 2025?
Nejvyšší výnosy dosahují lokality jako Ostrava-centrum a některé čtvrti v Ústí nad Labem - až 9-14 % ročně. Tyto hodnoty se však vztahují na starší byty v dobře lokalizovaných oblastech s nízkými pořizovacími cenami. Většina investic se pohybuje v rozmezí 6-8 %, což je stále výrazně výše než průměr 4,8 % po celé ČR.
Je lepší investovat do Prahy nebo do regionálních měst?
Pokud chcete vysoký nájemní výnos - regionální města. V Praze je výnos 3-4 %, v Ostravě nebo Ústí 6-9 %. Pokud chcete růst hodnoty - Praha je stále bezkonkurenční. Ale růst je pomalý. V regionech je růst nižší, ale výnos je výrazně vyšší. Pro většinu investorů je výnos důležitější než růst - protože příjem je to, co vás udrží.
Co je čistý a hrubý výnos a proč je to důležité?
Hrubý výnos je nájemné dělené cenou nemovitosti. Čistý výnos je hrubý výnos minus náklady: údržba, správa, pojištění, daň, administrace. V praxi je čistý výnos o 0,5-0,8 procentního bodu nižší. Například hrubý výnos 7 % znamená čistý 6,2-6,5 %. Bez tohoto rozdílu si myslíte, že máte více, než ve skutečnosti máte.
Jaká dispozice bytu je nejvýnosnější?
Nejvýnosnější a nejrychleji pronajímané jsou 2+kk a 2+1 byty. Mají obsazenost 92 %, zatímco 3+kk jen 78 %. Větší byty jsou těžší pronajímat, častěji zůstávají prázdné a nájemníci se mění rychleji. Pro investora je 2+kk ideální - nízká cena, vysoká poptávka, rychlá obsazenost.
Je výhodné kupovat byty pod 50 m²?
Ano. V roce 2025 tvoří byty pod 50 m² 45 % nových investic. Jsou levnější, rychleji se pronajímají a jsou ideální pro studenty a mladé pracovníky. V Ostravě a Plzni se prodávají jako „kapsle“ - s nájemným 10 000-12 000 Kč. Výnosy jsou často nad 7 %. Je to nejrychlejší způsob, jak začít s investicemi.
Jak dlouho trvá, než se byt po koupi zaplní?
Průměrně 42 dní. V Praze je to 28 dní, v regionálních městech 56 dní. To znamená, že pokud koupíte byt v Ústí, můžete čekat 2 měsíce na prvního nájemníka. Musíte mít rezervu na náklady. V Praze je to rychlejší, ale dražší. V regionech je to pomalejší, ale levnější.
Je vysoký výnos vždy dobrý signál?
Ne. Výnosy nad 8 % často signalizují problémy: sezónnost, nízká kvalita, vysoká fluktuace nájemníků, nebo strukturální pokles oblasti. Například Karlovy Vary mají výnos 9 %, ale v zimě je 3 měsíce prázdný. To není investice - to je hazard. Hledejte stabilní poptávku - studenti, pracovníci, důchodci - ne jen turisté.
Kolik peněz potřebuji na začátek?
Minimálně 2,5-3 miliony Kč. To vám umožní koupit byt za 85 000-100 000 Kč za m² v regionálním městě. Pokud máte méně, můžete začít s bytem pod 50 m² za 2 miliony Kč. Ale potřebujete rezervu na opravy - minimálně 100 000-200 000 Kč. Bez toho se můžete ocitnout v situaci, kdy máte byt, ale nemáte peníze na jeho udržení.