Kupní smlouva na nemovitost: Co musí obsahovat a jak se vyhnout běžným chybám

Proč kupní smlouva na nemovitost není jen papír s podpisy

Když koupíte byt nebo dům, nejde jen o to, že předáte peníze a dostanete klíče. Největší chyba, kterou lidé dělají, je přehlížet kupní smlouvu jako formálnost. To je jako říct, že auto nemusí mít brzdy, protože řidič je zkušený. Smlouva je váš právní štít. Pokud není napsaná správně, můžete ztratit peníze, nemovitost, nebo obě.

V České republice platí od roku 2014 nový občanský zákoník. Ten stanovuje, že kupní smlouva na nemovitost musí být písemná a úředně ověřené podpisy obou stran. Bez toho katastr nemovitostí návrh na převod vlastnictví vůbec nepřijme. A to není jen formální detail - je to základ, bez kterého transakce neexistuje.

Co musí kupní smlouva obsahovat - seznam nezbytných náležitostí

Když si smlouvu přečtete, nejde jen o to, zda je napsaná hezky. Musí obsahovat konkrétní údaje, které zákonně vyžaduje. Pokud něco chybí, katastr ji zamítne. A oprava chyb stojí od 1500 do 3500 Kč - peníze, které můžete snadno ušetřit.

• Identifikace stran: Každý, kdo podepisuje, musí být jasně identifikován. Fyzická osoba - jméno, příjmení, datum narození, bydliště. Právnická osoba - název, IČO, sídlo. Nejčastější chyba? Chybějící sídlo společnosti nebo nesprávné IČO. To je důvod, proč některé smlouvy zůstávají na stole u katastru měsíce.
• Přesný popis nemovitosti: Není dostatečné říct „byt v Olomouci“. Musíte uvést katastrální území, parcelní číslo a číslo jednotky. U bytu ještě podíl na společných částech domu - třeba 12/150. Pokud to není přesně podle katastru, převod se nezrealizuje. Mnoho lidí si myslí, že „to je blízko“, ale katastr nepřipouští odhady.
• Kupní cena: Musí být uvedena číselně i slovně. Například: „dvě miliony českých korun (2 000 000 Kč)“. Pokud je uvedena jen číselně, nebo v jiné měně, smlouva je neplatná. A nezapomeňte - cena musí být v českých korunách. Nepřijímají se žádné jiné měny.
• Způsob úhrady: Kdo, kdy, kam? Musíte uvést konkrétní bankovní účty - ne „na účet prodávajícího“. Pokud se platí přes úschovu u notáře, napište to přesně. Pokud se platí po převodu vlastnictví, uveďte termín - třeba „do 15 dnů od doručení rozhodnutí katastru“.
• Prohlášení o bezdlužnosti: Prodávající musí prohlásit, že na nemovitosti neváznou žádné zástavy, exekuce nebo jiná omezení. Výjimka? Pouze zástavní právo původní banky, které bude zrušeno při převodu. Pokud toto prohlášení chybí, je to riziko pro kupujícího.
• Věcná břemena: Pokud je na nemovitosti například servitut - právo chodit přes pozemek souseda - musí být uvedeno. Pokud to neřeknete, můžete si koupit byt, ale zjistíte, že vám soused každý den chodí přes chodbu.
• Přechod nebezpečí škody: Kdo nese riziko, pokud se nemovitost po podepsání smlouvy poškodí? To je obvykle den vkladu do katastru. To musí být jasně uvedeno. Jinak se může stát, že kupující musí platit za škodu, která vznikla dříve, než mu byla nemovitost převedena.
• Povinnost podepsat návrh na vklad: Smlouva musí obsahovat ustanovení, že obě strany se zavazují podepsat návrh na vklad do katastru. Bez toho se převod nezrealizuje.

Co se často špatně dělá - nejčastější chyby

Podle advokátů v Olomouci a Brně je 60 % kupních smluv sepsaných bez odborné pomoci plné chyb, které způsobují prodlevy. Většinou to není zlý úmysl - jen nevědomost.

• Chybný popis nemovitosti: Nejčastější chyba. Lidé používají staré údaje z reklamy nebo nevědí, že katastr má přesnou formulaci. Například: „byt č. 15“ místo „byt č. 15/21“. To je rozdíl, který katastr odmítne.
• Nevyjasněná hypotéka: Pokud nemovitost má hypotéku, musí být jasné, co se stane s ní. Buď prodávající ji splatí z kupní ceny, nebo kupující převzme její splácení. Pokud to není jasně napsané, banka nemůže zrušit zástavní právo a převod se nezrealizuje.
• Chybějící termíny: Kdy má být peníze převedeno? Kdy má být předána nemovitost? Kdy má být odhlášen trvalý pobyt? Pokud to není v smlouvě, může se stát, že prodávající nechá vaše věci v bytě měsíce.
• Neúplná identifikace právnické osoby: Pokud kupujete od společnosti, stačí jen IČO? Ne. Musíte mít i přesné sídlo. Pokud je uvedeno „v Praze“, ale společnost má sídlo v Brně, smlouva je neplatná.
• Neověřené podpisy: Podepsat smlouvu doma a poslat ji poštou? To nestačí. Podpisy musí být ověřeny u notáře, advokáta nebo na CzechPointu. Jeden podpis stojí 30 Kč. Je to drobnost, ale bez ní nemá smlouva žádnou právní sílu.

Co se liší u různých typů nemovitostí

Kupní smlouva na byt, dům nebo pozemek se liší jen v popisu. Ale pokud kupujete podíl v bytovém družstvu, je to jiná hra.

V případě družstva musíte jasně uvést:

• Který družstevní podíl se převádí (např. „podíl 5/100“)
• Je-li na nemovitosti zatížená nájemní smlouva - a kdo ji převezme
• Je-li nutné souhlas družstva - a zda byl získán

Pokud kupujete nemovitost s hypotékou, musíte vědět, že banka nevyplatí nového vlastníka, dokud nezíská nové zástavní právo. To znamená: nejprve přijde nová banka, uloží zástavní právo, a teprve pak se vyplatí stará hypotéka. To vše musí být v smlouvě napsáno krok za krokem.

Co je dobré doplnit - vedlejší ujednání, která vás chrání

Kromě základních náležitostí můžete do smlouvy vložit další ujednání, která vás chrání.

• Smluvní pokuty: Pokud někdo neudělá to, co slíbil - třeba nezaplatí včas - můžete stanovit pokutu. Například 1 % ceny za každý den prodlení.
• Možnost odstoupení: Pokud se vám nevyplatí hypotéka nebo se nemovitost ukáže jako špatně zateplená, můžete si vyhradit právo odstoupit. To se dělá často u novostaveb.
• Termín odhlášení trvalého pobytu: Pokud prodávající má zapsaný trvalý pobyt, musíte si zajistit, že ho odhlásí. Jinak se může stát, že budete muset sám řešit, jak ho z katastru vyhodit.
• Předkupní právo: Pokud má někdo právo koupit nemovitost dříve než vy - třeba soused - musíte to znát. Pokud to neřeknete, může to vést k právnímu sporu.

Proč si nechat pomoci advokátem? To není luxus, to je ochrana

Mnoho lidí si myslí, že si smlouvu stáhne z internetu a přepíše. To je jako si vyrobit vlastní motor pro auto - možná to běží, ale nevíte, kdy se zastaví.

Profesionální advokát nejen napíše smlouvu podle zákona. Zkontroluje:

• zda je popis nemovitosti přesný podle katastru
• zda nejsou skryté zátěže
• zda je hypotéka řešena správně
• zda jsou termíny jasné

A pokud něco chybí, opraví to ještě před podpisem. To stojí 1500-3500 Kč. To je mnohem méně než náklady na soudní spor, který může stát desítky tisíc. V roce 2023 bylo v Česku registrováno přes 85 000 transakcí s nemovitostmi. Většina z nich proběhla bez problémů - protože smlouvy byly správně sestavené.

Nezapomeňte: kupní smlouva není dokument, který se dělá na poslední chvíli. Je to základ vaší nové nemovitosti. A jak říkají ti, kdo už to prošli: „Lepší zaplatit za smlouvu, než za chybu.“