Koupě nemovitosti s hypotékou: Krok za krokem pro kupující v ČR 2025

Co všechno musíte vědět, než podepíšete kupní smlouvu?

Koupit byt nebo dům na hypotéku není jako koupit nový telefon. To je velká investice, která vás bude provázet následujících 20 až 30 let. A pokud to uděláte špatně, může to stát nejen peníze, ale i klid. V České republice v roce 2025 stoupá průměrná výše hypotéky na 2,8 milionu Kč, a přitom většina lidí neví, co vlastně dělá, když se připravuje na koupě.

První krok: Zjistěte, kolik si můžete dovolit

Nejdřív si nechte banku říct, kolik vám může půjčit. Nechte si udělat předběžné schválení hypotéky. To vám ukáže, jaký je váš maximální rozpočet. Ale nezapomeňte: to, co vám banka řekne, že vám dá, není to, co byste měli utratit.

Podle ČNB musí mít kupující pod 36 let celkové dluhové zatížení (DTI) pod 45 %. To znamená, že vaše měsíční splátky (hypotéka + ostatní úvěry) nesmí přesáhnout 45 % vašich čistých příjmů. Pro starší než 36 let je limit 50 %.

Navíc většina bank vyžaduje, abyste měli alespoň 10 % kupní ceny ze svých vlastních prostředků. Ale odborníci doporučují mít alespoň 15 % navíc - na nepředvídatelné náklady. Když si koupíte byt za 3 miliony, neměli byste mít jen 300 000 Kč na vlastní zdroje. Měli byste mít 450 000 Kč. Proč? Protože budete potřebovat peníze na notáře, převodní poplatky, úschovu, pojištění, opravy, nebo dokonce nový kotel.

Druhý krok: Zkontrolujte právní stav nemovitosti

Nikdy nepodepisujte rezervační nebo kupní smlouvu, aniž byste věděli, co je na nemovitosti zatíženo. To je nejčastější chyba. Podle advokátní kanceláře AK-Kalenský je až 23 % transakcí komplikovaných kvůli neobjeveným zástavám nebo věcným břemenům.

Co to znamená? Například: na domě může být zástava z dřívější hypotéky, kterou prodávající nevratil. Nebo může být na pozemku právo cesty pro souseda, nebo věcné břemeno na vodovodní přípojce. Tyto věci se neukážou na první pohled. Musíte si objednat výpis z katastru nemovitostí - a to nejen z listu vlastnictví, ale i z listu zástavního práva.

Nezapomeňte: pokud je nemovitost prodávána s hypotékou, banka prodávajícího musí dát souhlas s převodem. To znamená, že musíte vědět, s jakou bankou prodávající pracuje. A to nezjistíte z reklamního letáku.

Třetí krok: Podávejte hypotéku až po rezervaci

Nečekáte, až najdete byt, a teprve pak začnete hledat hypotéku. To je chyba. Místo toho začněte s hypotékou ještě předtím, než začnete procházet reality. Získáte předběžné schválení - a pak už víte, na co se můžete podívat.

Po nalezení nemovitosti si ji rezervujte. To znamená, že podepíšete rezervační smlouvu a zaplatíte rezervační poplatek (obvykle 10-30 % z kupní ceny). Teprve potom můžete podat kompletní žádost o hypotéku. Banka potřebuje:

• Dva doklady totožnosti
• Kupní nebo rezervační smlouvu
• Potvrzení o příjmech (výpisy z účtu, daňové přiznání)
• Bankovní výpisy za posledních 3 měsíce
• Kreditní historii (většinou získá banka sama)

Průměrná doba zpracování hypotéky je 12,7 pracovního dne. Některé banky, jako Moneta Money Bank, to zvládnou za 14 dní. Jiné se zdržují 4-6 týdnů. Pokud máte rezervační smlouvu s termínem podpisu kupní smlouvy za 3 týdny, a hypotéka vám přijde za 5 týdnů, ztrácíte rezervaci. Proto začněte s hypotékou hned.

Čtvrtý krok: Podepisujte kupní smlouvu - ale s úschovou

Kupní smlouva je ten dokument, který vás přemění z nájemníka na vlastníka. Musí obsahovat:

• Jména a adresy obou stran
• Přesný popis nemovitosti (číslo listu vlastnictví, číslo pozemku nebo bytu)
• Kupní cenu a způsob platby
• Termín podpisu a předání nemovitosti
• Podmínky vrácení rezervačního poplatku
• Prohlášení, že nemovitost není zatížena dluhy nebo právními vadami
• Úředně ověřené podpisy

Nejbezpečnější způsob, jak zaplatit, je přes úschovu. To znamená, že vaše peníze nejdou přímo prodávajícímu. Jdou do účtu notáře nebo banky, který je drží, dokud není splněna podmínka - zápis vlastnictví do katastru.

Postup je takový:

1. Vyplatíte své vlastní peníze (10-15 %) do úschovy.
2. Banka schválí hypotéku a připraví výpis na zápis zástavy.
3. Podpíšete kupní smlouvu a smlouvu o úschově.
4. Banka převede zbytek peněz do úschovy.
5. Notář podá návrh na zápis vlastnického práva ve vašem jménu do katastru.
6. Když se zápis provede, úschova vyplatí prodávajícímu - nejdřív část na splacení jeho hypotéky, pak zbytek.
7. Teprve teď dostanete klíče.

Poplatky za úschovu jsou obvykle kolem 0,5 % z kupní ceny. Pro byt za 3 miliony to je 15 000 Kč. To je víc, než byste čekali, ale je to ta nejbezpečnější cesta.

Pátý krok: Zápis do katastru a zástava

Po podpisu kupní smlouvy a zaplacení peněz do úschovy musíte nechat zapsat vlastnictví do katastru nemovitostí. To dělá notář. Bez tohoto zápisu nejste vlastník. Ani když jste zaplatili.

Banka také musí zapsat zástavu na nemovitost. To je její záruka, že když nebudete platit, může nemovitost prodat. Zástavní smlouva se podepisuje spolu s kupní smlouvou. Banka vám pak vyžaduje potvrzení, že zástava byla zapsána - jinak vám nevyplatí hypotéku.

Bez zápisu vlastnictví neexistuje převod. Bez zápisu zástavy neexistuje hypotéka. To je jednoduché.

Šestý krok: Nezapomeňte na skryté náklady

Největší chyba lidí je, že počítají jen kupní cenu a měsíční splátku. Ale existují i další náklady:

• Notářské poplatky: 15 000-30 000 Kč
• Převodní poplatek do katastru: 1 000-2 000 Kč
• Úschovní poplatky: 0,5 % kupní ceny
• Pojištění nemovitosti: 3 000-8 000 Kč ročně
• Skryté poplatky za hypotéku: průměrně 18 500 Kč (včetně poplatků za vyřízení, ocenění, účetní služby)

Podle studie Moneta Money Bank 27 % lidí podceňuje právní náklady. A 22 % špatně spočítalo měsíční splátku - například zapomnělo na pojištění nebo úschovu. Výsledek? Měsíčně vás to stojí o 5 000-10 000 Kč víc, než jste očekávali.

Co se může pokazit - a jak tomu předcházet

Podle zkušeností uživatelů na Redditu jsou nejčastější problémy:

• Prodlevy ve schvalování hypotéky (42 %)
• Problémy s oceněním nemovitosti (28 %)
• Chyby při převodu vlastnictví (19 %)

Co dělat?

• Na ocenění se nechte poradit od nezávislého oceňovatele - ne od banky, která vám dává hypotéku. Banka ocení nemovitost za nižší cenu, než je tržní, protože chce mít větší záruku.
• Pokud vám banka řekne, že nemovitost je přeceněná, nevzdávejte to hned. Získejte druhé ocenění. Někdy je rozdíl 200 000 Kč.
• Pokud se zápis do katastru zdržuje, zavolejte notáři. Nečekejte, až se vše vyřídí samo.

Výběr hypotéky: Plovoucí vs. fixní úroková sazba

68 % začínajících kupujících podceňuje riziko plovoucí sazby. Když se úroky zvednou, vaše splátka může skočit o tisíce korun. V roce 2023 se průměrná úroková sazba zvedla z 2,5 % na 6,2 %. Kdo měl plovoucí hypotéku, měl o 3 000 Kč více měsíčně.

Fixní sazba na 5-10 let vám dá stabilitu. Ale bude dražší na začátku. Plovoucí je levnější, ale rizikovější.

Doporučení: Pokud máte stabilní příjem a nechcete překvapení, vyberte fixní sazbu na 5 let. Pokud jste mladí a máte možnost si zvýšit příjem, plovoucí sazba může být výhodnější - ale jen pokud máte rezervu na případný nárůst splátek.

Co dělat po koupi

Po zápisu vlastnictví a převodu peněz se nezastavujte. Upravte si pojištění nemovitosti. Zkontrolujte, zda máte všechny dokumenty - kupní smlouva, smlouva o úschově, potvrzení o zápisu, hypoteční smlouva.

Po třech měsících si přečtěte výpis z účtu hypotéky. Zkontrolujte, zda vám banka neúčtuje skryté poplatky. Pokud jste měli zájem o státní podporu (např. rodinný příspěvek nebo dotaci na bydlení), podávejte žádosti hned - ne čekáte, až se vše zaplatí.

Když se vše povede

Koupě nemovitosti s hypotékou je jako cesta, kterou nejde jít dvakrát. Ale když ji uděláte správně, je to jedna z největších finančních výhod, kterou můžete v životě získat. Více než 80 % lidí v Česku vlastní byt nebo dům - a většina z nich začala právě takto: s plánem, s dokumenty, s trpělivostí a s důvěrou v proces.

Nikdy nezapomeňte: největší výhoda není ten byt. Je to klid, že víte, co děláte, a že nemusíte bát, že vás někdo překvapí.