Chystáte se koupit nebo prodat nemovitost? Pak si musíte uvědomit jednu věc: právní vady mohou zničit její hodnotu - a vy to můžete nechat projít, aniž byste to věděli. Mnoho lidí si myslí, že pokud je dům nebo byt fyzicky v pořádku, je všechno v pořádku. To je velká chyba. Právní vady nejsou vidět, nejsou v návrhu, nejsou v reklamě. Ale mohou vás stát stovky tisíc korun.
Co vlastně jsou právní vady?
Právní vady nejsou špatné stěny, praskliny nebo mokré zdi. Jsou to práva, která někdo jiný má k vaší nemovitosti. Například:
- Bezúplatné užívání - někdo má právo žít ve vašem domě zdarma po 10, 20 nebo 30 let.
- Servitutní cesta - soused má právo projít vaším pozemkem k vlastnímu domu.
- Věcné břemeno - například povinnost udržovat plot nebo připouštět přístup k vodovodnímu potrubí.
Tyto věci nejsou jen „formality“. Jsou závazné a trvají roky. A podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je musíte při ocenění zohlednit. Pokud ne, vaše nemovitost bude mít falešně vysokou cenu. A to může znamenat, že koupíte přeplacený dům nebo prodejní cenu nezískáte, i když jste ji „dostali“.
Proč je to důležité?
V roce 2023 bylo v českém katastru nemovitostí zaznamenáno přes 127 000 listů s věcnými břemeny. To je o 8,7 % více než v roce 2020. A každý z těchto případů může snížit hodnotu nemovitosti o 15 až 35 %. V extrémních případech - třeba když někdo má bezúplatné užívání po 30 letech - může být snížení až 70 %.
Co to znamená v penězích? Představte si dům, který na trhu stojí 4 miliony Kč. Pokud má věcné břemeno, které snižuje hodnotu o 25 %, jeho skutečná hodnota je 3 miliony Kč. Pokud to nevíte, koupíte ho za 4 miliony. A když ho chcete později prodat, zjistíte, že ho můžete prodat jen za 3 miliony. Ztratíte 1 milion korun. A to je jen za jednu věc, kterou jste nekontrolovali.
Které vady se zohledňují a které ne?
Není všechno věcné břemeno stejné. Zákon jasně říká, co se považuje za vadu a co ne.
Zohledňují se:
- Bezúplatné užívání
- Servitutní cesty
- Věcná břemena, která omezují vlastnické nebo užívací právo
- Práva k výstavbě nebo používání pozemku jinými osobami
Nechávají se stranou:
- Nájem - i když je byt předplacený, není to právní vada
- Pacht
- Zástavní právo
- Zadržovací právo
- Právo stavby
Nejčastější chyba? Lidé si myslí, že předplacený nájem snižuje hodnotu. To není pravda. Nejvyšší správní soud v roce 2021 jasně rozhodl: předplacený nájem není právní vada. Finanční úřady v letech 2020-2023 doměřily daň v 247 případech, kdy lidé předplacený nájem nesprávně počítali jako snížení hodnoty. A všechny tyto případy skončily pro něj ztrátou.
Jak správně ocenit právní vadu?
Neexistuje žádný automatický kalkulátor. Ale je tam jasný postup, který musí znalec dodržet.
- Zjistěte existenci vady - vyžádejte si výpis z katastru nemovitostí. Stojí 100 Kč. Nezapomeňte na něj. Většina lidí ho nezajímá - a to je jejich chyba. Podle průzkumu RE/MAX Pro z roku 2022 68,4 % kupujících nekontrolovalo katastr před koupí.
- Stanovte hypotetickou tržní hodnotu - jaká by byla cena nemovitosti, kdyby žádná vada neexistovala? To znamená porovnání s alespoň 5 podobnými nemovitostmi bez vad.
- Oceněte samotnou vadu - kolik vám ta vada stojí ročně? Například: pokud máte bezúplatné užívání, ztrácíte nájemný příjem. Vypočítejte, kolik byste mohli vydělat, kdyby byt byl volný. Poté spočítejte současnou hodnotu těchto ztrát za dobu trvání vady. To je složité - ale jen zkušení znalci to umí.
- Odčtěte hodnotu vady od tržní ceny - výsledek je skutečná hodnota nemovitosti.
Průměrně trvá kompletní ocenění 14 pracovních dní a stojí 8 500 Kč. Někdo to chce udělat za 2 000 Kč. Výsledek? Chyba. Podle kontroly finančních úřadů z roku 2021 je 32,6 % znaleckých posudků s vadami chybných - nejčastěji kvůli špatnému odhadu doby trvání nebo nezodpovězenému výpočtu.
Co říkají lidé, kteří to prožili?
Reálné příběhy jsou nejlepší výuka.
Uživatel "NemovitostniRadce" na fóru reality.cz popsal: Koupil dům s pozemkem. Až po uzavření smlouvy zjistil, že soused má právo projíždět jeho pozemkem - servitutní cesta. Při prodeji bude hodnota snížena o 25 % - to je 1,2 milionu Kč. "Nikdo mi to neřekl. Nikdo nekontroloval katastr. A teď jsem v pasti."
Na druhé straně uživatel "Realitnik2023" na Facebooku napsal: Koupil jsem byt za 35 % pod tržní hodnotou, protože znalec správně zohlednil 30leté věcné břemeno. Po pěti letech, kdy břemeno vypršelo, byt prodal za plnou cenu. Měl jsem čistý zisk 200 000 Kč ročně.
Tyto dva příběhy ukazují jednu věc: právní vady nejsou jen problém. Mohou být i příležitostí - pokud je víte a víte, jak s nimi zacházet.
Co se změní v blízké budoucnosti?
Ministerstvo financí předložilo v březnu 2023 návrh zákona č. 287/2023 Sb., který by měl zjednodušit ocenění právních vad. Navrhuje standardizované koeficienty - například: "bezúplatné užívání 10 let = 20 % snížení, 20 let = 35 %, 30 let = 50 %".
Česká bankovní asociace říká, že by to mohlo zvýšit přesnost o 15-20 %. Ale Asociace českých znalců varuje: každá vada je jiná. Není možné všechno vložit do tabulky. Některé servituty jsou jen pár metrů dlouhé - jiné blokují celý pozemek. Standardizace by mohla pomoci, ale nemůže nahradit zkušenost.
Je pravděpodobné, že do konce roku 2024 dojde k novelizaci zákona. Ale zatím platí starý systém - a ten vyžaduje zkušeného znalce.
Co dělat, pokud jste už koupili nemovitost s věcným břemenem?
Pokud jste si všimli vady až po koupi, záleží na tom, zda prodávající věděl a neřekl. Podle Občanského zákoníku je prodávající odpovědný, pokud vědomě zamlčel vadu. Nejvyšší soud v roce 2022 rozhodl ve prospěch kupujícího v 68,3 % případů, kdy prodávající věděl a mlčel.
Nejprve si vyžádejte výpis z katastru. Pokud v něm vada je, ale v smlouvě není uvedena, můžete požadovat:
- Snížení ceny
- Odškodnění
- Zrušení smlouvy
Naopak - pokud jste prodávající a nezmiňovali jste vadu - můžete být v trestněprávní záležitosti. Podle zákona o ochraně spotřebitele (č. 634/1992 Sb.) je 41,7 % inzerátů na nemovitosti nezmiňuje právní vady. To je protiprávní. A finanční úřady začínají kontrolovat.
Kdo by měl platit za ocenění?
Ve většině případů platí kupující. Protože on je ten, kdo chce vědět, co opravdu kupuje. Ale pokud je vada známá a prodávající se snaží o rychlý prodej, může být rozumné, aby platil on - a tak zvýšil důvěru kupujícího.
Nezapomeňte: ocenění není výdaj. Je to investice. A investice, která vám může ušetřit miliony.
Závěr: Nezapomeňte na katastr
Největší chyba při koupi nemovitosti není špatná poloha, nejsou špatné dveře, nejsou špatné stěny. Je to, že jste nezkontrolovali katastr. Výpis z katastru stojí 100 Kč. Zabere 10 minut. A může vás zachránit před ztrátou 1, 2 nebo 5 milionů korun.
Nejde o to, jestli je dům krásný. Jde o to, jestli máte opravdu plné vlastnické právo k němu. Pokud ne, tak nejste vlastníkem. Jste jen dočasným uživatelem - a to je rozdíl, který se zaplatí.
Co je věcné břemeno a jak se liší od nájmu?
Věcné břemeno je právo, které je zapsané v katastru nemovitostí a omezuje vlastnické nebo užívací právo k nemovitosti - například bezúplatné užívání nebo servitutní cesta. Nájem je smluvní vztah mezi nájemcem a vlastníkem. Nájem se nezapisuje do katastru a není věcné právo. Podle zákona o oceňování majetku se nájem nezohledňuje jako právní vada, i když je předplacený.
Můžu si výpis z katastru nemovitostí vyžádat sám?
Ano. Výpis z katastru nemovitostí si můžete vyžádat online na portálu Českého katastrálního úřadu nebo osobně v místním katastrálním úřadě. Stojí 100 Kč a obsahuje všechna práva, která k nemovitosti patří - věcná břemena, zástavní práva, nájemní smlouvy (jen pokud jsou zapsané), a další. Výpis je platný 30 dní.
Je možné zrušit věcné břemeno?
Ano, ale jen s souhlasem všech, kteří mají právo k tomu břemenu. Například pokud má soused servitutní cestu, musíte s ním dohodnout její zrušení. To se dělá smlouvou, kterou potvrzujete u notáře a zapisujete do katastru. Pokud se někdo odmítne souhlasit, musíte podat žádost o zrušení k soudu - což je složité a drahé.
Proč se někdy nezohledňuje zástavní právo jako vada?
Zástavní právo je právo věřitele k zajištění pohledávky - například hypotéka. Vlastník nemovitosti stále má plné vlastnické právo - může v ní žít, prodat ji, pronajmout. Pouze při splacení dluhu se zástavní právo zruší. Proto se nezohledňuje jako právní vada snižující hodnotu. Je to jen záruka pro banku, ne omezení vlastníka.
Co se stane, když se věcné břemeno vyčerpá?
Pokud věcné břemeno vyprší - třeba po 30 letech bezúplatného užívání - nemovitost ztrácí své omezení a její hodnota se navrací na tržní úroveň. To znamená, že pokud jste ji koupili za sníženou cenu, můžete ji později prodat za plnou hodnotu. To je jedna z nejlepších příležitostí na trhu - ale jen pokud víte, že vada vyprší a kdy.