Jak zeleň ovlivňuje ceny bytů: Co stojí za růstem hodnoty bydlení v českých lokalitách

Nejste si jistí, proč některé byty stojí o tisíce korun více než jiné, i když jsou stejně velké a nové? Odpověď často leží mimo stěny bytu - v zeleňi a kvalitě veřejného prostoru kolem něj. V České republice už není zelený prostor jen krásnou doplňkem. Je to faktor, který přímo ovlivňuje, kolik zaplatíte za byt - a kolik si můžete příštích let vydělat jeho prodejem.

Zelené parky nejsou jen pro procházky - jsou to investice

Studie z roku 2022, která analyzovala ceny bytů v desítkách českých měst, ukázala jasnou souvislost: v lokalitách, kde je alespoň 3-5 % celkové rozlohy věnováno kvalitní veřejné zeleni a pobytovým prostranstvím, jsou ceny pozemků o 34 % vyšší než v místech, kde zeleně chybí. To neznamená, že musíte mít celý park před dveřmi. Stačí pár stromů v ulici, malý zámeček s lavičkami, nebo pěší zóna s výsadbami. Ale to musí být kvalitní - ne jen tráva a betonová plocha s dětským hřištěm.

Ve městech jako Praha, Brno nebo Ostrava jsou byty v blízkosti lesů nebo velkých parků o 20-25 % dražší než ty stejné v centru bez zeleně. Například bytový soubor Zelené údolí v Praze 4, který sousedí s Krčským lesem, zažil mezi lety 2005 a 2023 zhodnocení o 290 %. Byty, které v roce 2005 stály kolem 30 000 Kč za metr čtvereční, dnes stojí přes 117 000 Kč. To je roční růst o 14,5 %. A to je jen jeden příklad. V Brně, kde se byty blížící se lesním porostům prodávají v průměru o 25 % dražší než ty bez přístupu k přírodě, je situace podobná.

Co je „kvalitní“ zeleně? Ne všechna zeleň je stejná

Není důležité, kolik metrů čtverečních zeleně máte - je důležité, jaká je. Vysoké stromy s rozsáhlými korunami, které poskytují stín, čistí vzduch a snižují hluk, mají mnohem vyšší hodnotu než mladé výsadby nebo trávníky. Studie z Benešova z roku 2023 ukazuje, že vzrostlé stromy, které mají více než 20 let, jsou pro ekosystém a pro hodnotu nemovitosti dva až třikrát cennější než nově zasazené stromky. Proč? Protože jejich kořenový systém je hluboký, odolnější proti suchu a teplu, a poskytují stín, který snižuje teplotu v okolí o až 5 °C.

Naopak orná půda, trávníky bez stromů nebo jen malá dětská hřiště s betonovým povrchem nemají významný vliv na cenu bytu. V některých novostavbách v Praze 9 nebo v Ostravě se lidé stěžují, že mají „jen beton a parkoviště“ - a cítí se jako v kleci. I když byt je moderní a vybavený, chybí mu to, co lidi opravdu chtějí: přístup k přírodě, možnost se v klidu projít, nebo dítě nechat hrát na trávě místo na asfaltu.

Lidé platí více - a často i o 15 % vyšší nájem

Podle průzkumu CEMAPu z roku 2022 je 78 % lidí, kteří vybírají bydliště, přesvědčeno, že kvalitní zeleně a veřejné prostory jsou pro ně rozhodující faktor. Pro rodiny s dětmi je to ještě důležitější. A co se stane, když toto přijmou i vlastníci? Příklad z WeDevelopu (2025) je jasný: 65 % nájemníků by bylo ochotno zaplatit až o 15 % vyšší nájem, kdyby byt byl v lokalitě s kvalitní zelení - tedy s vysokými stromy, pěší zónou, lavičkami a možností se v klidu pohybovat.

Na fórech jako reality.cz nebo sreality.cz se často objevují příběhy: „Přestěhoval jsem se z centra Prahy do Krč - cesta do práce je o 15 minut delší, ale kvalita života se zvýšila.“ Nebo: „V naší novostavbě nemáme žádnou zeleň. Cítíme se jako v kleci.“ Toto není jen emocionální reakce. Je to ekonomický výběr.

Zeleně v ulicích a na fasádách - nový trend, který zvyšuje hodnotu

Už nejde jen o parky. Zelené fasády, střešní zahrady a stromy v ulicích se stávají součástí moderního bydlení. Podle článku v eArch (2023) může zelená fasáda zvýšit hodnotu nemovitosti až o 7 %. Proč? Protože nejen snižuje náklady na vytápění a chlazení - ale také vytváří pocit pohody, klidu a přirozenosti. Lidé chtějí bydlet v prostředí, které je živé, nejen technické.

V Praze už od roku 2023 platí nová strategie: každá nová lokalita musí mít alespoň 5 % veřejné zeleně. Benešov vydal v červnu 2023 „Generel zeleně“, který stanovuje, jak a kde má být zeleně vytvářena - ne jen jako doplněk, ale jako základní prvek městského plánování. To znamená, že v budoucnu budou nové byty v městech většinou vytvářeny s tímto cílem - a to bude výhodou pro ty, kteří v nich budou bydlet.

Co se děje v regionech? I „slabé“ okresy se zlepšují

Nejen Praha a Brno. Okresy, které dříve byly považovány za „dostupné“, jako Karviná, Tachov nebo Bruntál, dnes zaznamenávají růst cen o 150-200 %. Karviná, kde byty v roce 2018 stály kolem 15 000 Kč za metr, dnes dosahují ceny téměř 40 000 Kč. Proč? Protože lidé hledají místa, kde je možné žít s přístupem k přírodě - a ne jen v centru metropole. Dálková práce to umožňuje. Lidé už nemusí být v centru, aby pracovali. Takže hledají místa, kde je klid, zeleně a prostor.

Na druhou stranu, lokality bez kvalitní zeleně trpí. Růst cen tam je jen 3-4 % ročně, zatímco v místech s dobrým zeleným prostředím je to 6-8 %. To znamená, že investice do bytu v „zelené“ lokalitě se rychleji vyplatí - a v případě prodeje vám přinese výrazně vyšší zisk.

Co byste měli vědět, pokud kupujete nebo investujete?

• Nejde o velikost parku - ale o jeho kvalitu. Pár vzrostlých stromů s lavičkami a pěší zónou je důležitější než velký trávník bez stromů.
• 3-5 % zeleně je minimální hranice. Lokality, které mají méně, nemají výrazný vliv na cenu. Ty, které přesahují, mají výrazně vyšší zhodnocení.
• Udržování je klíč. Vzrostlé stromy jsou cenné, ale jen pokud jsou správně ošetřovány. Pokud je strom zemře, ztratíte nejen stín - ale i hodnotu bytu.
• Uživatelé platí více za kvalitu života. Pokud chcete byt prodat nebo pronajmout za vyšší cenu, zeleně je nejúčinnější „doplněk“ - a to bez rekonstrukce.

Co je další krok? Co bude za pět let?

Ekologická a sociální vědomost roste. V následujících pěti letech bude růst cen bytů v lokalitách s kvalitní zelení pokračovat tempem 6-8 % ročně. V místech bez ní bude růst jen 3-4 %. To znamená, že každý rok se rozdíl mezi „zelenou“ a „šedou“ lokalitou zvětšuje. Investice do bytu v místě s dobrým zeleným prostředím není jen o pohodlí - je to finanční rozhodnutí.

Na druhou stranu, pokud kupujete byt v lokalitě bez zeleně, musíte počítat s tím, že se bude zhodnocovat pomaleji. A pokud se v budoucnu začne věnovat větší pozornost kvalitě životního prostředí, může se stát, že takové byty budou mít problémy s prodejem.

Nejde jen o to, kde bydlíte. Jde o to, jaký život tam máte. A to se promítá do ceny - i dnes, i zítra.