Podpis kupní smlouvy není konec. Je to začátek opravdového rizika. Mnoho lidí si myslí, že až když se jejich jméno objeví v katastru nemovitostí, začnou být vlastníky. To je nebezpečná iluze. Ve skutečnosti pojistný zájem vzniká hned po podpisu kupní smlouvy. A pokud si v tu chvíli nezajistíte pojištění, můžete přijít o celou nemovitost - a pojišťovna vám nezaplatí ani korunu.
Představte si: podepsali jste kupní smlouvu na dům, zaplatili jste do notářské úschovy 3 miliony korun. Dva dny poté se rozhoří požár. Střecha se zhroutí, zdi se zčernají. Vy jste novým vlastníkem - podle zákona. Ale v katastru je stále jméno prodávajícího. Pojišťovna odmítne platit. Proč? Protože jste pojištění sjednali až po přepisu. A karenční doba 10 dní ještě neuplynula. Tento případ se skutečně stal v roce 2021. Noví majitelé přišli o dům. A pojišťovna jim nevyplatila nic. Žádná kompenzace. Žádná pomoc. Jen lidi z okolí se sešli a shromáždili peníze, aby jim pomohli. Tohle není příběh z filmu. Je to reálnost.
Proč pojištění musí být aktivní hned po podpisu smlouvy?
Český zákon o pojištění (č. 363/1999 Sb.) jasně říká: pojistný zájem vzniká v okamžiku, kdy se stáváte právním subjektem, který má zájem o ochranu nemovitosti. A to je právě ten den, kdy podepíšete kupní smlouvu. Ne později. Ne až po převodu v katastru. Ne až po převzetí klíčů. V tu chvíli už jste odpovědní za nemovitost - i když v katastru ještě nejste vlastníkem.
Katastrální úřad potřebuje na přepis obvykle 30 dní. To je čas, kdy jste v největším riziku. Máte peníze uložené, jste připraveni převzít dům, ale právně jste ještě nevlastník. A pokud se během tohoto období stane škoda - požár, povodeň, pád stromu, únik plynu - pojišťovna může odmítnout plnění, pokud pojištění nebylo uzavřeno hned.
Standardní karenční doba u pojištění nemovitostí je 10 dní. To znamená, že pokud sjednáte pojistku až na den převzetí nemovitosti, vaše pojištění začne platit až za 10 dní. A co se stane, když se během těch 10 dní stane škoda? Pojišťovna vám nezaplatí. Ani za 100 000 Kč. Ani za 1 milion. To je riziko, které si můžete snadno vyhnout.
Co se stane, když počkáte na převod v katastru?
62 % lidí, kteří kupují nemovitost v Česku, čeká až na přepis v katastru. To je nebezpečná hra. Podle dat České asociace pojišťoven z roku 2023 je to nejčastější chyba. A nejčastější důvod, proč se lidé dostanou do finančních potíží.
Příklad: Koupil jste byt za 2,5 milionu. Podepsali jste smlouvu 15. ledna. Přepis v katastru proběhne 15. února. Vy sjednáte pojištění 14. února - den před převodem. Pojištění začne platit 24. února. Ale 20. února se při bouři zřítil strom na střechu. Škoda: 85 000 Kč. Pojišťovna odmítne platit. Proč? Protože karenční doba 10 dní ještě neuplynula. Vy jste nečekal, že se to stane. Ale příroda nečeká na vaše úřední termíny.
Tento případ se opakuje. A každý rok se stává vícekrát. Většina lidí si nemyslí, že se jim to stane. Ale to je přesně to, co si myslí všichni, kteří přijdou o nemovitost.
Krok za krokem: Jak pojištění sjednat hned po podpisu smlouvy
Není to složité. Stačí pár kroků - a můžete spát klidně.
- Okamžitě po podepsání kupní smlouvy zavolejte nebo navštivte pojišťovnu. Nečekejte na den převzetí. Nečekejte na notáře. Nečekejte na přepis. Zavolejte hned.
- Poskytněte kopii kupní smlouvy. To je důkaz, že máte pojistný zájem. Bez ní pojišťovna nemůže smlouvu uzavřít. Většina pojišťoven přijme i elektronickou kopii.
- Zvolte měsíční platbu. První měsíční pojistné může být jen 800-1 200 Kč. To je cena jednoho večerního večeře. Většina pojišťoven (KOVO, Allianz, Česká pojišťovna, Slavia) to umožňuje. Není potřeba platit celý rok najednou.
- Ujistěte se, že účinnost pojištění začíná v den podpisu kupní smlouvy. To je klíčové. Nekupujte pojištění s účinností od „dne převzetí“ nebo „dne zápisu v katastru“. Musí být aktivní od dne, kdy jste podepsali smlouvu.
- Po přepisu v katastru změňte způsob platby. Když už jste oficiálně vlastník, můžete přejít na pololetní nebo roční platbu. To vám sníží celkové roční pojistné o 5-10 %.
Příklad: Koupili jste byt za 1,8 milionu. Roční pojistné je 12 000 Kč. Pokud platíte měsíčně, první platba je 1 000 Kč. Po 30 dnech, když se vaše jméno objeví v katastru, přepnete na roční platbu - a zbytek roku platíte jen 11 000 Kč. Celkem jste zaplatili 12 000 Kč, ale byli jste pojištěni celou dobu - včetně těch kritických 30 dní.
Co musíte vědět o pojistné částce?
Nezapomeňte na pojistnou částku. Není to ta cena, za kterou jste koupili nemovitost. Je to cena, za kterou byste dnes postavili stejný dům nebo byt na stejném místě - s stejnými materiály, stejnou kvalitou, stejným plánem.
Pokud si stanovíte pojistnou částku na 1,5 milionu, ale nový dům by stál 2,2 milionu, jste podpojištění. A když dojde k škodě, pojišťovna vám zaplatí jen poměrně. Například: škoda 800 000 Kč, pojistná částka 1,5 milionu, skutečná hodnota 2,2 milionu. Výplata bude jen 545 000 Kč. Zbytek musíte doplatit z vlastní kapsy.
Nezjednodušujte si to. Požádejte pojišťovnu o výpočet obnovovací hodnoty. Nebo si nechte udělat odborný odhad - některé pojišťovny to dělají zdarma.
Co když máte hypotéku?
99,7 % bank v Česku vyžaduje platné pojištění nemovitosti jako podmínku pro udělení hypotéky. Ale většina bank požaduje doložení pojištění až po převodu vlastnictví v katastru. To je problém. Protože většina bank neví, že pojistný zájem vzniká dříve.
Řešení: Sjednejte pojištění hned po podpisu smlouvy. Pojišťovna vám vydá potvrzení o uzavření smlouvy s účinností od dne podpisu. Toto potvrzení předložte bankě. Většina bank to přijme - pokud je v něm jasně uvedeno, že pojištění začíná platit od dne podpisu kupní smlouvy.
Česká národní banka v doporučení č. 1/2022 jasně říká: banky by měly vyžadovat pojištění již od okamžiku uzavření kupní smlouvy. Ale v praxi to ještě nejde všude. Proto je vaše odpovědnost - ne banky.
Co říkají odborníci?
Petr Novák, pojišťovací expert, říká: „Bohužel v těchto případech nevítězí zdravý lidský rozum a lidskost, nýbrž úřední čísla. A investovaných cca 500 až 1 000 korun do pojištění nemovitosti při měsíčních platbách od okamžiku podpisu kupní smlouvy až do změny v listu vlastnictví na katastru je minimální ‘úlitbou bohům’ a jistotou, že se nedostanete do vážných existenčních problémů.“
Advokátní kancelář ARKCR potvrzuje: „Kupující může sjednat vlastní pojištění, které bude aktivní již ke dni podání návrhu na vklad v katastru.“ To znamená: dokonce i když se přepis zpozdí, vaše pojištění je stále platné.
Realitní makléři se stále častěji učí kupující. V roce 2019 jen 45 % z nich upozorňovalo na nutnost okamžitého pojištění. V roce 2023 to bylo 72 %. To je znamení změny. A změna je v našem prospěchu.
Co se stane, když to neuděláte?
Případ z roku 2021: Dům v Olomouci. Podepsaná smlouva. Požár 17 dní poté. Pojišťovna odmítla platit. Rodina přišla o domov. A o 4,2 milionu korun. Žádná kompenzace. Žádná pomoc. Jen pomoc od sousedů.
Případ z května 2022: Uživatel na realitniforum.cz napsal: „Po přečtení článku jsem si pojistil byt hned po podpisu kupní smlouvy za 950 Kč/měsíc. Když za 28 dní přišel při bouři padající strom na střechu, pojišťovna uhradila plně 85 000 Kč škody. Bez tohoto kroku bych přišel o všechno.“
Tady je rozdíl: 950 Kč. A nebo 85 000 Kč. A nebo 4,2 milionu.
Je to jen otázka, kolik je pro vás vaše nemovitost hodna.
Nejčastější otázky
Můžu sjednat pojištění hned po podpisu smlouvy, i když je nemovitost ještě v úschově?
Ano. Pojišťovna přijme kupní smlouvu jako důkaz pojistného zájmu. Stačí kopie smlouvy a vaše identifikační údaje. Nemusíte čekat na převod v katastru. Pojištění se uzavře ihned a je platné od dne podpisu.
Co když se pojištění nezačne platit hned, ale až za 10 dní?
Pokud sjednáte pojištění hned po podpisu smlouvy, karenční doba 10 dní uplyne ještě před převzetím nemovitosti. To znamená, že když přijmete klíče, vaše pojištění je již plně aktivní. Pokud ale počkáte na převod v katastru, můžete během karenční doby přijít o všechno - a pojišťovna vám nezaplatí.
Je možné sjednat pojištění bez účtu u banky?
Ano. Můžete platit kartou, přes převod nebo i hotově. Měsíční platba je možná i bez bankovního účtu. Pojišťovny jako KOVO nebo Allianz umožňují platbu kartou přímo na jejich webových stránkách.
Co se stane, když se pojištění uzavře, ale pojišťovna odmítne platit?
Pokud jste dodrželi všechny kroky - sjednali jste pojištění hned po podpisu smlouvy, uvedli jste správnou pojistnou částku, a škoda není výsledkem zanedbání - máte právo na plnění. Pokud pojišťovna odmítne, kontaktujte Českou asociaci pojišťoven nebo odborného právníka. Většina případů se vyřeší v prospěch kupujícího, pokud máte dokumenty.
Je pojištění nemovitosti povinné?
Ne, není to právní povinnost. Ale pokud máte hypotéku, banka to vyžaduje. A i bez hypotéky je to jediný způsob, jak se chránit před finanční katastrofou. Bez pojištění jste vystaveni riziku, které si nemůžete dovolit.
Kdo je nejlepší pojišťovna?
V Česku dominují čtyři pojišťovny: KOVO, Allianz, Slavia a Česká pojišťovna. Společně pokrývají 78 % trhu. Všechny z nich nabízejí pojištění nemovitostí s měsíčními platbami a možností nastavení účinnosti od dne podpisu smlouvy.
Nejrychlejší je KOVO - můžete sjednat celé pojištění online během 15 minut. Allianz má nejširší pokrytí škod, včetně závad způsobených výkyvy teploty. Slavia je nejlevnější pro starší nemovitosti. Česká pojišťovna je nejvíce doporučovaná pro hypotéky.
Nezvolte nejlevnější. Zvolte tu, která vám umožní nastavit účinnost od dne podpisu smlouvy. To je jediný důležitý parametr.
Závěr: Nečekejte, až se stane škoda
Největší chyba při koupi nemovitosti není přehánění s cenou. Není to špatný výběr oblasti. Není to špatná komunikace s prodávajícím. Je to to, že čekáte. Čekáte na přepis. Čekáte na převzetí. Čekáte na „správný čas“.
Škoda se nestane v „správném čase“. Škoda se stane, když to nečekáte. A pokud nejste pojištěni, neexistuje žádný plán B. Jen ztráta. A stres. A tisíce, které se nedají vrátit.
Nechte se vést rozumem. Ne emocemi. A ne tím, co dělají ostatní. Udělejte to správně - hned po podpisu smlouvy. Vložte 1 000 Kč. Získejte klid. A ochranu, která vás může zachránit.