Chcete prodat byt nebo rodinný dům a nevíte, za kolik? Mnoho lidí si myslí, že cena nemovitosti se určí podle toho, kolik si člověk přeje. Ale to je jedna z nejčastějších chyb. Trh neslýchá vaše přání. Určuje ji cena nemovitosti, kterou připraví poptávka a nabídka - a to v konkrétní lokalitě, v konkrétním čase.
Co vlastně znamená „tržní cena“?
Tržní cena není to, co vám řekne makléř nebo co si myslíte vy. Je to přesně to, za kolik se v posledních šesti měsících prodaly podobné nemovitosti ve vaší čtvrti. Pokud váš byt má stejnou plochu, orientaci, stav a lokalitu jako tři byty, které se za posledních pět měsíců prodaly za 68 000 Kč za m², pak vaše tržní cena je kolem této hodnoty. Ne o 10 % výši, ne o 15 % nižší. Právě tak.
Ministerstvo financí počítá tzv. zjištěnou cenu - tu používáte při daních. Ta je v průměru o 15-20 % nižší než tržní cena. Od začátku roku 2024 se tento rozdíl zmenšil, protože nová metodika bere v úvahu aktuálnější tržní data. Ale pro vás jako prodejce je důležitá jen tržní cena. Ta rozhoduje, zda se vaše nemovitost prodá za dva měsíce, nebo za dva roky.
Tři metody, které skutečně fungují
Na realitním trhu se cena určuje třemi základními metodami. Každá má své místo, ale ne všechny se používají pro každý typ nemovitosti.
Porovnávací metoda je ta, kterou používá 87 % realitních kanceláří. Je jednoduchá: najděte 5-10 podobných nemovitostí, které se prodaly v okruhu 1 km a v posledních šesti měsících. Porovnejte jejich plochu, stav, počet místností, balkon, parkování, výhled, kvalitu výstavby. Vezměte průměr cen za metr čtvereční. Pokud to uděláte správně, chyba je jen 7,5 %. To znamená, že pokud průměr je 70 000 Kč/m², vaše cena může být mezi 65 000 a 75 000 Kč/m². Asociace realitních kanceláří ČR tvrdí, že tato metoda je 92 % přesná - pokud máte dostatek dat.
Výnosová metoda se používá hlavně u investičních nemovitostí. Pokud byt kupujete jen proto, že ho budete pronajímat, počítáte, kolik vám přinese za rok. Například: byt o ploše 60 m² se pronajímá za 18 000 Kč/měsíc. To je 216 000 Kč ročně. Pokud byt kupujete za 5,4 milionu Kč, výnos je 4 %. To je v Praze běžný rozsah. Pokud výnos padne pod 3,5 %, je to už pomalý investiční projekt. Ale tato metoda neplatí pro běžného prodejce - kdo kupuje byt pro sebe, nechce počítat výnosy, chce jen domov.
Nákladová metoda se používá u novostaveb nebo při rekonstrukcích. Počítá se, kolik by stálo postavit stejný dům znovu. Pro rekonstrukci bytu se počítá s náklady 35 000-55 000 Kč za m² podle kvality. Ale to neznamená, že byt po rekonstrukci bude mít hodnotu nákladů. Trh platí za to, co je vyžadováno - ne za to, co stálo vybudovat. Pokud vám rekonstrukce stála 2 miliony, ale podobné byty se prodávají za 1,8 milionu, vaše cena je 1,8 milionu. Ne víc.
Lokalita je všechno - a to opravdu všechno
Ing. Martin Šebek, soudní znalec s 15 lety zkušeností, říká: „Největší chybou je ignorovat lokalitu. Může to znamenat rozdíl až 40 % u stejně velkých bytů.“
V Praze je rozdíl mezi Prahou 1 a Prahou 10 v ceně za metr čtvereční až 70 %. Byt o ploše 50 m² v Praze 1 může stát 7 milionů Kč. Stejný byt v Praze 9 - 3,5 milionu. V Brně je rozdíl mezi centrem a okrajem města 45 %. To není náhoda. Je to o školkách, dopravě, bezpečnosti, obchodech, parkování, kvalitě veřejného prostoru. Když se podíváte na cenové mapy Asociace realitních kanceláří ČR, uvidíte, že jedna ulice může mít jinou cenu než sousední. A to i při stejné výstavbě.
Nemovitost v centru Olomouce nebo Brna má jinou hodnotu než ta stejná na okraji města. A to i když je obě stejně velké a stejně nové. Lidé nekupují jen plochu. Kupují přístupnost, životní styl, bezpečí, budoucnost.
Co přidává a co ubírá hodnotu
Kromě lokality je důležité, co má nemovitost uvnitř. Malé detaily mají velký vliv.
- Balkon přidá 3-5 % k hodnotě - pokud je zastřešený a dobře vybavený.
- Zahrada přidá 5-8 % - ale jen pokud je údržbou, ne přeplněná odpadky.
- Vyložená kuchyň s kvalitními linkami a elektronikou přidá 2-4 %.
- Nové okna, tepelná izolace, podlahové vytápění - to všechno přidává, ale jen pokud je vidět a funguje.
- Stav bytu - pokud potřebuje rekonstrukci, cena klesá o 15-25 % v porovnání s bytem po kompletní úpravě.
- Stárnutí budovy - byt v domě z roku 1970 bez výměny potrubí a elektroinstalace má nižší hodnotu, i když je vypadá jako nový.
Naopak: špatně umístěná kuchyň, malé okna, špatná orientace, šum z ulice, nedostatek parkování - to všechno snižuje cenu. A to i když je byt „pěkně vyzdobený“.
Proč se nemovitosti neprodávají?
Nejčastější příčina, proč nemovitost nevyjde z prodeje, není špatný trh. Je to příliš vysoká cena.
Uživatel „Pražský bytovník“ na fóru realitních kanceláří popsal, že jeho makléř navrhl cenu o 15 % vyšší než tržní průměr. Byt zůstal na trhu 6 měsíců. Když cenu snížil na tržní úroveň, prodal se za 2 měsíce. Standardní doba prodeje je 112 dní. Nadhodnocené nemovitosti zůstávají na trhu 210 dní - tedy téměř sedm měsíců.
Na druhé straně je i podhodnocení. Uživatel „Brněnský investor“ prodal byt za 10 % méně, protože nezkonzultoval cenu se znalcem. Výsledek? Ztráta 250 000 Kč. To je peníze, které nevrátíte.
Průzkum Asociace realitních kanceláří ČR ukazuje, že 78 % uživatelů, kteří použili cenové mapy, zkrátili dobu prodeje o 35 %. Tyto mapy jsou zdarma na webu Asociace a obsahují data z 95 % transakcí v ČR. Používejte je.
Když chcete být jistí - zavolejte znalce
Pokud prodáváte nemovitost za více než 5 milionů Kč, zákon vyžaduje soudního znalce. Ale i když to není povinné, je to dobrý nápad. Cena za oceňování bytu je 3 500-8 000 Kč, podle velikosti. To je cena za jistotu. Znalce neřeší, co si myslíte. On vám řekne, co trh platí. A to je to, co vás zajímá.
Profesionální odhad je založený na všech třech metodách. Znalce se podívá na transakce, vypočítá výnos, zkontroluje náklady na rekonstrukci a především - porovná vaši nemovitost s 10-15 podobnými prodanými byty. Výsledek je dokumentovaný, právně platný a věrohodný. Pokud se s ním dohodnete, máte větší šanci, že se nemovitost prodá rychle a za správnou cenu.
Co se mění v roce 2025?
Od ledna 2024 se zmenšil rozdíl mezi zjištěnou a tržní cenou - z 30 % na 15 %. To znamená, že daně budou bližší skutečné hodnotě. V roce 2025 se očekává zavedení digitálních cenových map, které budou propojené s katastrálním systémem. To znamená, že budete moci kliknout na mapu, vidět, kolik se v dané ulici prodalo v posledních měsících, a jaké byly podrobnosti - plocha, stav, typ nemovitosti.
Průměrný růst cen v roce 2023 byl 8,5 %. V roce 2024 se očekává zpomalení na 3-4 %, protože se zvedly úroky a poptávka investorů klesá. To je dobrá zpráva pro běžné kupující - méně konkurence, stabilnější trh. Ale pro prodejce to znamená, že nemůžete počítat s rychlým nárůstem. Musíte být reální.
Experté varují před lokálními bublinami. V některých částech Prahy je koeficient cena-příjem 25-30. To znamená, že byt stojí 25 let příjmu domácnosti. Zdravá hranice je 15-20. Pokud je cena příliš vysoká, trh se napraví - a to obvykle náhle. Nečekáte na „příští rok“. Když se trh zlomí, cena klesne.
6 kroků, jak stanovit cenu sami
- Analýza lokality: Podívejte se na cenové mapy. Zjistěte, jaká je cena v vaší čtvrti. Porovnejte Prahu 1 s Prahou 9 - nebo Brno-Maloměřice s Brno-Žebětínem.
- Sledování aktuálního trhu: Najděte alespoň 10 aktuálně inzerovaných nemovitostí ve vašem okruhu. Nejen ty, které se prodaly - ale ty, které jsou teď na trhu. Pokud se vám pět bytů nabízí za 68 000 Kč/m², vaše cena by neměla být vyšší.
- Hodnocení specifik: Co má váš byt, co nemá? Balkon? Parkování? Nové okna? Rekonstrukce? Každá výhoda má svou hodnotu. Každá nevýhoda taky.
- Použití cenových map: Použijte mapy Asociace realitních kanceláří ČR. Jsou zdarma, aktualizované a obsahují skutečné transakce.
- Průměrování: Sečtěte ceny za metr čtvereční z 10 podobných bytů. Vydělte deseti. To je váš základ.
- Konzultace se znalcem: Pokud máte pochybnosti, nebo chcete být jistí - zavolejte znalce. Investujte 5 000 Kč a získáte jistotu, že neztrácíte peníze.
Trh nemovitostí není magie. Je to matematika, data a realita. Pokud se řídíte pocitem, prodáte za méně. Pokud se řídíte daty, prodáte rychle a za správnou cenu.