Při prodeji nemovitosti se často stává, že se klient a makléř nesouhlasí. Někdy je to kvůli nejasné smlouvě, někdy kvůli slibům, které nebyly zapsané, a někdy prostě kvůli špatné komunikaci. Nejde o to, zda je někdo vinen - důležité je, jak to vyřešit rychle, bez zbytečných nákladů a bez soudního procesu. V České republice existují jasná pravidla, jak postupovat, když se s makléřem nesetkáte.
Co nejčastěji vede ke sporům?
Podle průzkumu společnosti Median z roku 2022, kde bylo dotázáno více než 1 000 občanů, 28 % lidí zažilo neshodu s realitním makléřem. Hlavní důvody jsou jasné:
- 45 % - nejasná smlouva o provizi (např. „zprostředkování financování“ nebo „dodatečné služby“, které nebyly v původní smlouvě)
- 30 % - makléř nesplnil slib (např. slíbil, že zanechá kuchyňský nábytek, ale nezahrnul to do smlouvy)
- 15 % - špatně informovaný klient (např. nebyl upozorněn na skryté náklady nebo podmínky)
- 10 % - podvody (např. vymyšlené poplatky, falešné nabídky)
Nejčastější chyba? Verbální dohody. Když makléř řekne: „To je smluveno“, ale nic to není zapsané, máte šanci jen na slovo. A v právu to nestojí nic.
Co říká zákon?
Prodej nemovitosti v ČR řídí občanský zákoník (§ 2135 a následující), zákon o zprostředkování (č. 183/2006 Sb.) a vyhláška č. 500/2006 Sb. Všechny tyto předpisy mají jedno společné: každá dohoda musí být písemná.
Podle § 1781 občanského zákoníku je rezervační smlouva, která zavazuje jen kupujícího, neplatná. To znamená: pokud makléř vás přesvědčí, že jen vy musíte koupit byt, ale on má volnou ruku s prodejem, porušuje zákon. A to je důvod, proč se stížnosti zvyšují - lidé už ví, že mají právo na rovný přístup.
Od 1. července 2023 vstoupila v platnost novela zákona o zprostředkování: každá verbální dohoda musí být písemně potvrzena do 48 hodin. Od 1. ledna 2024 musí být v smlouvě o zprostředkování přesně uveden rozpis provize a všech poplatků. To je důležité - pokud vám makléř po podepsání smlouvy řekne: „Ještě potřebujeme 20 000 Kč za financování“, a to není v smlouvě, máte právo odmítnout.
Kam se obrátit? Tři cesty k řešení
Neexistuje jediná cesta. Ale dvě z nich jsou rychlejší a levnější než soud.
1. Asociace realitních kanceláří ČR (ARK ČR)
ARK ČR je dobrovolná organizace, která sdružuje 287 členských kanceláří (z celkem 3 142 v ČR). Pokud máte s některou z nich problém, je to nejlepší první krok.
Výhody:
- Stížnost je zdarma
- Průměrná doba řešení: 45 dní
- 64 % stížností je vyřešeno bez soudního procesu
- Dozorčí rada má zkušenosti s realitním trhem - soud to nemá
Co musíte udělat:
- Nejprve se pokuste vyřešit problém přímo s kanceláří (7-10 dní)
- Pokud to selže, připravte písemnou stížnost s těmito prvky:
- Vaše jméno a IČO
- Jméno a IČO kanceláře
- Podrobný popis problému
- Důkazy: kopie smlouvy, e-maile, SMS, záznamy hovorů
- Uvědomte si: stížnost musí být podaná do 30 dnů od vzniku sporu
- Pošlete ji na: [email protected] nebo na adresu: Politických vězňů 7, 110 00 Praha 1
- Řešení probíhá ve třech fázích: nejprve se vyzve k dobrovolnému vyřešení, pak se zapojí dozorčí rada
Příklad: Uživatel „PetrPraha“ z fóra Realitní diskuse měl problém, kdy makléř slíbil, že zanechá kuchyňský nábytek. Smlouva to nezahrnovala. Po podání stížnosti ARK ČR dostal 15 000 Kč kompenzace.
2. Česká obchodní inspekce (ČOI)
Pokud máte problém s kanceláří, která není členem ARK ČR (což platí pro 91 % kanceláří), musíte jít přímo k ČOI.
Výhody:
- Platí pro všechny realitní kanceláře
- Řeší stížnosti do 30 dnů
- Možnost pokuty - v roce 2022 bylo 70 % případů ukončeno pokutou
Nevýhody:
- Nezaručuje kompenzaci - jde o trestnou opatření
- Neřeší všechny typy sporů (např. nesplnění slibu o nábytku)
Co podat: Stejnou písemnou stížnost jako u ARK ČR, ale na www.coi.cz. ČOI v roce 2022 zpracovala 1 842 případů - z nichž 1 289 skončilo pokutou. Průměrná výše pokuty byla 85 000 Kč.
3. Soudní cesta
Toto je poslední možnost. Nejčastěji se používá, když jde o větší částku (např. 200 000 Kč a více) nebo když jste už všemi jinými cestami selhali.
Co vás čeká:
- Průměrná doba řízení: 18 měsíců
- Průměrné náklady: 50 000 Kč
- Soudní poplatek: 2 000 Kč (pro částky do 100 000 Kč)
Podle právníka Tomáše Šebesta z K2 Legal: „Soud neví, jak funguje realitní trh. ARK ČR ano.“
Co dělat, když vás makléř podvedl?
Pokud jste zjistili, že vás makléř oklamal, třeba tím, že vám přidal poplatek, který nebyl v smlouvě, nebo vám zamlčel skutečnou cenu nemovitosti, je to podvod. V takovém případě:
- Zajistěte všechny důkazy - e-maile, hovory, smlouvy
- Pošlete stížnost do 30 dnů
- Nechte si smlouvu zkontrolovat právníkem - ne všichni jsou schopni poznat neplatné podmínky
- Pamatujte: zaručená doba na nároky ze záruky je 24 měsíců (§ 2185 občanského zákoníku)
Co můžete udělat dopředu, abyste se vyhnuli neshodám?
Nejlepší řešení je předcházet problémům:
- Přečtěte si smlouvu o zprostředkování celou - nejen podpis. Všechny provize, poplatky, záruky musí být jasně uvedené.
- Žádná verbální dohoda se nepíše - pokud vám makléř slíbí něco, nechte to napsat.
- Nepodepisujte rezervační smlouvu bez právní kontroly - podle Martina Filipského je to nejčastější chyba klientů.
- Udržujte záznam komunikace - e-maile, SMS, záznamy hovorů (s vědomím druhé strany).
- Používejte jen kanceláře s členstvím v ARK ČR - to znamená, že mají vyšší standard a zodpovědnost.
Co se bude měnit v blízké budoucnosti?
Od roku 2024 se všechny stížnosti budou podávat elektronicky - to zkrátí dobu řešení na 30 dnů. Zároveň se zvyšuje počet klientů, kteří znají svá práva. Podle Prof. Jiřího Špinka z Univerzity Karlovy: „Písemné doložování všech dohod bude v dlouhodobém horizontu snižovat počet sporů o 25 % do roku 2025.“
Realitní trh se stává transparentnějším. Ale to znamená, že klient musí být víc aktivní - nejen podpisovat, ale kontrolovat, klást otázky, dokumentovat.