Spolehlivý nájemce není štěstí. Je to výsledek systematického postupu. Mnoho pronajímatelů si myslí, že stačí najít někoho, kdo se líbí, a smlouvu podepsat. Ale jedna chyba - například nezkontrolovaný exekuční rejstřík - může stát 100 000 Kč a více v ztraceném nájemném, poškozeném bytě a soudních procesech. V České republice je přibližně 1,2 milionu bytů pronajatých, a z nich 63 % pronajímatelů vůbec neprověřuje zájemce. To znamená, že téměř každý druhý pronajímatel riskuje, že se stane obětí neodpovědného nájemce.
Stanovte jasná kritéria ještě před inzerátem
Než vložíte inzerát, vymyslete si pravidla. Nejde o to, být přísný. Jde o to, být jasný. Kdo je váš ideální nájemce? Jednotlivec, pár, rodina s dětmi? Přijímáte domácí mazlíčky? Je kouření v bytě zakázáno? Jaká je minimální doba pronájmu? Tyto věci musíte mít na papíře, jinak budete reagovat na pocity, ne na fakta.Profesionální přístup odstraňuje až 70 % nevhodných zájemců ještě před první prohlídkou. Když napíšete: „Pronajímám byt rodině bez zvířat, minimálně na 12 měsíců, s stabilním příjmem“, odstraníte automaticky tři čtvrtiny lidí, kteří neodpovídají. To vám ušetří hodiny zbytečných schůzek.
Prověřte veřejné registry - zdarma a rychle
První skutečná kontrola, kterou musíte udělat, je kontrola veřejných registrů. A ne, nemusíte platit realitce 500 Kč. Všechno to můžete udělat sami za pět minut online.- Exekuční rejstřík: Zkontrolujte na exekuce.cz. Stačí jméno a datum narození. Pokud má nájemce otevřené exekuce, nejde o něj. Nikdy. Tři otevřené exekuce znamenají, že někdo jiný už ztratil 120 000 Kč kvůli tomu, že se nezeptal.
- Insolvenční rejstřík: Na insolvencnirejstrik.cz zjistíte, jestli někdo je v insolvenci. Pokud ano, neplacení nájemného je jen otázka času.
- Trestní rejstřík: Není nutný pro každého, ale pokud hledáte nájemce pro rodinný dům nebo drahý byt, je rozumné zjistit, zda nejde o někoho s trestním minulostí - například zlodějství nebo násilí.
Nezapomeňte: k této kontrole nepotřebujete souhlas nájemce. Jsou to veřejné informace. Pokud se nájemce brání, je to červená vlajka.
Ověřte příjem - ne jen slova
„Mám stabilní práci“ - to zní dobře. Ale co když to není pravda? Nejčastější chyba pronajímatelů je věřit slovům bez důkazů.Zeptejte se:
- Kde právě pracujete a jak dlouho?
- Můžete mi poslat poslední měsíční výplatu nebo potvrzení od zaměstnavatele?
- Je vaše smlouva na dobu určitou nebo neurčitou?
Pravidlo: nájemné by nemělo přesahovat 30 % čistého příjmu. Pokud má nájemce příjem 25 000 Kč a chce platit 10 000 Kč nájemného, je to riziko. Pokud má příjem 40 000 Kč a chce platit 12 000 Kč, je to bezpečný výběr.
Pro studenty nebo nezaměstnané: požadujte záruku od rodičů nebo zákonného zástupce. Bez záruky - bez smlouvy.
Je komunikace důležitá? Ano, moc.
Spolehlivý nájemce reaguje. Rychle. Přesně. Pokud na vaše e-maile nebo zprávy reaguje za tři dny, zpožděně nebo vůbec ne, nechte toho. To není o tom, že je nevážný. To je o tom, že bude nevážný i v placení nájemného nebo oznámení poruchy.Naopak: nájemce, který vás kontaktuje do 24 hodin, odpovídá na otázky s detaily a chce vědět, jak funguje topení nebo kde je odpadkový koš - ten je ten správný. Komunikace je první indikátor odpovědnosti.
Nájemní smlouva - nejdůležitější dokument
Nájemní smlouva není forma. Je to vaše ochrana. Nejde o to, napsat ji „nějak“. Jde o to, napsat ji správně.Co musí obsahovat:
- Přesná adresa a popis bytu
- Částka nájemného a způsob úhrady (převod na účet, termín - např. do 5. dne měsíce)
- Částka kauce (max. 2 měsíční nájemné)
- Pravidla: kouření, zvířata, návštěvníci, opravy
- Podmínky ukončení smlouvy (délka výpovědi - 3 měsíce)
- Sankce za zpoždění nájemného (např. 0,1 % denně za každý den zpoždění)
Podle Realitního advokáta smlouva s jasnými pravidly snižuje riziko sporů o 58 %. A pokud se něco pokazí, máte co ukázat soudu. Nikdy nepodepisujte smlouvu bez výpovědní lhůty, bez kauce a bez popisu stavu bytu.
Co dělat s „neobvyklými“ nájemci?
Někteří lidé neodpovídají standardním kritériím. Umělci, podnikatelé, freelanceri. Mají příjem, ale nepravidelný.Tady je klíč: nezaměňujte riziko s diskriminací. Zákon č. 198/2009 Sb. zakazuje diskriminaci podle příjmu, povolání nebo stylu života. Ale neříká, že musíte přijmout každého.
Řešení:
- Požadujte potvrzení příjmů za posledních 6-12 měsíců (např. výpis z účtu)
- Požadujte vyšší kauci - třeba 3 měsíční nájemné
- Požadujte záruku od třetí osoby
- Přijměte jen na kratší dobu - např. 6 měsíců s možností prodloužení
Neříkejte: „Nepřijímám umělce.“ Říkejte: „Vyžaduji důkaz stabilního příjmu za posledních šest měsíců.“ To je legální. To je bezpečné.
Co se nestane, když to uděláte správně
Když uděláte všechny kroky správně:- Snížíte riziko neplacení nájemného o 65 %
- Snížíte počet nájemních sporů o 42 %
- Získáte nájemce, který zůstane 3-5 let
- Ušetříte tisíce korun na soudních nákladech a opravách
Na Redditu uživatel „PrahaNajem2023“ napsal: „Díky kontrole exekučního rejstříku jsem odhalil, že potenciální nájemce má 3 otevřené exekuce. Ušetřil jsem 120 000 Kč.“
Na Nabidnime.cz Martina K. napsala: „Díky tipům z Keyhouse.cz jsem našla skvělého nájemce, který bydlí u mě už 3 roky bez jediného problému.“
Co se děje v roce 2025?
Trh se mění. Více lidí používá online služby jako SpolehlivyNajem.cz, které za 490 Kč prověří nájemce v sedmi databázích najednou. Ministerstvo pro místní rozvoj a ČNB spustí v roce 2024 digitální průkaz bonity - to znamená, že nájemci budou mít jednodušší způsob, jak prokázat svou platební schopnost.Ale technologie neodstraní lidský kontakt. I když budou systémy lépe prověřovat příjmy, stále budete chtít s nájemcem mluvit, sledovat jeho chování, cítit, jestli je upřímný. Automatizace je nástroj, ne náhrada za pozornost.
Co se stane, když to neuděláte?
Zapomeňte na „věřím lidem“. Víte, co se stane, když nekontrolujete exekuční rejstřík? Někdo se usadí, nezaplatí nájemné, zničí kuchyň, a vy musíte začít celý proces znovu - s výpovědí, soudem, ztrátou času a peněz.81 % pronajímatelů by chtělo jednodušší nástroje pro prověření. Ale nejsou tu žádné zázraky. Jen pečlivost. Jen kroky. A největší riziko není nájemce, který nezaplatí. Je to ten, kterého jste nekontrolovali.
Můžu odmítnout nájemce kvůli tomu, že má děti?
Ne. Zákon č. 198/2009 Sb. zakazuje diskriminaci na základě rodinného stavu. Můžete požadovat, aby byl nájemní smlouvou povoleno držení dětí, ale nemůžete je odmítnout jen proto, že je mají. Pokud máte obavy o poškození bytu, zvýšte kauci - to je legální řešení.
Je povinné prověřovat exekuční rejstřík?
Není právně povinné, ale je to nejzákladnější ochrana, kterou můžete mít. Mnoho soudních případů by se dalo předcházet jen tím, že by pronajímatel zkontroloval tento rejstřík. Není to náročné, není to drahé - a může vás zachránit před finanční katastrofou.
Co dělat, když nájemce přestane platit?
Nečekat. První den zpoždění už začněte komunikovat - e-mailem i telefonem. Pokud po 14 dnech nezaplatí, odešlete výzvu k úhradě. Pokud po 30 dnech stále neplatí, začněte s výpovědí. Smlouva musí obsahovat jasnou podmínku pro výpověď při zpoždění. Pokud máte kauci, můžete ji použít na pokrytí nájemného - ale nikdy ne na opravy bez soudního rozhodnutí.
Můžu požadovat potvrzení o zaměstnání od zájemce?
Ano, můžete. To je standardní praxe. Požadujte výpis z účtu za posledních tři měsíce nebo potvrzení zaměstnavatele. Pokud nájemce odmítne, není to důvod k odmítnutí - ale je to červená vlajka. Zkontrolujte jeho příjmy jinak - například přes bankovní výpis.
Je lepší pronajímat přes realitku nebo sám?
Realitka vám ušetří čas, ale ne zaručí kvalitu nájemce. Mnoho realitních kanceláří prověřuje jen základně. Pokud chcete skutečně spolehlivého nájemce, udělejte si vlastní kontrolu - i když máte realitku. Většina nájemních sporů vzniká právě kvůli nedostatečnému prověření, a to i přes realitku.