Jak jednat o slevě při koupi nemovitosti po inspekci: krok za krokem s reálnými čísly

Když hledáte byt nebo dům, největší chyba, kterou můžete udělat, je důvěřovat jen tomu, co vám prodávající řekne. Většina lidí si před koupí prohlédne nemovitost, řekne si „to vypadá v pořádku“ a podepíše smlouvu. A pak přijde zima, kdy zjistíte, že izolace podkroví je zničená, nebo v koupelně teče voda skrz zdi - a opravy vás stojí desítky tisíc korun. Technická inspekce je to, co vás od toho ochrání. A nejen ochrání - může vám přinést slevu 100 000 Kč a více.

Proč inspekce není luxus, ale nutnost

V Česku už v roce 2023 přes 57 % všech transakcí na sekundárním trhu využívalo profesionální technickou inspekci. Na primárním trhu to bylo 42 %. Proč? Protože bez ní jste jako koupíte auto bez technické prohlídky. Prodávající podle zákona odpovídá za skryté vady až 5 let, ale důkaz o nich musíte mít vy. A kdo vám ten důkaz důvěřuje? Nikdo. Ne prodávající. Ne realitní makléř. Jen objektivní zpráva od nezávislého inspektora.

Průměrná inspekce menšího bytu stojí 4 000-5 000 Kč. To zní jako vysoká částka? Zkuste si představit, že po koupi zjistíte, že potřebujete vyměnit všechny okna, opravit střechu a vyřešit vlhkost ve zdech. To vám stojí 127 000 Kč - podle dat z jak-prodat-v-praze-byt.cz. Inspekce vám toto všechno odhalí před podpisem smlouvy. A zároveň vám dá sílu vyjednat slevu.

Kdo inspekci dělá a kolik to stojí

V Česku už je více než desítka společností, které specializují na technické inspekce nemovitostí. Nejznámější jsou Nemopas, Nemoinspekt a Bytecheck. Ceny se liší podle velikosti nemovitosti a regionu:

• Nemoinspekt: od 3 900 Kč
• Nemopas: od 4 500 Kč
• Bytecheck: od 4 200 Kč

Nezapomeňte na slevy. CSOB Bank nabízí 30 % slevu na inspekci u Nemoinspekt - platí do konce roku 2025. IKEA Family členové mají 20 % slevu na inspekci novostaveb u Bytecheck. Nemopas dává až 40 % slevu, pokud je nemovitost do 10 km od jejich centra. A pokud jste už dělali jednoduchou prohlídku, některé společnosti odečtou tu cenu z celkové ceny komplexní inspekce - až 5 000 Kč.

Inspekce trvá půl dne. Inspektor si prohlédne střechu, zdi, podlahy, elektroinstalaci, vodovod, klimatizaci, izolaci, okna, dveře, podlahové topení - všechno. A vytvoří podrobnou zprávu s fotkami, popisem vad a odhadem nákladů na opravy.

Co inspekce odhalí, co vy nevidíte

Standardní prohlídka s makléřem odhalí jen 3-5 problémů. Profesionální inspekce najde 12-15 vážných vad - často těch, které prodávající záměrně skrývá. Například:

• Skrytá vlhkost ve zdech (z důvodu špatného odvodnění nebo poškozené vodovodní trubky)
• Poškozená izolace podkroví, která zvyšuje náklady na topení o 30 %
• Staré, nebezpečné elektroinstalace (např. hliníkové vodiče bez uzemnění)
• Problematika s podlahovým topením - úniky, nesprávná instalace
• Praskliny v základech nebo nosných zdech, které se nevidí zvenku

Na fóru realitních investic v ČR uživatel „InvestorPraha“ sdílí: „Díky inspekci jsem zjistil, že izolace podkroví je zničená. Vyjednal jsem slevu 180 000 Kč na byt za 5,2 milionu.“ Na Facebooku „Maminka2023“ píše: „Inspekce našla vlhkost ve zdech, kterou prodávající zapřel. Díky zprávě jsem dostala slevu 95 000 Kč.“

Jak přesně vyjednávat slevu - krok za krokem

Zpráva z inspekce sama o sobě nestačí. Musíte ji umět převést na peníze. Tady je postup, který funguje:

1. Než objednáte inspekci - domluvte si s makléřem lhůtu na odstoupení od koupě (3-5 dní). Pokud inspekce odhalí vážné vady, můžete koupě zrušit bez sankcí.
2. Po obdržení zprávy - vytvořte si seznam všech vad. U každé napište: co je špatně, proč je to problém a kolik to stojí na opravu.
3. Odhadněte náklady - používejte ceníky stavebních firem nebo web StavbaNaMinci.cz. Neodhadujte „asi 50 000“, ale „výměna 8 oken - 115 000 Kč podle ceníku firmy Vítkovice“.
4. Seřaďte vady podle důležitosti - nejdřív vážné technické vady (střecha, základy, vodovod), pak estetické (barva, podlahy).
5. Vytvořte návrh slevy - sečtěte všechny opravy. Pokud je celková cena oprav 220 000 Kč, požadujte slevu 180 000-200 000 Kč. Nevyžadujte celou částku - dejte prodejci prostor na vyjednávání.
6. Při jednání - předložte zprávu, ukážte fotky, přečtěte odhady. Řekněte: „Podle zprávy od inspektora je potřeba opravit tyto věci za 220 000 Kč. Chci, abyste slevu zahrnuli do ceny, abych neplatil za vaše nedbalost.“

Právník Mgr. Jan Dvořák upozorňuje: „Ne všechny vady jsou opravdu vadou. Opotřebení parapetů nebo malé praskliny v omítce se považují za běžné. Na to nevyžadujte slevu.“ Zaměřte se na vady, které zvyšují náklady nebo ohrožují bezpečnost.

Co se stane, když slevu nevyjednáte?

Některé vady nejsou na vyjednávání. Například u novostaveb s 10letou zárukou od developerů - tam inspekce není tak důležitá. Ale u nemovitostí starších 20 let? Tam je to klíčové. Podle prognózy REMAX DELUX se do roku 2025 stane inspekce standardní součástí koupě u 75 % nemovitostí starších 30 let.

Co se stane, když ji neuděláte? Průměrný kupující bez inspekce utratí 127 000 Kč na opravy během prvních dvou let. A většina těchto nákladů je zbytečná - protože se dala předcházet. Podle průzkumu Bytecheck z července 2023 76 % kupujících, kteří použili inspekci, získali slevu. Průměrná sleva byla 8,2 % z původní ceny.

Novinky, které mění trh

V roce 2023 Nemoinspekt zavedl novou metodiku, která hodnotí energetickou náročnost budovy podle evropských pravidel. Nemopas přidává digitální report s 3D vizualizací vad - a podle jejich dat to zvyšuje úspěšnost vyjednávání o 22 %. A v září 2023 ČKAIT oznámil plán na povinnou inspekci pro všechny transakce nad 3 miliony Kč. To by znamenalo, že všechny vady budou dokumentovány - a prodejci už nebudou moci skrývat problémy.

Je to dobrá zpráva pro kupující. Ale také znamená, že proces koupě se prodlouží o 7-10 dní. Pokud potřebujete rychle přestěhovat, musíte to plánovat dopředu.

Co si pamatovat

- Technická inspekce není výdaj, je investice. V 83 % případů se vrátí pětinásobně. - Nejde o to, že „něco vypadá špatně“. Jde o to, že máte dokumentovaný důkaz. - Sleva musí být přesně spočítaná. Neříkejte „chci slevu 150 000“. Řekněte: „Opravy zdech, střechy a oken stojí 210 000 Kč, proto žádám slevu 180 000 Kč.“ - Pokud prodejce odmítne slevu, můžete koupě zrušit - pokud jste si to domluvili předem. - Inspekce je nejlepší investice při koupi nemovitosti - říká to 89 % kupujících podle ČSAD.