Jak interpretovat index cen nemovitostí v ČR: průvodce pro investory a domácnosti

Index cen nemovitostí v České republice není jen číslo na webu Českého statistického úřadu. Je to klíč, který vám řekne, jestli se byt, který chcete koupit, opravdu zdražuje, nebo jen se změnila jeho kvalita. A jestli se vám vůbec vyplatí čekat na lepší cenu, nebo už teď koupit. Pokud jste někdy přemýšleli, proč se ceny v Praze zdají být jiné než v Ústí, nebo proč vám makléř říká jedno, ale index říká něco jiného - tento článek vám to vysvětlí jednoduše, bez zbytečného jazyka.

Co vlastně index cen nemovitostí měří?

Index cen nemovitostí, zkráceně HPI, je statistický nástroj, který sleduje, jak se mění ceny skutečně prodaných bytů, rodinných domů a pozemků. Nejde o to, kolik lidé požadují za své nemovitosti na portálech jako Sreality.cz, ale kolik za ně skutečně zaplatili v katastru. Toto je klíčové. Mnoho lidí si myslí, že když vidí na internetu byt za 7 milionů, tak je to průměr. Není. HPI měří to, co se skutečně stalo - transakce, které se uzavřely.

Index má základní rok 2010, kdy byla hodnota nastavena na 100. V červnu 2025 byla hodnota HPI 245. To znamená, že ceny se od roku 2010 zvýšily o 145 %. Ale to je jen začátek. Důležité je, jak se tyto ceny mění v různých částech země. V Ústeckém kraji je index 454 - tedy růst o 354 %. V Praze je to 245, stejně jako celkový národní průměr. To znamená, že Praha se nezdražila rychleji než průměr. Zatímco v Ústí se ceny zvýšily téměř čtyřnásobně.

Proč se ceny v Ústí zdražují tak rychle?

Největší nárůst cen není v Praze, ale v regionech, kde se vytváří nové pracovní příležitosti a kde je k dispozici levnější pozemek. Ústecký kraj, Moravskoslezský kraj a části Středočeského kraje zažívají vlnu investic - zahraniční firmy otevírají logistická centra, výrobní závody, a lidé se sem přesunují. Ceny bytů tam stoupají, protože je tam větší poptávka a omezená nabídka.

Naopak v Praze je růst pomalejší, protože většina pozemků je už vybudovaná. Nové byty se staví pomalu, a proto se ceny nezvyšují tak rychle jako v regionech s volným prostorem. To je důvod, proč se národní průměr může zdát klamavý. Pokud žijete v Ostravě a sledujete jen národní HPI, tak si myslíte, že ceny rostou o 10 %. Ve skutečnosti mohou v některých částech Ostravy růst o 28 %. A v menších městech Moravskoslezského kraje jen o 15 %. HPI vám říká, co se děje v celé zemi - ale ne, co se děje v vašem městě.

Co je lepší: index realizovaných cen nebo nabídkových cen?

ČSÚ publikuje dvě verze indexu: index realizovaných cen a index nabídkových cen. Realizované ceny jsou ty, které se skutečně uskutečnily v katastru. Nabídkové ceny jsou ty, které mají lidé uvedené na internetu. Mezi nimi je rozdíl až 15-20 %.

Proč? Protože lidé často uvádějí ceny nižší, aby přitáhli zájemce. Nebo naopak vyšší, protože si myslí, že byt stojí víc, než skutečně stojí. Výsledkem je, že nabídkové ceny jsou mnohem více volatilní - mohou skočit o 5 % za měsíc jen proto, že se objeví několik drahých bytů na trhu. Realizované ceny ne. Ty se mění pomalu, ale přesně. Pokud chcete vědět, jak se mění trh, používejte jen index realizovaných cen. Všechny ostatní ukazatele jsou jen doplňkové.

Proč se ceny zdražují rychleji než příjmy?

V roce 2025 vzrostly ceny nemovitostí o 10 % ročně. Zatímco inflace, tedy růst cen potravin a služeb, byla 2,6 %. To znamená, že nemovitosti se zdražily čtyřikrát rychleji než všechno ostatní. A co příjmy? Průměrný příjem se zvýšil o 6-7 %. To znamená, že bydlení se stává stále méně dostupné. V roce 2015 bylo potřeba 6,5 let příjmů, aby se koupil byt. Dnes je to už 10,3 let. V Praze je to dokonce 14 let. A to bez ohledu na to, jestli jste si věřili, že se všechno zdražuje rovnoměrně.

Největší problém není v tom, že by ceny byly vysoké. Je v tom, že se zvyšují rychleji než příjmy. To znamená, že lidé musí brát větší úvěry, a to zvyšuje riziko pro celou finanční systém. Proto Česká národní banka sleduje HPI jako hlavní indikátor rizika. Když HPI překročí 8 % ročně, začínají banky přísnější podmínky pro hypotéky. V prvním čtvrtletí 2025, kdy HPI dosáhl 10,3 %, ČNB aktivovala nová pravidla - a počet hypotečních úvěrů nad 5 milionů korun klesl o 15 %.

Co se děje s novými a staršími byty?

Ne všechny byty se zdražují stejně. V prvním čtvrtletí 2025 se ceny starších bytů zvýšily o 14,7 %, zatímco nových bytů jen o 12,3 %. To zní překvapivě, ale má to svůj důvod. Nové byty se staví většinou v okrajových částech měst, kde je více pozemků. Starší byty jsou v centru, kde je poptávka vyšší a nabídka omezená. Lidé, kteří chtějí bydlet v centru, platí víc. A proto se starší byty zdražují rychleji.

Také se zvyšuje počet transakcí mezi lidmi staršími než 65 let. V 38 % případů se byty prodávají, když vlastník zemře nebo se přestěhuje do domova. Tyto transakce často probíhají rychle a za nižší cenu, ale přesto se započítávají do indexu. To může způsobit, že některé oblasti vypadají, jako by se ceny snižovaly - ale ve skutečnosti jen přechází majetek z jedné generace na druhou.

Co vám HPI neřekne - a co byste měli znát?

HPI je vynikající nástroj pro ekonomy a banky. Ale pro běžného člověka má i své limity.

• Zpoždění: Data se publikují až 78 dní po konci čtvrtletí. Pokud jste se rozhodli koupit byt v dubnu, HPI vás informuje o situaci z ledna. To je jako sledovat počasí z minulého týdne.
• Nedostatek lokálních dat: Neexistuje HPI pro jednotlivá města. Jen pro kraje. Pokud chcete vědět, co se děje v Táboře, musíte se podívat na místní makléře nebo na data z portálů.
• Nepočítá vše: HPI nezahrnuje dům s pozemkem v obci, který se prodává za 1,2 milionu. Takové transakce jsou příliš malé, aby se do něj započítaly. Ale pro vás, kdo hledá dům v obci, to může být právě ten nejdůležitější trh.

Nejčastější chyba lidí je, že HPI berou jako předpověď. Není to předpověď. Je to zpětná analýza. Ukazuje, co se stalo. Ne to, co se stane. Pokud chcete vědět, kam ceny směřují, musíte sledovat i jiné věci: počet novostaveb, úrokové sazby, inflaci, a počet zahraničních investorů.

Co dělat s těmito daty?

Nejlepší způsob, jak HPI použít:

1. Při nákupu: Pokud se ceny ve vašem kraji zvyšují o více než 15 % ročně, a nabídka je nízká, nemá smysl čekat. Riziko je větší než příležitost.
2. Při prodeji: Pokud jste vlastníkem bytu v regionu s růstem nad 20 %, můžete mít šanci získat lepší cenu. Ale nezapomeňte: pokud se trh zpomalí, může se cena rychle snížit.
3. Při investici: Pokud hledáte návratnost, nekupujte v Praze. Kupujte v Ústí, Moravskoslezsku nebo v okolí Plzně. Tam je růst rychlejší a ceny jsou stále nižší.
4. Při úvěru: Pokud banka říká, že HPI překročil 8 %, neznamená to, že vám odmítnou úvěr. Znamená to, že budou kontrolovat vaši schopnost splácet. Můžou požadovat vyšší vlastní příspěvek.

Nezapomeňte také na reálný růst. Nominální HPI v posledních 5 letech vzrostl o 58 %. Ale když odečtete inflaci, zůstane jen 33 %. To znamená, že bydlení se zdražilo, ale ne tak moc, jak se zdá. To je důvod, proč někteří ekonomové varují, že se nemovitosti nezdražují tak rychle, jak se tvrdí. Ale to neznamená, že byste měli čekat. Znamená to, že byste měli počítat s reálnými čísly, ne s těmi, které vás překvapí.

Kde najít aktuální data?

Nejspolehlivější zdroj je Český statistický úřad - konkrétně stránka www.czso.cz, kde hledejte „Indexy realizovaných cen bytů“. Data jsou zveřejňována vždy na konci čtvrtletí. Pro první čtvrtletí 2025 byla data zveřejněna 16. června 2025.

Pro rychlejší přehled můžete použít i ČSOB Index bydlení, který je aktualizován každý měsíc. Ale pamatujte: to je jen pro byty, ne pro domy a pozemky. A je založený na jiných datech. Používejte ho jako doplněk, ne jako náhradu.

Pro lokální pohled se podívejte na portály jako Sreality.cz nebo Bezrealitky.cz. Tam uvidíte, jak se mění ceny v konkrétním městě. Ale nezapomeňte: to jsou nabídkové ceny. Ne realita.

Co dělat, když nevíte, co znamenají čísla?

ČSÚ nabízí zdarma online kurz „Interpretace nemovitostních indexů“. Trvá 4 hodiny, je v češtině, a vysvětluje všechny základní pojmy s příklady. Není to pro ekonomy. Je to pro každého, kdo chce pochopit, co se děje s bydlením. Není to nutné - ale je to užitečné. A většina lidí, kteří ho absolvovali, říká, že jim to pomohlo při rozhodování o bydlení víc než jakýkoliv makléř.

Největší chyba lidí je, že si myslí, že index cen nemovitostí je něco jako předpověď počasí. Není. Je to zrcadlo. Ukazuje, co se stalo. A to už je dostatek informace, abyste se rozhodli - ne čekali.