Jak číst účetní výkazy u realitních fondů: Praktický průvodce pro investory

Účetní výkazy realitních fondů nejsou jen papíry, které musí fondy podávat do rejstříku. Jsou to klíčové nástroje, které vám řeknou, zda váš investiční peníz bude růst nebo se rozpadne. Mnoho investorů si koupí podílový list jen proto, že fond slibuje 6 % ročně, ale ani nezeptá se, jak vypadá jeho rozvaha. A to je chyba, která stojí peníze.

Co vlastně realitní fond dělá a proč jeho účetní výkazy jsou jiné

Realitní fond nevlastní jen jednu budovu. Vlastní desítky, často stovky nemovitostí - obchodních center, bytových domů, skladů, kanceláří. Tyto nemovitosti nejsou jen „majetek“ jako u firmy. Jsou to aktivní investiční nástroje, které generují příjem z nájmu. Proto se jejich účetní výkazy liší od běžných firemních výkazů. Nejde jen o to, kolik peněz má fond na účtu. Jde o to, jak dobře fungují jeho nemovitosti.

Podle zákona č. 240/2013 Sb. a vyhlášky č. 291/2014 Sb. musí každý realitní fond v Česku zveřejnit účetní závěrku do čtyř měsíců po konci účetního období. Tato závěrka obsahuje čtyři hlavní části: rozvahu, výkaz zisku a ztráty, výkaz peněžních toků a přílohu. Každá z nich vám říká něco jiného - a jen když je čtete společně, poznáte pravdu.

Rozvaha: Kde fond má peníze a kde je dluh

Rozvaha je jako zdravotní karta fondu. Na jedné straně máte aktiva - co fond vlastní. Na druhé straně pasiva - co dluží a kdo mu patří.

U realitního fondu je klíčové, kolik procent jeho aktiva tvoří nemovitosti. Pokud je to méně než 70 %, je to červená vlajka. Fond může mít vlastní kapitál vysoký, ale pokud většina peněz je na účtech nebo v dluhopisech, není to skutečný realitní fond. To je jako koupit akcie banky a myslet si, že jste investovali do nemovitostí.

Na straně aktiva hledejte tyto položky:

• Nemovitosti určené k pronájmu (kód 041) - to je jádro fondu. Kolik jich je? Jaká je jejich celková hodnota?
• Nemovitosti ve výstavbě (kód 042) - tyto nemovitosti ještě nepracují, ale budou. Zkontrolujte, zda jejich hodnota není příliš vysoká. Pokud je více než 15 % celkového portfolia, znamená to, že fond stále investuje a nezískává příjem.

Na straně pasiva je nejdůležitější položka: Podílový základ (kód 491). To je váš kapitál. Pokud je podílový základ nízký a zároveň je dluh vysoký, fond je na hraně. Ideální poměr cizího a vlastního kapitálu je pod 60 %. Pokud je výše, fond je příliš zavislý na půjčkách - a v krizi se může rozpadnout.

Výkaz zisku a ztráty: Ne všechny zisky jsou stejné

Výkaz zisku a ztráty vypadá jako u každé firmy: příjmy, náklady, zisk. Ale tady je háček. Realitní fondy používají oceňovací rozdíly. To znamená, že pokud se cena nemovitosti zvýšila, fond si to zaznamená jako zisk - i když žádné peníze nezískal.

Tento „zisk“ je nepeněžní. Je to jen číslo na papíře. A proto je důležité hledat provozní zisk - ten, který vzniká z nájmu. Když vidíte výkaz, kde „oceňovací rozdíly“ tvoří 40 % celkového zisku, jste v nebezpečí. Fond vás láká falešným ziskem.

Co hledat v tomto výkazu:

• Pronájmy nemovitostí - hlavní příjem. Kolik přináší? Je stabilní?
• Provozní náklady na nemovitosti - údržba, správa, pojištění. Pokud přesahují 35 % příjmů u komerčních nemovitostí nebo 25 % u bytů, fond je neefektivní.
• Oceňovací rozdíly - zkontrolujte, zda nejsou větší než provozní zisk. Pokud ano, fond se živí jen zvýšením cen, ne z nájmu.
• Správní poplatky - ty se platí z majetku fondu. Pokud jsou vyšší než 2 % ročně, výnos se vám zhroutí.

Výkaz peněžních toků: Pravda o penězích

Toto je nejdůležitější výkaz. Zde se neukazuje, kolik fond „má“ - ale kolik má peněz.

Výkaz peněžních toků má tři části:

• Provozní činnost (PCF) - peníze z nájmu, po odečtení nákladů. Musí být kladný. Pokud je záporný, fond se živí z půjček.
• Investiční činnost (ICF) - peníze, které fond utratil na nákup nových nemovitostí. U realitních fondů je obvykle záporný - to je normální. Ale pokud je záporný o 500 milionů a PCF je jen 200 milionů, fond se nevyplatí.
• Finanční činnost (CFF) - peníze z vydávání nových podílových listů nebo splácení dluhů. Pokud je CFF kladný, znamená to, že fond se živí novými investory, ne vlastními příjmy.

Klíčový poměr: (PCF + ICF) / CFF. Pokud je vyšší než 1,2, fond je zdravý. Pokud je nižší, znamená to, že fond se živí z nových investorů - což je známý model pyramidy.

Příloha k účetní závěrce: Skrytá pravda

Většina investorů přílohu ani neotevře. A to je chyba, která stojí tisíce korun.

Příloha obsahuje všechno, co se v hlavních výkazech nevysvětluje:

• Metody oceňování - jak fond počítá cenu nemovitostí? Používá diskontované peněžní toky (DCF)? Nebo jen „odhad“? Pokud není jasná metoda, je to riziko.
• Rozložení nemovitostí - kolik je bytů, kolik kanceláří, kolik skladů? Pokud je 80 % v jednom městě, fond je náchylný na lokální krizi.
• Struktura dluhů - kdy přijde splátka? Pokud všechny dluhy splatíte do 2 let, fond je v nebezpečí.
• ESG informace - od roku 2023 musí fondy uvádět, jaké jsou jejich environmentální a sociální dopady. Ale zde je problém: 65 % českých fondů má nekonzistentní ESG data. Není to spolehlivý indikátor - ale alespoň vás varuje, že fond neřídí svou činnost transparentně.

Podle analýzy Deloitte z roku 2023 je 78 % chyb při analýze realitních fondů způsobeno tím, že investoři nečetli přílohu. To není náhoda. To je systém.

Ukazatele, které vám řeknou, zda fond je dobrý

Zde je seznam konkrétních čísel, která musíte znát:

• DSCR (Debt Service Coverage Ratio) - provozní zisk dělený splátkou dluhu a úroky. Musí být vyšší než 100 %. Pokud je 80 %, fond nemá dost peněz na splácení dluhů.
• Odds ratio - procento pronajaté plochy. Kvalitní fondy mají víc než 90 %. Pokud je 85 %, je to varování.
• Rezervy na opravy - fond musí mít rezervu na opravy. Minimálně 1 % hodnoty nemovitostí ročně. Pokud nemá, budou se vám za pár let sypat stropy.
• Historický výnos - za posledních 5 let. Pokud je výnos 4,2-6,8 %, je to normální. Pokud je 12 %, je to příliš dobré na to, aby bylo pravda.
• Poplatky - roční poplatky by neměly přesahovat 2,5 % z majetku. Pokud jsou 3 %, výnos se vám zhroutí.

Co vás může zničit - nejčastější pasti

Největší chyba investorů je, že věří marketingu. Fond vám ukáže „výnos 7,2 %“, ale neřekne, že:

• Právě získal 3 nové nemovitosti, které ještě nejsou pronajaté - a všechny peníze z nákupu přišly z nových investorů.
• 90 % jeho nemovitostí je v jednom městě - a tam se právě zavírá továrna.
• Právě zvýšil poplatky z 1,8 % na 2,7 % - a to vám zkrátí výnos o 0,9 % ročně.

Ještě horší je, že fondy často používají různé metody oceňování pro účetní a daňové účely. To znamená, že „zisk“ na papíře může být 15-25 % vyšší než skutečná hodnota. Když se fond rozhodne prodat nemovitost, může se ukázat, že je o třetinu levnější, než říká účetní výkaz.

Na finančních fórech jako FinExpert.cz si investor „Investor_2023“ upozorňuje: „Mnoho fondů má skvělý DSCR, ale neříkají, že v krizi mohou pronajímatelé přestat platit. To se projeví až za 6-12 měsíců.“ A to je přesně to, co se stalo v roce 2022, kdy několik fondů s vysokým DSCR zkrachovalo, protože jejich pronajímatelé - obchody - zkrachovali.

Co dělat dnes - praktický postup

Zde je jednoduchý postup, který používají profesionální analytici:

1. Zkontrolujte strukturu majetku - minimálně 70 % musí být nemovitosti.
2. Zkontrolujte poměr dluhu - cizí kapitál nesmí přesáhnout 60 %.
3. Zkontrolujte pronájmové příjmy - za poslední 3 roky nesmí kolísat o více než ±10 %.
4. Zkontrolujte rezervy - musí být minimálně 1 % hodnoty nemovitostí ročně.
5. Porovnejte výnos - s IPD ČR Indexem. Pokud je fond o 2 % vyšší, je to podezřelé.

Pouze 32 % začínajících investorů dělá tyto kroky. A proto 68 % z nich ztrácí peníze.

Kam jít dál - co číst a kde hledat

Kniha „Jak číst účetní výkazy“ od Šteker a Otrusinové (2021) má speciální kapitolu o realitních fondech. Obsahuje 12 praktických příkladů z českých fondů. Je to nejlepší zdroj pro začátečníky.

Přímo na webových stránkách fondů hledejte „Účetní závěrka“ - ne marketingové brožury. Všechny fondy jsou povinné je zveřejňovat v obchodním rejstříku. Pokud je nemají, neinvestujte.

Podle průzkumu ČSÚ z roku 2023 investoři, kteří čtou účetní výkazy, dosahují o 2,3 procentního bodu vyšší roční výnos než ti, kteří se spoléhají na sliby. To je více než roční poplatek fondu. Stačí jen číst.