Proč estetika nemovitosti rozhoduje o prodeji
Když jste naposledy procházeli domovem na prodej, všimli jste si, že některé nemovitosti vás přitáhly hned na první pohled? Zatímco jiné vás odrazily, i když měly stejnou plochu nebo stejnou cenu? To nenáhoda. Estetika nemovitosti není jen o tom, jak to vypadá. Je to o tom, jak to cítíte. A toto cítění rozhoduje, zda někdo zaplatí vaši cenu - nebo odejde.
V České republice se od roku 2018 estetická příprava nemovitostí stala standardem, ne luxusním doplňkem. Realitní kanceláře, vlastníci i developerské firmy vědí: nemovitost, která vypadá připravená, se prodá rychleji a za vyšší cenu. Průměrná návratnost investice do home stagingu je 8-10 % z prodejní ceny. To znamená, že pokud máte byt za 3 miliony Kč, investice 15 000 Kč do estetiky může přinést příjem 240 000-300 000 Kč navíc.
Co se děje v každém segmentu trhu
Neexistuje jedna správná estetika. To, co přitáhne mladou dvojici, může odrazit důchodce. A to, co vyhovuje investoru, nemusí být ideální pro rodinu s dětmi. Trh se dělí na čtyři hlavní segmenty - a každý má své pravidla.
Standardní byty - to jsou ty nejčastější: 2+1, 3+1 v panelácích nebo rodinných domech. Prodejní ceny se pohybují mezi 1,5 až 3 miliony Kč. Kupující tady hledají čistotu, klid a objektivitu. 85 % těchto bytů se připravuje s neutrálními barvami: bílými stěnami, šedými podlahami, tmavými kuchyňskými nábytky. Důvod? Kupující si musí představit, že tam žijí oni. Když vidí příliš mnoho osobních věcí - fotky, figurky, staré knihy - ztratí schopnost si prostor vlastnit. 78 % kupujících podle výzkumu Artn.cz preferuje minimalistický prostor bez předmětů, které připomínají předchozího majitele.
Luxusní nemovitosti - to jsou byty v Praze, Brně nebo na jihu Moravy s cenami nad 8 miliony Kč. Zde se estetika mění. Nejde o to, aby bylo všechno neutrální. Jde o to, aby bylo exkluzivní. Kvalitní dřevo, kamenné podlahy, kvalitní osvětlení, vysoké stropy, velká okna. Lokace je tady stejně důležitá jako interiér. Byt na Vídeňské ulici v Brně s výhledem na řeku a s vlastním balkonem s klimatizací a kvalitním kuchyňským vybavením se prodává rychleji než stejně velký byt v centru, ale bez výhledu. Estetika tady není jen o tom, jak to vypadá - je to o tom, jak se cítíte, když tam vstoupíte.
Rodinné domy - zde se estetika dělí na vnitřní a vnější. Vnitřek musí být přívětivý, ale zároveň funkční. Rodiny potřebují místo na hraní, na ukládání hraček, na kuchyň, kde se dá připravovat jídlo a zároveň se děti dívají na televizi. Vnější estetika je klíčová: zahrada, příjezdová cesta, fasáda. Pokud je dům šedý, s poškozeným krovem a neudržovanou zahradou, kupující si řeknou: „To bude stát ještě 500 tisíc na opravy.“ A odejdou. Pokud máte zahrádku s trávou, květinami a pěkným terasovým nábytkem, vytváříte pocit domova - a to je to, co rodiny hledají.
Nájemní a investiční nemovitosti - zde se estetika liší ještě víc. Nájemci hledají moderní, snadno udržovatelný prostor. Kvalitní koupelna, nové okna, kvalitní kuchyň. Investoři hledají univerzálnost. Nemohou si dovolit, aby prostor příliš odrážel jejich osobní vkus. Proto se používají neutrální barvy, jednoduché nábytky, které se dají snadno vyměnit. Důležité je, aby prostor mohl být přizpůsoben různým nájemcům - studentům, mladým párům, starším lidem.
Co dělá rozdíl - konkrétní kroky podle segmentu
Nejde jen o to, že „musí být čisté“. Jde o detaily, které vás přesvědčí.
- Pro standardní byty: Odstraňte všechny osobní předměty - fotky, knihy, hračky. Vyměňte staré osvětlení za LED světla s teplou barvou (3000K). Použijte bílé nebo šedé stěny. Přidejte jednoduchý nábytek - kuchyňský stůl s 4 židlemi, pohovku s neutrálními polštáři. Zkontrolujte, zda jsou všechny dveře a okna čisté. Osvětlení je klíčové: 78 % kupujících se stěžuje na špatné osvětlení.
- Pro luxusní byty: Nechte si pomoci s designem. Použijte přirozené materiály - dřevo, kámen, kůže. Zvýrazněte architektonické prvky - vysoké stropy, velká okna, výhled. Přidejte kvalitní kuchyňské přístroje - například Bosch nebo Siemens. Zajistěte, aby byl každý prostor osvětlený i večer. Nezapomeňte na výhled - pokud máte výhled na řeku nebo na park, zvýrazněte ho. Vymažte všechny zbytky rekonstrukce - nářadí, plastové obaly, špínu.
- Pro rodinné domy: Udržujte zahradu. Tráva, květiny, čistá cesta. Pokud máte terasu, přidejte pár křesel a stínítko. Uvnitř použijte příjemné barvy - světle šedé, jemně žluté, bílé. V kuchyni dejte nádobí, které vypadá používané, ale neznečištěné. Dětské pokoje nechte příjemné - ne příliš barevné, ne příliš prázdné. Děti potřebují místo, kde se cítí doma, ale ne příliš chaotické.
- Pro nájemní nemovitosti: Použijte odolné materiály - kvalitní podlahy, které se neotírají, kvalitní koupelny. Přidejte šatník, který je dostatečně velký. Zajistěte, aby byly všechny přístroje v kuchyni nové nebo v dobrém stavu. Nájemci si všimnou každé škrábance.
Co se děje na trhu - trendy 2025
Už nejde jen o to, jak to vypadá. Jde o to, jak to funguje.
Od roku 2023 se zvyšuje důraz na energetickou efektivitu. Byty v energetické třídě A nebo B se prodávají rychleji a za vyšší cenu. Kupující už nevidí „energetickou třídu“ jako technický detail. Vidí ji jako součást estetiky - jako známku kvality. Pokud máte dům s novými okny, izolací a tepelným čerpadlem, prodejní cena se zvyšuje o 10-15 %, i když interiér není luxusní.
Ještě důležitější je význam „work-life balance“. Lidé, kteří pracují z domova, hledají místo, kde mohou pracovat a zároveň si odpočinout. To znamená, že i v bytě potřebují malý pracovní úhel - s dobrým osvětlením, klidem, příjemným nábytkem. Pokud máte byt bez pracovního úhlu, nebo s nějakým stolíkem v kuchyni, vypadá to neprofesionálně. Přidejte malý stůl s židli v koutě - a už to vypadá jako místo, kde se dá žít.
Na druhé straně se zvyšuje zájem o „second hand“ byty po rekonstrukci. Lidé nechtějí čekat 6 měsíců na novostavbu. Chtějí byt, který je už připravený - s novými okny, koupelnou, podlahami, ale bez příliš vysoké ceny. Pokud máte starý byt, který ještě nebyl rekonstruován, nečekáte na to, až se „vyplatí“. Začněte s estetickou přípravou - vyměňte koupelnu, natřete stěny, vyměňte podlahu. To vám přinese 2-3 miliony Kč navíc.
Co nechat a co odstranit - pravidla, která fungují
Některé věci se vám mohou zdát důležité. Pro kupující nejsou.
- Odstraňte: Osobní fotky, hračky, knihy, nábytek, který je poškozený, příliš barevné stěny, velké obrazy s osobními motivy, zbytečné předměty na poličkách.
- Ponechte: Čisté podlahy, nové osvětlení, kvalitní kuchyňské přístroje, čisté koupelny, pohodlné pohovky, pěkně udržovanou zahradu, výhled.
- Zvýrazněte: První dojem - dveře, chodba, obývací pokoj. To je, co kupující vidí první. Pokud je tam špína, špatné osvětlení nebo nepříjemný pach, už se nebudou dívat dál.
Kolik to stojí a co se vyplatí
Investice do estetiky nemovitosti se liší podle segmentu:
| Segment | Průměrné náklady | Návratnost investice | Doba přípravy |
|---|---|---|---|
| Standardní byt (60-80 m²) | 5 000-15 000 Kč | 8-10 % z prodejní ceny | 3-5 dní |
| Luxusní byt (100+ m²) | 20 000-50 000 Kč | 10-15 % z prodejní ceny | 1-2 týdny |
| Rodinný dům (120-180 m²) | 10 000-25 000 Kč | 7-12 % z prodejní ceny | 5-7 dní |
| Nájemní byt | 3 000-10 000 Kč | 5-8 % z prodejní ceny | 2-3 dny |
Největší chyba, kterou lidé dělají: nechají estetiku na poslední chvíli. A pak se diví, že se nemovitost nesprodá. Nejlepší čas na estetickou přípravu je hned, když rozhodnete, že chcete prodat. Ne když už máte 3 měsíce na trhu.
Co se stane, když to neuděláte
Pokud nezajistíte estetickou přípravu, vaše nemovitost se prodává pomalu. A za nižší cenu.
DMPL.cz uvádí, že „pěkných bytů na trhu pořád chybí“. To znamená: pokud máte nemovitost, která vypadá připravená, můžete dát cenu o 5-10 % vyšší. A bude se prodávat rychleji. Pokud naopak máte špatně připravený byt, kupující se podívají na něj, řeknou si: „To bude stát ještě 200 tisíc na opravy“ - a odejdou. A vy zůstanete s nemovitostí, která se neprodává.
Na trhu je dnes více nabídek než kupujících. Ale ti, kteří kupují, jsou vybíraví. A estetika je ten jeden faktor, který vás odliší od ostatních.
Je skutečně potřeba platit za home staging, nebo to můžu udělat sám?
Můžete to udělat sám - ale jen pokud znáte pravidla. Pro standardní byt stačí odstranit osobní věci, natřít stěny bílou barvou, vyměnit osvětlení a přidat pár neutrálních polštářů. To stojí 2 000-5 000 Kč. Ale pokud nevíte, jak na to, můžete způsobit větší škodu. Například přílišná bílá stěna může vypadat chladně. Neutrální barva není jen bílá - je to třeba světle šedá nebo jemně žlutá. Pokud nejste si jistí, investujte do konzultace s odborníkem. To stojí 2 000 Kč - a může vás ušetřit 100 000 Kč.
Proč se některé nemovitosti prodávají rychleji, i když jsou dražší?
Protože kupující platí nejen za plochu, ale za pocit. Když vstoupíte do bytu, který vypadá jako domov - čistý, světlý, pohodlný - vaše mozek říká: „Tohle je místo, kde chci být.“ A to je důvod, proč se luxusní byty v dobré lokalitě prodávají rychleji, i když stojí 2 miliony více. Estetika není o nákladech - je o emoci.
Můžu použít svůj vlastní nábytek na prodej?
Můžete - ale jen pokud je neutrální a v dobrém stavu. Pokud máte starý nábytek z roku 2005, s poškozenými nohami nebo příliš barevnými polštáři, odstraňte ho. Kupující nevidí váš nábytek jako „vaše věci“. Vidí ho jako „věci, které musí vyměnit“. A to je negativní. Pokud máte pohovku, která vypadá jako nová, a kvalitní kuchyňský stůl, můžete ho nechat. Ale pokud je to „váš“ nábytek - odstraňte ho.
Je důležitá zahrada u bytu?
Pokud máte byt s balkonem - ano. Pokud máte byt v paneláku bez zahrady - ne. Ale pokud máte rodinný dům se zahradou - ano, je to klíčové. Zahrada není jen o trávě. Je to o tom, jak se tam dá žít. Čistá cesta, pěkné květiny, pár křesel, možnost sedět venku - to všechno vytváří pocit domova. A to je to, co rodiny hledají.
Co dělat, když nemám peníze na estetickou přípravu?
Začněte s tím nejzákladnějším: vymažte všechny osobní věci. Vyměňte žárovky za LED s teplou barvou. Vymažte stěny, pokud jsou špinavé. Vymažte okna. Otevřete záclony - nechávejte přirozené světlo. To vše stojí 500 Kč. A může změnit celý dojem. Estetika není o penězích - je o pozornosti.
Co dělat dál
Nečekáte na to, až se někdo zeptá, jestli je byt k prodeji. Udělejte to teď. Zkontrolujte, co vypadá nejhorší. Zajistěte, aby první dojem byl dobrý. A pak se podívejte, jak se změní počet zájemců. Estetika nemovitosti není umění. Je to logika. A ta logika funguje - každý den, na každém trhu, v každém městě.