Detaily interiéru, které prodávají byty: co opravdu funguje na českém trhu

Chcete prodat byt rychleji a za vyšší cenu? Nejde jen o to, jestli je byt čistý nebo má dobré osvětlení. Na českém trhu už dnes rozhoduje o prodeji to, co vidíte, když poprvé vstoupíte do bytu - a to nejen ve skutečnosti, ale především na fotografiích. Více než 90 % zájemců se rozhoduje o prohlídce na základě obrázků. A ty musí vyprávět příběh, který přesvědčí.

Co vlastně znamená „detaily interiéru, které prodávají byty“?

Není to o tom, abyste přeměnili byt na pětihvězdičkový hotel. Je to o tom, abyste vytvořili prostor, který zájemce může okamžitě „cítit“ jako svůj. Tento přístup se v Česku označuje jako home staging. A už to není luxus pro bohaté. Je to strategie, kterou používají developerové, ale i soukromí prodejci, kteří chtějí prodat rychleji a za lepší cenu.

Podle dat RE/MAX Eso z roku 2023 byty s profesionálně připraveným interiérem prodávají o 5-15 % dražší než ty bez úprav. A doba prodeje se zkrátí o průměrně 47 dní. To je více než dva měsíce - a v tomto trhu to znamená tisíce, často desítky tisíc korun rozdílu.

Které detaily mají největší vliv?

Není potřeba měnit celý byt. Stačí několik klíčových detailů, které přetvoří vnímání prostoru.

• Dřevěné podlahy - i když jde jen o laminát vysoké kvality, přidávají teplotu a působí drahocenně. V bytě s betonovými podlahami se to stává rozdílem mezi „nějakým bytem“ a „něčím, co bych si mohl představit jako svůj“.
• Profesionální osvětlení - zapnuté všechny světla, nejen hlavní. Při fotografování bytu je klíčové, aby nebyly žádné stíny. Podle Bezrealitky.cz zvyšuje správné osvětlení přitažlivost interiéru o 28 %. V kuchyni použijte teplé LED světlo, v koupelně bílé, ale ne studené.
• Minimalistický styl - odstraňte všechny osobní věci: fotky, hračky, knihy, věci z kuchyně. Zájemci se nechce dívat na vaše životy. Chtějí vidět, jak by mohli žít tam. V kuchyni nechte jen jednu hrnčíkovou sadu, pár nádobí a kávový stroj. Přidejte vůni pečiva - to je jedna z nejúčinnějších psychologických pastí. Vůně domácího chleba zvyšuje pocit bezpečí a domova.
• Moderní sanitní technika - koupelna je klíčový prostor. Pokud máte starý káď, nahraďte ji moderní vanou nebo sprchou s kvalitním krytem. Dávkovač mýdla, malá rostlinka, čisté ručníky na kovových držácích - tyto drobnosti vytvářejí dojem luxusu. Výzkumy ukazují, že zájemci o byty nad 10 miliony korun považují kvalitu koupelny za rozhodující.
• Úsporné skříně a kuchyňské linky - pokud máte vestavěné skříně, ujistěte se, že jsou bez škvír, s čistými hladkými dveřmi. Kuchyňská linka by měla být bez nádobí, bez mikrovlnky, bez nádob. Pokud je možné, přidejte topnou podlahu v koupelně. To je detail, který lidé vůbec nevidí, ale který cítí.

Kdo to dělá a kolik to stojí?

V Česku se specializují na home staging především tři společnosti: Ambience Design CZ, TRI DESIGN a Luxusní bydlení Praha. Tyto firmy nabízejí kompletní služby - od analýzy cílové skupiny, přes návrh barevného schématu, až po profesionální fotografii.

Ceny se pohybují mezi 700 a 900 Kč za metr čtvereční bez DPH. Pro menší byty do 80 m² je cena 900 Kč/m², pro větší se snižuje na 700 Kč/m². To znamená, že pro 68 m² byt zaplatíte přibližně 61 200 Kč. Zdá se to hodně? Zvažte to takto: pokud byt prodáte o 195 000 Kč dražší, jak to udělal jeden investor v Karlíně, návratnost je 318 %. A prodal ho za 17 dní místo průměrných 68.

Na druhé straně existují i neúspěšné případy. Uživatel „Stavebník69“ v Ostravě zaplatil 35 000 Kč za staging, ale byt prodal až po pěti měsících za původní cenu. Proč? Protože nebyl správně zaměřený. Nebyl vytvořen příběh pro konkrétního kupce.

Pro koho to má smysl - a pro koho ne?

Home staging nevyhovuje všem. Je to investice, která se vyplatí v určitých segmentech.

• Největší návratnost má u bytů v cenovém rozsahu 6-15 milionů Kč. Tyto byty jsou kupovány mladými profesionály, kteří hledají moderní, funkční a estetický prostor. U nich stačí minimální úpravy - a výsledek je výrazný.
• U starších panelových bytů do 3 milionů Kč se návratnost snižuje na 65 %. Pokud je byt ve špatném stavu, je lepší investovat do oprav, než do stagingu. Nebo vůbec nepoužívejte staging - prostě ho prodávejte „jako je“.
• V Praze je home staging už standardem. V regionech je používán jen u 12 % novostaveb. To znamená, že pokud prodáváte v Praze, ale necháte byt „jak je“, budete mít výraznou nevýhodu.

Co dělá rozdíl mezi úspěchem a neúspěchem?

Nejčastější chyba? Přecenění stylu. Někdo vytvoří byt, který vypadá jako showroom z IKEA - chladný, bez duše. Jiný zkusí přidat „kouzlo“ - záclony, květiny, deky - a výsledek je chaotický. Pravý staging není o tom, co přidáte. Je o tom, co odstraníte.

Nejlepší staging vytváří příběh. Například: „Tento byt je ideální pro 35letého vývojáře, který chce pracovat z domu a věnovat si čas rodině.“ K tomu patří: pracovní kout s dobrým osvětlením, kvalitní kávový stroj, skříň s kabely, ale bez kabelů na zemi. V kuchyni je místo pro kávu, v obýváku místo pro knihu. V koupelně je místo pro koupel, ne pro hromadu věcí.

Architekt Martin Tesařek z Prahy říká: „V roce 2024 jsme dokončili 17 rekonstrukcí, kde citlivá kombinace historického charakteru s moderním designem zvýšila prodejní cenu o průměrně 11,7 %.“ Tady není žádný „moderní“ styl. Je to jen respekt k původnímu bytu, přidaný moderní přístup.

Co se děje v budoucnu?

Trh se rychle mění. V lednu 2024 spustila Česká komora architektů certifikační program „Profesionální home staging“. To znamená, že brzy budou existovat standardy - a lidé budou hledat certifikované firmy.

Do roku 2026 má být zaveden systém hodnocení kvality interiéru v rámci energetických štítků nemovitostí. To znamená, že kvalita interiéru bude mít vliv i na energetickou náročnost bytu - a tedy i na jeho hodnotu.

Největší inovace přichází z technologií. Pilotní projekt Rezidence Merunkova použil AI-generované vizualizace a virtuální prohlídky. Výsledek? Zájem o byty vzrostl o 29 %, přičemž náklady na staging klesly o 18 %. To je budoucnost - ne budete muset přesouvat nábytek. Stačí, že vytvoříte digitální verzi.

Co dělat teď?

Než začnete něco měnit, odpovězte na tři otázky:

1. Pro koho prodáváte? Je to mladý pár? Rodina s dětmi? Ručníkář? Každá skupina chce jiný prostor.
2. Co je vaše největší slabina? Je to koupelna? Kuchyň? Špatné osvětlení? Začněte tam.
3. Je to investice nebo výdaj? Pokud máte byt ve výborném stavu, může staging být investice. Pokud máte byt, který potřebuje opravy, pak staging je zbytečný výdaj.

Pokud máte možnost, dejte si profesionální fotografii. To je ten nejlevnější a nejúčinnější krok. Bez dobrých fotek se staging nevyplatí. Žádný zájemce se nezajímá o to, jak byt vypadá ve skutečnosti. Zajímá ho, jak vypadá na obrazovce.

Na českém trhu už nejde jen o to, že byt je „dobrý“. Jde o to, jestli je „přitažlivý“. A to se dá vytvořit - i když máte jen 50 000 Kč na to, abyste to zvládli.