Daňově uznatelné výdaje při prodeji nemovitosti: Co lze odečíst v roce 2025

Při prodeji nemovitosti v České republice neplatíte daň z celé prodejní ceny. Platíte ji jen z zisku - tedy rozdílu mezi cenou, za kterou jste nemovitost prodali, a tím, co jste do ní skutečně investovali. To znamená, že každý prokazatelný výdaj, který jste udělali během vlastnictví, můžete odečíst. A to může výrazně snížit vaši daňovou povinnost. V roce 2025 je hranice pro sazbu 15 % 1 676 052 Kč. Pokud váš zisk přesáhne tuto částku, přesah se zdaňuje sazbou 23 %. Ale jak to vlastně funguje? A co všechno můžete opravdu odečíst?

Co je daňově uznatelný výdaj?

Daňově uznatelné výdaje jsou jen ty, které můžete prokázat dokumenty. Nejde o odhady, ne o ústní dohody a ne o hotovostní účtenky bez DIČ. Finanční úřad vyžaduje faktury, kupní smlouvy a bankovní převody. Bez toho to není výdaj - je to jen vzpomínka.

Nejzákladnější položka je pořizovací cena. To je cena, kterou jste zaplatili za nemovitost, když jste ji kupovali. Musí být uvedená v kupní smlouvě a potvrzená výpisem z bankovního účtu nebo potvrzením od notáře. Pokud jste koupili byt za 2 400 000 Kč, tato částka je vaším výdajem. Nezáleží, jestli jste to zaplatili z úspor, z hypotéky nebo od rodičů - důležité je, že to bylo platěno a dokumentováno.

Co jde do výdajů při prodeji

Při prodeji se můžete vyhnout daním z mnoha nákladů, které jste museli udělat, abyste nemovitost mohli prodat. Tyto náklady se započítávají jako náklady spojené s prodejem.

• Realtorská provize - pokud jste použili realtora, můžete odečíst celou provizi. Obvykle je to 3-5 % z prodejní ceny. Například při prodeji za 3 miliony Kč to může být 90 000 Kč. Faktura musí být vydaná na vaše jméno a obsahovat DIČ realitní agentury.
• Právní náklady - pokud jste platili advokáta za přípravu smluv, převod vlastnictví nebo úschovu peněz, můžete to odečíst. To platí i za úschovu peněz u advokáta - obvykle 0,5 % z částky. Například 5 000 Kč z 1 milionu Kč.
• Úklid a vyklizení - pokud jste zaplatili firmu za úklid bytu po výstěhu, za odvoz starého nábytku nebo za vyčištění zbytečných zbytků po rekonstrukci, to je uznatelné. Stačí faktura od firmy s DIČ. Neodečtete si ale náklady na to, co jste udělali sami.

Technické zhodnocení - co opravdu počítat

Tady je místo, kde většina lidí dělá chybu. Ne každá oprava se počítá. Pouze technické zhodnocení - tedy práce, které zvyšují hodnotu nemovitosti nebo prodlužují její životnost.

Uznatelné jsou:

• Rekonstrukce koupelny nebo kuchyně - výměna všech potrubí, dlažby, koupelny, kuchyňské linky s novými skříněmi.
• Výměna oken - pokud jste vyměnili všechna okna za nová energeticky úsporná, to je uznatelné. Pokud jste vyměnili jen jedno rozbité, to není.
• Střešní krytina - nahrazení celé střechy, ne jen oprava díry.
• Instalace tepelného čerpadla nebo solárních panelů - od 1. ledna 2025 to můžete plně odečíst, pokud máte fakturu s DIČ.
• Rekonstrukce základů, fasády nebo výměna všech vedení - elektřiny, vody, odpadu.

Co ne uznají:

• Výměna jednoho kohoutku nebo rozbitého koberce.
• Malé opravy - vymalování stěn, výměna žárovky, oprava dveří, která se nezakládala na novém rámu.
• Údržba zahrady - zásadění stromů, výsadba květin, oprava plotu - to není technické zhodnocení, i když to zvyšuje působivost.

Podle průzkumu Asociace daňových poradců z roku 2024 se 42 % daňových přiznání dostává do kontroly kvůli nesprávně uvedeným rekonstrukcím. Nejčastější chyba? Faktura bez DIČ. Pokud jste zaplatili řemeslníkovi hotově a nevydal vám fakturu s DIČ, finanční úřad to neuzná. A to i když jste měli fotky, účtenky a slovní potvrzení. To je důvod, proč doporučujeme všechny náklady na nemovitost dokumentovat hned, když je děláte.

Výpočet daně - jak to funguje v praxi

Představte si, že jste koupili dům za 2 800 000 Kč. Během 5 let jste:

• provedli rekonstrukci koupelny a kuchyně za 350 000 Kč (s fakturou)
• vyměnili všechna okna za nová za 180 000 Kč (s fakturou)
• zaplatili realitní provizi 70 000 Kč
• zaplatili advokátovi 10 000 Kč za převod

Celkové výdaje: 2 800 000 + 350 000 + 180 000 + 70 000 + 10 000 = 3 410 000 Kč.

Nemovitost jste prodali za 4 600 000 Kč. Zisk: 4 600 000 - 3 410 000 = 1 190 000 Kč.

Tento zisk je pod hranicí 1 676 052 Kč, takže se zdaňuje sazbou 15 %. Daň: 1 190 000 × 0,15 = 178 500 Kč.

Teď si představte, že jste koupili stejný dům za 2 800 000 Kč, ale neprovedli jste žádnou rekonstrukci. Prodali jste ho za 4 600 000 Kč. Zisk: 1 800 000 Kč.

Tady už přesahujete hranici. Daň: (1 676 052 × 0,15) + (123 948 × 0,23) = 251 407,80 + 28 508,04 = 279 915,84 Kč.

Což znamená, že vaše investice do rekonstrukce vám ušetřila více než 100 000 Kč daně. To není drobná částka.

Co se neuznává - běžné chyby

Nejčastější chyba? Započítávání nákladů, které se nestaly za vašeho vlastnictví. Pokud jste koupili nemovitost v roce 2020 a prodáváte ji v roce 2025, můžete odečíst jen náklady, které jste udělali mezi těmito lety. Náklady z doby, kdy jste nemovitost neměli, nejde.

Druhá nejčastější chyba: výdaje na nájemní nemovitost. Pokud jste byt vlastnili jako bytovou jednotku, ale dříve ho pronajímali, náklady na nájem (např. nájemné, účty za energii) se do daňového přiznání nepočítají. To platí jen pro vlastní bydlení.

Třetí chyba: nesprávné zařazení rekonstrukce jako běžné údržby. Výměna kovových oken za plastové? Uznatelné. Výměna jednoho okna? Ne. Výměna celého krytu střechy? Ano. Oprava jedné střešní krytiny? Ne.

Podle analýzy Finančního úřadu hl. m. Prahy se 32 % odvolání týkalo právě nesprávného zařazení rekonstrukce. A většina těchto případů byla vyřešena ve prospěch daňového úřadu.

Dokumentace - klíč k úspěchu

Každý výdaj musí být prokázán. A to znamená:

• Kupní smlouva - kopie s uvedením ceny a podepsaná oběma stranami.
• Faktury s DIČ - všechny náklady na rekonstrukce, realitní provize, právní služby. Faktura musí být vydaná na vaše jméno a obsahovat datum provedení.
• Bankovní převody - ideálně s variabilním symbolem odpovídajícím fakturám. To je nejlepší důkaz, že platba proběhla.
• Notářské potvrzení - pokud jste platili přes notáře, máte to v dokumentech.

Doporučuji vytvořit jednoduchou elektronickou složku - například v Google Drive - kam ukládáte všechny dokumenty, jakmile je dostanete. Skenujte faktury, přidejte datum, popis a částku. Takto budete mít vše připravené, až přijde čas podat daňové přiznání. V roce 2026, kdy budete podávat přiznání za prodej v roce 2025, to ušetří hodiny nervů.

Co se mění v roce 2026 a později

Generální finanční ředitelství plánuje od roku 2026 zavést elektronický systém, který bude automaticky porovnávat faktury s DIČ s centrální databází. To znamená, že už nebudete muset odesílat papírové kopie - stačí, že máte faktury v digitální podobě. Systém bude zkontrolovat, zda faktura existuje, zda byla zaplacená, zda je k dané nemovitosti přiřazená.

Tato změna by měla snížit počet chyb o 25-30 %. Ale zároveň to znamená, že nebudou mít šanci ti, kteří používají hotovostní účtenky nebo ústní dohody. Pokud chcete být v bezpečí, začněte používat faktury už dnes.

Na druhou stranu, od roku 2025 je možné odečíst i náklady na energetická opatření - solární panely, tepelná čerpadla, zateplení fasády. To je nová možnost, kterou využívá jen málo lidí. Pokud jste v loňském roce investovali do zelené energie, můžete to využít i při prodeji.

Co dělat, když máte pochybnosti

Pokud nejste si jistí, zda nějaký výdaj uznají, nechte si to ověřit daňovým poradcem. Podle průzkumu Trustpilotu z ledna 2024 lidé, kteří použili daňového poradce, ušetřili průměrně 23 500 Kč na dani oproti těm, kteří vyplňovali přiznání sami. To je více než dvojnásobek průměrného honoráře daňového poradce.

Nebo si prostě udělejte kontrolní seznam:

1. Máte kupní smlouvu?
2. Máte faktury se všemi rekonstrukcemi, opravami a náklady na prodej?
3. Mají faktury DIČ a jsou vydané na vaše jméno?
4. Jsou datumy v rámci vašeho vlastnictví?
5. Máte bankovní převody nebo potvrzení o platbě?

Pokud odpovíte ano na všechno, máte šanci na nulovou daň nebo alespoň na výrazné snížení.